Thời hiệu khởi kiện trong tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề pháp lý then chốt, thường
xuyên gây băn khoăn và khó hiểu cho người dân, doanh nghiệp và cả những người
làm công tác pháp luật. Việc nắm vững quy định về thời hiệu không chỉ giúp bảo
vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp mà còn giúp tránh được rủi ro bị từ chối
giải quyết do hết thời hạn khởi kiện. Vậy thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất
đai là gì? Khi nào được áp dụng và khi nào không? Hãy cùng tìm hiểu toàn bộ nội
dung chi tiết qua các phần dưới đây.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Khái niệm và tầm quan trọng của thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Thời hiệu khởi kiện là
khoảng thời gian do pháp luật quy định, trong đó chủ thể có quyền yêu cầu Tòa
án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết một tranh chấp dân sự cụ thể. Khi thời
hiệu hết mà không có lý do chính đáng, bên có quyền sẽ không còn khả năng khởi
kiện, trừ những trường hợp đặc biệt mà pháp luật cho phép không áp dụng thời hiệu.
Trong lĩnh vực đất đai,
thời hiệu khởi kiện giữ vai trò vô cùng quan trọng bởi đặc tính phức tạp, đa dạng
và có yếu tố lịch sử kéo dài của các loại tranh chấp đất. Việc xác định đúng thời
hiệu là điều kiện tiên quyết trong việc tiến hành khởi kiện một cách hợp pháp
và hiệu quả.
Thời hiệu khởi kiện với tranh chấp xác định quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản
3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, đối với các tranh chấp phát sinh nhằm xác định
chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, thì không bị ràng buộc bởi thời hiệu khởi
kiện.
Điều này có nghĩa là, bất
kể thời gian xảy ra tranh chấp là bao lâu, nếu hai hay nhiều bên phát sinh mâu
thuẫn về việc ai là người thực sự có quyền sử dụng đất (do không có tài liệu rõ
ràng hoặc có tài liệu nhưng chồng chéo, trái ngược), thì Tòa án vẫn phải thụ lý
giải quyết mà không xét đến yếu tố thời gian.
Ví dụ thực tiễn:
Hai hộ gia đình sử dụng
liền kề một mảnh đất từ năm 1985, nhưng không có ranh giới rõ ràng. Đến năm
2025 phát sinh mâu thuẫn về quyền sử dụng diện tích giáp ranh. Dù tranh chấp xảy
ra sau 40 năm, thì vẫn có thể khởi kiện và được Tòa án giải quyết vì đây là
tranh chấp “xác định quyền sử dụng đất”.
Thời hiệu đối với các loại tranh chấp đất đai khác
Không phải mọi tranh chấp
đất đai đều được miễn áp dụng thời hiệu. Có nhiều dạng tranh chấp khác liên
quan đến đất đai được quy định thời hiệu khởi kiện cụ thể:
Tranh chấp phát sinh từ giao dịch liên quan đến đất đai
Đây là các tranh chấp
xoay quanh các hợp đồng như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất...
Thời hiệu khởi kiện:
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc
phải biết quyền lợi bị xâm phạm.
Tranh chấp về chia thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế đất đai là loại
tranh chấp thường phát sinh giữa các thành viên trong gia đình và dòng tộc, khi
người để lại di sản mất mà không có di chúc hoặc di chúc không rõ ràng.
Theo Điều 623 Bộ luật
Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện cụ thể như sau:
- 30 năm để yêu cầu chia di sản là bất động sản.
- 10 năm để yêu cầu công nhận hoặc bác bỏ quyền thừa
kế.
- 03 năm để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài sản của
người chết.
Tranh chấp về quyết định hoặc hành vi hành chính liên quan đến đất đai
Nếu người dân có khiếu
nại, khởi kiện về các quyết định của cơ quan Nhà nước (như thu hồi đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng...), thì đây là tranh chấp hành
chính.
Căn cứ theo điểm a khoản
2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015:
- Thời hiệu khởi kiện là 01 năm, kể từ ngày người
khởi kiện nhận được hoặc biết được quyết định/hành vi bị khiếu kiện.
Thời hiệu khởi kiện trong từng trường hợp cụ thể
Hướng dẫn cách tính thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu
Thời hiệu được tính từ
thời điểm người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích của mình bị
xâm phạm – theo quy định tại Điều 154 Bộ luật Dân sự 2015.
Các khoảng thời gian không tính vào thời hiệu
Một số thời điểm được
loại trừ khỏi thời hiệu do gặp phải:
- Sự kiện bất khả kháng: Thiên tai, dịch bệnh, chiến
tranh,...
- Trở ngại khách quan: Không thể thực hiện quyền vì
lý do khách quan.
- Chưa có người đại diện hợp pháp cho người mất
năng lực hành vi, chưa thành niên.
(Căn cứ tại Điều 156
BLDS 2015)
Khi nào thời hiệu khởi kiện được bắt đầu lại?
Thời hiệu được tính lại
từ đầu khi:
- Bên có nghĩa vụ thừa nhận nghĩa vụ.
- Một phần nghĩa vụ đã được thực hiện.
- Các bên tự hòa giải thành (theo Điều 157 BLDS
2015).
Dịch vụ hỗ trợ tranh chấp đất đai
Với kinh nghiệm giải
quyết hàng trăm vụ tranh chấp đất đai từ đơn giản đến phức tạp, chúng tôi sẵn
sàng đồng hành cùng Quý khách trong các công việc pháp lý như:
- Phân tích và xác định đúng loại tranh chấp và thời
hiệu tương ứng;
- Hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện và các văn bản cần
thiết;
- Thu thập chứng cứ đầy đủ, hợp pháp để bảo vệ quyền
lợi;
- Đại diện tham gia làm việc với cơ quan nhà nước;
- Bào chữa, tranh luận và bảo vệ quyền lợi tại Tòa
án;
- Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan khác.
Những câu hỏi thường gặp
Nếu khởi kiện sau khi thời hiệu đã hết, Tòa án có xử lý không?
Theo Điều 184 BLTTDS 2015, Tòa án vẫn phải thụ lý đơn kiện dù hết thời hiệu, tuy nhiên sẽ chỉ áp dụng thời hiệu nếu một bên có yêu cầu, được đưa ra trước khi Tòa sơ thẩm tuyên án.
Hòa giải tại UBND cấp xã có ảnh hưởng đến thời hiệu không?
Chỉ trong trường hợp
hòa giải thành thì thời hiệu mới được bắt đầu lại. Nếu hòa giải không thành, thời
hiệu không tự động kéo dài hoặc khôi phục.
Làm sao phân biệt tranh chấp “xác định quyền sử dụng đất” với tranh chấp hợp đồng?
- Tranh chấp “xác định quyền sử dụng đất” là khi
các bên đều cho rằng mình là chủ sử dụng hợp pháp nhưng không rõ ràng giấy
tờ.
- Tranh chấp hợp đồng là khi phát sinh từ giao dịch
dân sự (mua bán, thế chấp, góp vốn).
Có được thỏa thuận kéo dài thời hiệu không?
Không. Thời hiệu khởi
kiện là quy định bắt buộc, không thể thỏa thuận để thay đổi.
Tòa có tự áp dụng thời hiệu không?
Không. Tòa chỉ áp dụng
nếu có yêu cầu hợp lệ từ một trong các bên.
Nếu một phần yêu cầu khởi kiện hết thời hiệu thì sao?
Tòa sẽ giải quyết phần
yêu cầu còn thời hiệu, phần còn lại có thể bị đình chỉ nếu bị đơn yêu cầu áp dụng
thời hiệu.
![]() |
Luật sư tư vấn khởi kiện tranh chấp đất đai |
Tóm lại, thời hiệu khởi
kiện tranh chấp đất đai là một nội dung pháp lý phức tạp nhưng không thể bỏ qua
khi tham gia vào các vụ tranh chấp liên quan đến đất đai. Hiểu rõ quy định thời
hiệu giúp chủ thể bảo vệ quyền lợi một cách tối ưu, tránh bị từ chối giải quyết
do lỗi thủ tục. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp,
tận tâm, kịp thời và hiệu quả, giúp Quý khách hàng xử lý mọi vướng mắc pháp lý
về tranh chấp đất đai một cách nhanh chóng, thuận lợi và đúng quy định pháp luật.
Đừng ngần ngại liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ
trợ pháp lý tốt nhất!
Nguồn: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?
>>> Xem thêm:
- Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã: Có bắt buộc? Thủ tục?
- Tư vấn diện tích đất thực tế khác biệt so với sổ đất
Nhận xét
Đăng nhận xét