Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Về nguyên tắc thì khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ thể có tài sản hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường khi việc thu hồi đất của Nhà nước gây thiệt hại về tài sản cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng thì sẽ không được bồi thường. Theo Điều 89, Điều 90 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước căn cứ vào đối tượng tài sản, mức độ thiệt hại để xác định bồi thường. 1. Đối tượng tài sản trên đất bị thu hồi là nhà, công trình xây dựng        Thứ nhất , khi đối tượng tài sản là nhà ở, công trình xây dựng phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà bị tháo dỡ toàn bộ thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương còn nếu bị tháo dỡ một...

1. Điều kiện của người sử dụng đất thực hiện xây dựng công trình trên đất Người sử dụng đất được thực hiện việc xây dựng công trình trên đất khi có các điều kiện sau đây: - Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng 2014 đối với đối tượng phải được xin phép khi xây dựng công trình và nhà ở, trừ trường hợp những công trình, nhà ở được miễn giấy phép xây dựng; - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định có đất thổ cư hoặc đất chuyên dùng. - Đất không có tranh chấp; - Đất còn trong thời hạn sử dụng. 2. Chủ thể và đối tượng xây dựng công trình; nhà ở trên đất Cá nhân trong nước phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 8 Luật nhà ở 2014: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Mục đích xây dựng để ở hoặc để kinh doanh. Đối với tổ chức trong nước thì xây dựng công trình để kinh doanh, làm cơ sở kinh doanh, cho người lao động ở. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ...

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì: “ Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các doanh nghiệp này phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng. 1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận...

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014 như sau: Bước 1: Lập hợp đồng Các bên tham gia giao dịch nhà ở  thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. Nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng phải bao gồm các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 sau: a) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần...

1. Điều kiện chung để nhà ở tham gia vào giao dịch Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: Thứ nhất , có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này bao gồm: a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014; d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở ; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong những trường hợp không bắt buộc có Giấy c...

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014, những chủ thể này có quyền: Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở ; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. 2.Tổ chức, cá nhân nước ngoài a)         Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan, căn cứ Khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, chủ thể này có quyền như tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. b)         Đối với tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh ...

1. Đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước Căn cứ Điều 49, Khoản 1 Điều 50, Điều 51 Luật Nhà ở 2014 và Điều 52 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Thứ nhất , đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua được quy định như đối với nhà ở xã hội nói chung. Trường hợp không có đủ chỗ ở để bố trí theo yêu cầu thì thực hiện cho thuê theo thứ tự ưu tiên, gồm sinh viên là con gia đình thuộc diện chính sách, diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Nhà nước; sinh viên vùng sâu, vùng xa, ngoại tỉnh; sinh viên học giỏi; sinh viên học năm đầu tiên; Thứ hai , trường hợp thuê nhà ở xã hội nhưng đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì phải có diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 10 m 2 sàn/người. Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì không áp ...

1. Đối tượng và điều kiện thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 theo quy định tại Khoản 1 Điều 61 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật. Điều kiện thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Khoản 2 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: -           Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà ở và có tên trong hợp đồng này thì không phải ký lại hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp hợp đồng thuê nhà ở hết hạn và...

1. Điều kiện nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được bán Căn cứ Khoản 1 Điều 62 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện không được bán bao gồm: -           Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh; -           Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; -           Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước; -           Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ s...

1. Các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Căn cứ Khoản 1 Điều 84 Luật Nhà ở 2014, việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau: a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện; b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở; c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua; d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở; đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án; e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩ...