PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ Điều 1 Luật Nhà ở 2014, đối với những giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

1. Điều kiện để nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản

a. Đối với nhà ở có sẵn

Cũng giống như điều kiện để nhà ở tham gia vào giao dịch, để nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Thứ nhất, có đăng ký quyền ở hữu nhà gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

b. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TIẾN HÀNH GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Bước 1: Lập hợp đồng

Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

Nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng phải bao gồm các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 sau:

a) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

c) Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

d) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

e) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ ĐỂ NHÀ Ở ĐƯỢC PHÉP GIAO DỊCH

1. Điều kiện chung để nhà ở tham gia vào giao dịch

Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này bao gồm:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Trong những trường hợp không bắt buộc có Giấy chứng nhận nêu trên thì cần có giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch. Các loại giấy tờ này được quy định tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH SỞ HỮU NHÀ Ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014, những chủ thể này có quyền: Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

2.Tổ chức, cá nhân nước ngoài

a)         Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan, căn cứ Khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, chủ thể này có quyền như tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

b)         Đối với tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, căn cứ Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, những chủ thể này có quyền như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau:

Thứ nhất, Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu. Điều này được hướng dẫn bởi Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ NHÀ Ở CÔNG VỤ

1. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ

Theo quy định pháp luật về nhà ở, nhà ở công vụ chỉ có thể cho thuê. Căn cứ Khoản 1 Điều 32 Luật Nhà ở 2014, những đối tượng sau đây được thuê nhà ở công vụ:

a) Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ;

b) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên;

c) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

d) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;

đ) Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

e) Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

g) Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ.

PHÁP LUẬT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở PHỤC VỤ TÁI ĐỊNH CƯ

1. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư

Căn cứ theo Điều 82 Luật Nhà ở 2014 và Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư quy định như sau:

a)         Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư thì phải phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành; trong trường hợp có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;

b)         Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư thì phải phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành; trong trường hợp có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;

c)         Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ, GIÁ THUÊ MUA, GIÁ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

1. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư

a) Giá thuê nhà ở xã hội

Việc xác định giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, 3 và Khoản 4 Điều 60 Luật Nhà ở 2014 được hướng dẫn tại Điều 55 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở;

Thứ hai, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;

Thứ ba, cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều 81 Luật Nhà ở 2014 quy định giá thuê nhà ở xã hội. Cụ thể:

•           Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung ương: cơ quan có thẩm quyền là Bộ Xây dựng; đối với nhà công vụ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư: cơ quan có thẩm quyền là Bộ Quốc phòng, Bộ Công an;

•           Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn địa phương và nhà ở công vụ được giao quản lý trên địa bàn: cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

ĐỐI TƯỢNG, ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC HỖ TRỢ GIẢI QUYẾT CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA, BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

Căn cứ Điều 53 Luật Nhà ở 2014, các hình thức nhà ở xã hội gồm:

Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định (hay còn gọi là Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư hoặc Nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước): giao dịch được thực hiện gồm có cho thuê và cho thuê mua.

Nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước; Hoặc hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước (hay còn gọi là Nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư hoặc Nhà ở xã hội không thuộc sở hữu Nhà nước): giao dịch được thực hiện gồm có: cho thuê, cho thuê mua, bán.

1. Đối tượng và điều kiện được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 49, Khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội gồm có:

•           Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

•           Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

•           Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

•           Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

•           Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

•           Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại Khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở 2014;