Thực hiện di chúc cho một bất động sản đang là tài sản bảo đảm tại ngân hàng là một quy trình đặc thù, đòi hỏi sự kết hợp nhuần nhuyễn giữa các quy định về thừa kế và luật tín dụng. Đây là một giao dịch hoàn toàn hợp pháp, trong đó người thụ hưởng di sản sẽ tiếp nhận quyền sở hữu nhà đất đồng thời gánh vác trách nhiệm trả nợ thay cho người quá cố trong giới hạn giá trị tài sản nhận được. Bài viết sau đây sẽ làm rõ lộ trình xử lý và các giải pháp pháp lý nhằm đảm bảo việc chuyển giao di sản diễn ra thuận lợi, đúng quy định.
Xác định phương án tài chính đối với bất động sản bảo đảm
Bước then chốt đầu tiên là các đồng thừa kế phải thống nhất được mục đích sử dụng tài sản: giữ lại để sử dụng hay bán đi để tất toán nợ.
Lựa chọn giữ lại tài sản và tiếp tục nghĩa vụ nợ: Căn cứ theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế có quyền chọn cách giữ lại nhà đất và tiếp nhận nghĩa vụ trả nợ. Phương án này phù hợp khi di sản có ý nghĩa lớn về mặt tinh thần hoặc có tiềm năng kinh tế cao. Người thừa kế sẽ làm việc với ngân hàng để chuyển giao nghĩa vụ dân sự và ký kết lại phụ lục hợp đồng tín dụng. Sau khi hoàn thành việc trả nợ, người thừa kế sẽ tiến hành giải chấp theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP để khôi phục đầy đủ quyền sở hữu.
Phương án thanh lý nhà đất để chi trả nợ vay: Nếu các bên không có nhu cầu sử dụng hoặc không đủ khả năng thanh toán nợ, việc bán tài sản là giải pháp tối ưu để tránh lãi suất phạt quá hạn. Quy trình này cần sự đồng thuận của ba bên: Người thừa kế, Ngân hàng và Bên mua. Số tiền bán được sẽ ưu tiên để tất toán toàn bộ gốc và lãi cho ngân hàng. Phần tiền dư ra sau khi trừ nợ (dựa trên Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015) sẽ được xác định là di sản thực tế và phân chia cho những người hưởng thừa kế theo đúng tỷ lệ định đoạt trong di chúc.
Quy trình đề nghị ngân hàng hỗ trợ hồ sơ bản gốc
Mọi giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp đều bị ràng buộc chặt chẽ bởi các quy định về bảo đảm tiền vay. Vì Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) bản chính đang nằm trong kho quỹ của ngân hàng, người thừa kế bắt buộc phải có văn bản thông báo chính thức về sự kiện mở thừa kế và đề nghị phối hợp.
Vướng mắc lớn nhất trong giai đoạn này thường nằm ở khâu công chứng. Theo Luật Công chứng 2024, công chứng viên chỉ thực hiện ký văn bản thừa kế khi được đối chiếu trực tiếp với bản chính Giấy chứng nhận. Do đó, người thừa kế cần đạt được thỏa thuận để phía ngân hàng cử nhân viên mang Sổ đỏ đến văn phòng công chứng làm việc. Đây là trách nhiệm hỗ trợ của tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo quyền thừa kế hợp pháp của công dân. Trong trường hợp ngân hàng từ chối hợp tác bất hợp lý, người thừa kế có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu can thiệp pháp lý, buộc ngân hàng phải xuất trình giấy tờ cho các cơ quan chức năng đối chiếu.
Thực hiện các bước xác lập quyền thừa kế tại văn phòng công chứng
Sau khi đã có sự thống nhất về hồ sơ, quy trình chia di sản cần được tiến hành theo trình tự nghiêm ngặt sau:
Rà soát di chúc và đối tượng thụ hưởng: Cần kiểm tra kỹ tính hợp pháp của di chúc về cả hình thức lẫn nội dung. Đặc biệt, phải lưu ý đến các trường hợp được hưởng thừa kế không phụ thuộc vào di chúc theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 (như cha, mẹ, vợ, chồng, con chưa thành niên) để đảm bảo không bỏ sót quyền lợi bắt buộc của họ.
Lập hồ sơ công chứng: Các bên nộp hồ sơ gồm di chúc, giấy chứng tử, giấy tờ định danh và văn bản đồng ý phối hợp từ phía ngân hàng. Tại bước này, sự hiện diện của đại diện ngân hàng cùng bản chính Giấy chứng nhận là bắt buộc để công chứng viên xác thực hồ sơ.
Niêm yết thông báo thừa kế: Theo Luật Công chứng 2024 và Nghị định 104/2025/NĐ-CP, nội dung phân chia di sản phải được niêm yết công khai tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người quá cố và nơi có đất trong thời gian 15 ngày. Thủ tục này nhằm công khai thông tin và đảm bảo không có tranh chấp hay khiếu nại phát sinh về hàng thừa kế.
Ký văn bản phân chia di sản: Khi hết thời hạn niêm yết mà không có khiếu nại, các đồng thừa kế sẽ ký tên vào văn bản thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế. Văn bản này là căn cứ pháp lý xác lập quyền sở hữu của người thừa kế, đồng thời là cơ sở để người thừa kế chính thức tiếp nhận nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng.
\Tiến hành khai di sản thừa kế tại văn phòng công chứng
Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai do thừa kế
Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi văn bản thừa kế có hiệu lực pháp luật, người thụ hưởng phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động (sang tên) đối với quyền sử dụng đất đã nhận. Việc đăng ký được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai theo đúng thẩm quyền.
Hồ sơ đăng ký cần được chuẩn bị đầy đủ và hợp lệ, bao gồm văn bản thừa kế đã công chứng và các giấy tờ pháp lý liên quan khác. Trình tự tiếp nhận và giải quyết cập nhật biến động được thực hiện theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Để đảm bảo quyền lợi và tránh các vướng mắc pháp lý về sau, người thừa kế nên ưu tiên thực hiện thủ tục sang tên ngay khi có đủ điều kiện.
Hoàn tất phương án xử lý tài sản cuối cùng
Đây là giai đoạn hiện thực hóa phương án tài chính đã thống nhất từ bước đầu tiên:
Nếu chọn giữ lại nhà đất: Sau khi đã sang tên, người thừa kế tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo lịch trình hoặc tất toán sớm để xóa thế chấp. Khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận và cung cấp đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp để người thừa kế nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, chính thức giải phóng toàn bộ quyền năng sở hữu.
Nếu chọn phương án bán: Các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng ngay sau khi người mua nộp đủ tiền vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng để tất toán nợ. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp đồng thời với việc công chứng hợp đồng mua bán. Số tiền còn dư sau khi trừ nợ sẽ được ngân hàng giải tỏa để các đồng thừa kế phân chia theo đúng tỷ lệ trong di chúc.
Dịch vụ luật sư tại Chuyên tư vấn luật
Tư vấn rủi ro và thiết lập cơ chế giải quyết nợ dứt điểm: Phân tích các mối nguy pháp lý và đề xuất phương án thu hồi hoặc thanh toán công nợ hiệu quả nhất.
Đại diện thương thảo và hoàn thiện thủ tục tín dụng ngân hàng: Thay mặt khách hàng làm việc trực tiếp với ngân hàng để thống nhất các nội dung pháp lý trong hồ sơ vay vốn.
Soạn thảo văn bản: soạn thảo đơn từ, thỏa thuận phân chia di sản,...
Trực tiếp thực hiện các quy trình tại cơ quan nhà nước và hỗ trợ chứng thực văn bản tại văn phòng công chứng.
Luật sư tranh tụng và bảo vệ lợi ích thân chủ tại Tòa án: Tham gia tố tụng trực tiếp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi phát sinh các mâu thuẫn hoặc vụ kiện.
Luật sư tư vấn hướng thi hành di chúc để lại nhà đất đang thế chấp
Các câu hỏi pháp lý liên quan (FAQs)
Có được chia thừa kế nhà đất đang thế chấp không?
Có, vì đây vẫn là tài sản thuộc quyền sở hữu của người để lại di sản. Tuy nhiên, việc nhận thừa kế phải đi kèm với trách nhiệm trả nợ tương ứng. Quy trình sẽ phức tạp hơn do Sổ đỏ đang bị ngân hàng nắm giữ, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên.
Nếu nợ lớn hơn giá trị đất người thừa kế có phải trả nợ thay?
Không. Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế chỉ chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi di sản để lại. Nếu khoản nợ lớn hơn giá trị tài sản và không còn di sản nào khác, bạn không bị buộc phải dùng tài sản riêng để thanh toán phần chênh lệch trừ khi tự nguyện.
Khi người vay qua đời Ngân hàng có tiếp tục tính lãi không?
Có, nghĩa vụ trả nợ không chấm dứt khi người vay tử vong. Lãi suất vẫn phát sinh bình thường theo hợp đồng tín dụng đã ký. Do đó, người thừa kế nên làm thủ tục sớm để giảm thiểu gánh nặng tài chính phát sinh.
Có được từ chối nhận di sản để không phải trả nợ không?
Bạn hoàn toàn có quyền từ chối nhận di sản để không phải gánh nợ. Việc từ chối phải lập thành văn bản công chứng trước thời điểm phân chia. Lưu ý là phải từ chối toàn bộ di sản, không được chọn nhận phần lợi và bỏ phần nợ.
Ngân hàng không cho mượn Sổ đỏ để công chứng thì phải làm như thế nào?
Ngân hàng có nghĩa vụ hỗ trợ quyền thừa kế hợp pháp. Nếu họ bất hợp tác, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để buộc ngân hàng phải phối hợp xuất trình giấy tờ. Phán quyết của Tòa án là công cụ pháp lý mạnh mẽ nhất để giải quyết tình huống này.
Việc thi hành di chúc đối với nhà đất đang thế chấp là một bài toán phối hợp giữa quyền hưởng di sản và trách nhiệm tất toán nghĩa vụ nợ. Chìa khóa để giải quyết vấn đề này nằm ở sự đồng thuận của các bên trong việc lựa chọn phương án tài chính và sự tuân thủ nghiêm ngặt các trình tự niêm yết, công chứng, đăng ký biến động theo quy định mới nhất. Việc chủ động làm việc với ngân hàng ngay từ đầu sẽ giúp người thừa kế kiểm soát được rủi ro lãi suất và bảo vệ trọn vẹn giá trị di sản mà người thân đã dày công để lại. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Nguồn: Thi hành di chúc để lại nhà đất đang tranh chấp thế nào?
>>> Xem thêm:
Nhận xét
Đăng nhận xét