Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì: “ Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các doanh nghiệp này phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng. 1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận...

Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2014, đối với những giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 1. Giao dịch mua bán nhà đối với nhà ở có sẵn a. Nguyên tắc mua bán nhà đối với nhà ở có sẵn Nguyên tắc mua bán nhà trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau: Thứ nhất, việc mua bán nhà , công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thứ hai, đối với mua bán nhà  chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: -         Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu; -         Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là q...

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014 như sau: Bước 1: Lập hợp đồng Các bên tham gia giao dịch nhà ở  thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. Nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng phải bao gồm các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 sau: a) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần...

1. Điều kiện chung để nhà ở tham gia vào giao dịch Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: Thứ nhất , có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này bao gồm: a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014; d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở ; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong những trường hợp không bắt buộc có Giấy c...

1. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư Căn cứ theo Điều 82 Luật Nhà ở 2014 và Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư quy định như sau: a)         Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư thì phải phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành; trong trường hợp có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái...

1. Điều kiện nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được bán Căn cứ Khoản 1 Điều 62 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện không được bán bao gồm: -           Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh; -           Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; -           Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước; -           Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ s...