GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI MUA BÁN BẰNG GIẤY VIẾT TAY CHO NHIỀU NGƯỜI

Tranh chấp đất đai phát sinh từ các giao dịch mua bán bằng giấy viết tay, nhất là khi một thửa đất bị bán cho nhiều người cùng lúc, là vấn đề phổ biến và phức tạp tại Việt Nam. Tình trạng này không chỉ làm rối loạn về mặt pháp lý mà còn gây ra những hệ lụy nghiêm trọng đối với quyền sở hữu, quản lý, và giao dịch bất động sản. Việc xử lý các tranh chấp này đòi hỏi người có liên quan phải hiểu rõ hệ thống pháp luật đất đai cũng như thủ tục tố tụng dân sự, hành chính hiện hành tại Việt Nam. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết các biện pháp, quy trình và cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ các hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, đồng thời cung cấp các kiến thức cần thiết giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

 

Tranh chấp đất đai

Thực trạng tranh chấp đất đai do mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người

Hiện nay, rất nhiều trường hợp người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định mà chỉ dựa vào các giấy tờ viết tay. Đặc biệt, một thửa đất có thể bị bán cho nhiều người cùng lúc với nhiều giấy viết tay khác nhau, gây ra sự tranh chấp phức tạp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tình trạng này dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng, trong đó có việc khó xác định được ai mới thực sự là chủ sở hữu hợp pháp, các giao dịch tiếp theo trở nên vô hiệu hoặc bị tranh chấp, gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ảnh hưởng tới các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Các phương thức hòa giải tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đặc biệt là khoản 2 Điều 235, trước khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 236, các bên có tranh chấp phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là bước đầu tiên bắt buộc nhằm khuyến khích các bên tự thỏa thuận, tìm kiếm sự đồng thuận mà không phải đưa ra Tòa án hay các cơ quan giải quyết khác.

Tuy nhiên, không phải tất cả các tranh chấp đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, chỉ các tranh chấp liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Đối với các tranh chấp khác như tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, bên có thể lựa chọn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không cần trải qua bước hòa giải bắt buộc này.

Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là bước quan trọng để các bên thu thập, trao đổi và xác minh thông tin về nguồn gốc đất, lịch sử giao dịch cũng như tính xác thực của các giấy tờ viết tay liên quan. Qua đó, người mua có thể thu thập được các bằng chứng cần thiết phục vụ cho quá trình giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi mua bán bằng giấy viết tay

Việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán đất qua giấy viết tay phụ thuộc vào tình huống cụ thể của từng vụ việc. Hiện tại, có thể phân biệt ba trường hợp phổ biến như sau:

• Trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
  Nếu một trong các bên tranh chấp sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận liên quan theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp sẽ được Tòa án nhân dân giải quyết theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Người sở hữu giấy chứng nhận này được pháp luật công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, nếu thửa đất đã được chuyển nhượng nhiều lần bằng giấy viết tay cho nhiều người, Tòa án sẽ xem xét toàn diện các yếu tố như thời điểm giao dịch, việc thanh toán, sự bàn giao đất, cũng như thái độ thiện chí của các bên để đưa ra phán quyết công bằng.
• Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
  Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận, tranh chấp có thể được giải quyết theo hai hình thức: yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Ở trường hợp này, việc xác định quyền sử dụng đất dựa trên các yếu tố như nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất liên tục, ổn định, hiện trạng thửa đất và các bằng chứng chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Giấy viết tay mua bán đất được xem là chứng cứ quan trọng, nhưng không phải yếu tố quyết định duy nhất.
• Trường hợp thửa đất bị bán cho nhiều người bằng giấy viết tay:
  Nếu xác định cùng một diện tích đất bị bán cho nhiều người bằng giấy tờ viết tay, dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi bổ sung 2017) có thể được xem xét. Trong trường hợp này, người mua bị thiệt hại có quyền tố giác hành vi phạm tội đến cơ quan Công an có thẩm quyền để khởi tố hình sự. Ngoài ra, thủ tục dân sự cũng được tiến hành để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định.

 

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai do mua bán bằng giấy viết tay

Tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể mà trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp có sự khác biệt rõ rệt:

Trường hợp yêu cầu UBND giải quyết tranh chấp

Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp liên quan đến đất chưa có giấy chứng nhận, người có tranh chấp có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp có thẩm quyền. Quy trình giải quyết tại UBND cấp huyện gồm các bước cơ bản sau:

• Bước 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp
• Bước 2: UBND kiểm tra, tiếp nhận hồ sơ và trong vòng 5 ngày làm việc phải thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan cũng như các cơ quan liên quan như Văn phòng đăng ký đất đai và UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý hoặc không thụ lý hồ sơ, đồng thời nêu rõ lý do nếu không thụ lý.
• Bước 3: Tổ chức hòa giải, đối thoại giữa các bên tranh chấp. Nếu hòa giải thành công sẽ lập biên bản và kết thúc tranh chấp; nếu không thành công, UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp theo thẩm quyền.

Trường hợp khởi kiện tại Tòa án

Nếu các bên không lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc đã hòa giải không thành công, tranh chấp có thể được giải quyết thông qua thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Quy trình khởi kiện và xử lý tranh chấp gồm các bước:

• Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (thường là nơi có bất động sản tranh chấp).
• Tòa án tiếp nhận, xem xét đơn khởi kiện, thụ lý vụ án.
• Chuẩn bị xét xử, thu thập chứng cứ và mời các bên tham gia phiên tòa.
• Mở phiên tòa sơ thẩm để xem xét và giải quyết tranh chấp.
• Nếu các bên có kháng cáo hoặc có yêu cầu xem xét lại, Tòa án cấp phúc thẩm sẽ tiến hành xét xử tiếp.

Phán quyết của Tòa án không chỉ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp mà còn làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các biện pháp thi hành án dân sự liên quan.

Trường hợp tố giác hành vi hình sự

Khi phát hiện dấu hiệu tội phạm trong việc mua bán đất bằng giấy viết tay cho nhiều người như hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người bị hại có quyền và nghĩa vụ tố giác hành vi này đến cơ quan Công an. Sau khi tiếp nhận tin báo, cơ quan điều tra sẽ tiến hành xác minh, khởi tố vụ án và điều tra làm rõ các hành vi phạm tội. Đồng thời, trong quá trình tố tụng hình sự, người bị hại có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại dân sự phát sinh từ hành vi phạm tội.

Một số câu hỏi thường gặp về tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có được công nhận hiệu lực pháp lý không?
Pháp luật hiện hành chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay trong những trường hợp rất hạn chế, ví dụ như giao dịch được thực hiện trước ngày 01/01/2017 và đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thanh toán hoặc theo các quy định cụ thể khác. Việc công nhận sẽ phụ thuộc vào từng tình huống cụ thể và chứng cứ đi kèm.

Nếu một thửa đất bị bán cho nhiều người bằng giấy viết tay, Tòa án sẽ ưu tiên cho ai?
Tòa án sẽ xem xét tổng thể các yếu tố như thời điểm giao dịch, thanh toán, việc bàn giao đất, quản lý sử dụng thực tế, sự trung thực và thiện chí của người mua để đưa ra quyết định công bằng nhất.

Người mua cần thu thập những loại chứng cứ gì để bảo vệ quyền lợi?
Các loại chứng cứ quan trọng gồm giấy tờ viết tay mua bán, biên nhận tiền hoặc các chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao đất, hình ảnh, video, lời khai nhân chứng, chứng từ sử dụng đất ổn định như hóa đơn điện nước, thuế phi nông nghiệp.

Thời hiệu khởi kiện và tố giác hành vi lừa đảo là bao lâu?
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất là 03 năm kể từ khi biết quyền lợi bị xâm phạm. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự tùy thuộc vào tính chất và mức độ hành vi phạm tội theo Bộ luật Hình sự.

Vai trò của Luật sư trong giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Khi xảy ra tranh chấp đất đai phức tạp, việc có sự đồng hành của luật sư chuyên môn về lĩnh vực đất đai là cực kỳ quan trọng. Luật sư có thể giúp:

• Thu thập, phân tích và đánh giá chứng cứ nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
• Đại diện tham gia hòa giải tại UBND cấp xã hoặc các buổi làm việc với các cơ quan liên quan.
• Soạn thảo hồ sơ pháp lý, đơn khởi kiện, đơn yêu cầu và các tài liệu liên quan.
• Tham gia tố tụng tại Tòa án, đại diện bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho khách hàng trong suốt quá trình xét xử.
• Soạn thảo đơn tố giác nếu phát hiện dấu hiệu tội phạm.
• Tư vấn chiến lược, lộ trình giải quyết tranh chấp phù hợp và hiệu quả nhất.

 

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Việc giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ các hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay, đặc biệt là khi một thửa đất bị bán cho nhiều người, là quá trình đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật đất đai cũng như quy trình tố tụng hành chính, dân sự và hình sự. Từ các bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, đến việc lựa chọn giải quyết tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án, hoặc thậm chí tố giác hành vi phạm tội hình sự, mỗi giai đoạn đều có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng vượt qua mọi khó khăn pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai một cách thuận lợi và đúng quy định. Để được hỗ trợ tư vấn miễn phí và nhận giải pháp phù hợp, Quý khách vui lòng liên hệ ngay hotline 1900636387.

Nguồn: Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người

>>> Xem thêm:

• Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND – Thủ tục thực hiện
• Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay