PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2014, đối với những giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

1. Giao dịch mua bán nhà đối với nhà ở có sẵn

a. Nguyên tắc mua bán nhà đối với nhà ở có sẵn

Nguyên tắc mua bán nhà trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Thứ nhất, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đối với mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

-        Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

-        Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

Thứ ba, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ tư, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà.

Thứ năm, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

b. Một số nội dung cần lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà đối với nhà ở có sẵn

Thứ nhất, bảo hành nhà đã bán

Căn cứ Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà đã bán cho bên mua. Bên bán có thể yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng nếu nhà đang trong thời hạn bảo hành.

Về thời hạn bảo hành thì được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà

Căn cứ Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quyền của bên bán nhà được quy định như sau:

i. Yêu cầu bên mua nhận nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

ii. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

iii. Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.

iv. Không bàn giao nhà khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

v. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.

vi. Các quyền khác trong hợp đồng.

Căn cứ Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên bán nhà phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

i. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, (nếu có).

ii. Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

iii. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

iv. Giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

v. Bảo hành nhà đã bán.

vi. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

vii. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

viii. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà

Căn cứ Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên mua nhà có các quyền sau:

i. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

ii. Yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

iii. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà.

iv. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

v. Các quyền khác trong hợp đồng.

Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên mua nhà phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

i. Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

ii. Nhận nhà kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.

iii. Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

iv. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

v. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

vi. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

2. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai

a) Bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính (được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc bảo lãnh phải được lập thành hợp đồng, trong đó phải thỏa thuận về phạm vi, điều kiện, nội dung, phí bảo lãnh và phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh là hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mau bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu. Thời hạn của hợp đồng bảo lãnh là cho đến khi nhà ở được bàn giao.

b) Một số nội dung trong hợp đồng

* Thanh toán trong hợp đồng

Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:

-        Lần 1: không quá 30% giá trị hợp đồng:

-        Những lần tiếp theo: phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi đã được cấp Giấy chứng nhận.

* Quyền và nghĩa vụ của các bên

Ngoài các quyền và nghĩa vụ như trong mua bán nhà ở có sẵn, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

-        Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

-        Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai) được thực hiện theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.