1. Điều kiện nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được bán
Căn cứ Khoản 1
Điều 62 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thuộc
diện không được bán bao gồm:
- Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công
trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh;
- Nhà
ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà
không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực
hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm
nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công
trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhà
chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng
đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư; căn hộ
chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại, trừ trường hợp người
thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và việc sử dụng
độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được
mua;
- Nhà
biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
đã báo cáo và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2015).
Đối với biệt
thự mà địa phương thống kê, rà soát sau khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ thì các
biệt thự này cũng được quản lý theo các tiêu chí mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã
quy định và đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2015).
Đối với nhà ở,
nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trước ngày 05 tháng 7
năm 1994 hoặc nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng
từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì điều kiện để
được bán nhà ở cũ quy định tại Khoản 3 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:
-
Nhà ở phải không thuộc diện không được bán nêu trên;
- Nhà ở phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện;
- Trường hợp nhà ở cũ thuộc diện phải xác lập sở hữu toàn dân
theo Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất
do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách
quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07
năm 1991 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể
về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính
sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phải hoàn tất thủ tục xác lập sở hữu toàn dân và thực hiện ký hợp
đồng thuê nhà ở theo quy định trước khi thực hiện bán nhà ở này;
- Trường hợp bán nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố
trí sử dụng để ở từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 thì nhà ở này phải đảm bảo
các điều kiện: Khu đất đã bố trí làm nhà ở đó có khuôn viên độc lập hoặc có thể
tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; nhà ở có lối đi riêng, không che chắn
mặt tiền trụ sở, cơ quan, không ảnh hưởng đến không gian, cảnh quan xung quanh;
cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng và nhà ở này phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan, đơn vị
không có nhu cầu sử dụng diện tích nhà ở này phải chuyển giao cho Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nơi có nhà đó quản lý để thực hiện bán, trừ trường hợp nhà ở do Bộ
Quốc phòng đang quản lý.
- Đối
với nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng để ở từ trước
ngày 05 tháng 7 năm 1994 mà không đủ điều kiện: Khu đất đã bố trí làm nhà ở đó
có khuôn viên độc lập hoặc có thể tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan;
nhà ở có lối đi riêng, không che chắn mặt tiền trụ sở, cơ quan, không ảnh hưởng
đến không gian, cảnh quan xung quanh; cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng
và nhà ở này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt (quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 63 Nghị định
99/2015/NĐ-CP); và trường hợp bố trí sử dụng nhà ở từ ngày 19 tháng 01 năm 2007
thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản nhà đất
thuộc sở hữu nhà nước.
2. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
a. Đối tượng được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Căn cứ Khoản 1 Điều 63 Nghị định
99/2015/NĐ-CP, đối tượng được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước cũng là đối tượng
được thuê nhà ở cũ quy định tại Khoản 1 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể,
đối tượng là những người được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11
năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá
cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí
nhà ở từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 theo quy
định tại Khoản 1 Điều 61 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trừ trường hợp chiếm dụng
nhà ở trái pháp luật.
b. Điều kiện được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu
nhà nước phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 63 Nghị định
99/2015/NĐ-CP như sau:
- Có
hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng
thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các
thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có
nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này
phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ
quan quản lý nhà ở;
- Đã
đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy
đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán
nhà ở;
- Phải
có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.
3. Hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định tại Khoản 1 Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP bao gồm:
- Đơn
đề nghị mua nhà ở cũ; Mẫu đơn đề nghị mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thực
hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 12 ban hành kèm theo Thông tư
19/2016/TT-BXD.
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân
hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà ở;
trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực hộ khẩu gia đình
hoặc Giấy đăng ký kết hôn;
- Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh
đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ
sơ đề nghị mua nhà ở.
Trường hợp người
có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản
ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho
các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng
thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.
Trong trường hợp
có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận
thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và
cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này;
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua
nhà ở (nếu có) quy định tại Điều 27 Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Đối với các đối
tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước gắn
với việc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nhà ở này thì cần phải bổ sung các giấy
tờ sau:
• Người
có công với cách mạng thì phải có giấy tờ chứng minh do cơ quan có thẩm quyền cấp
theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng.
• Người
khuyết tật hoặc người già cô đơn thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về người khuyết tật hoặc chính sách trợ giúp
cho các đối tượng bảo trợ xã hội.
• Hộ
gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị thì phải có giấy xác nhận của Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi người đó đang cư trú theo hình thức đăng ký thường trú
hoặc đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên.
Đối với các đối tượng được giảm
tiền nhà khi mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có một trong các giấy
tờ sau đây:
• Giấy
xác nhận về số năm công tác của cơ quan, đơn vị nơi người mua nhà ở đang làm việc;
• Giấy
xác nhận của cơ quan bảo hiểm xã hội cấp huyện nếu người mua nhà ở đang hưởng
lương hưu hoặc hưởng trợ cấp mất sức lao động hoặc bệnh nghề nghiệp, hưởng trợ
cấp ngành nghề theo quy định của pháp luật;
• Bản
sao có chứng thực quyết định nghỉ việc hưởng trợ cấp bảo hiểm xã hội một lần,
trợ cấp thôi việc trước và sau khi có Quyết định số 111/HĐBT ngày 12 tháng 4
năm 1991 của Hội đồng Bộ trưởng hoặc trước và sau khi có Bộ Luật Lao động năm
1995, trợ cấp phục viên hoặc xuất ngũ; trường hợp mất quyết định nghỉ việc hưởng
trợ cấp thì phải có kê khai đầy đủ quá trình công tác và có xác nhận của cơ
quan, đơn vị cũ;
• Giấy
tờ chứng minh đối tượng là người có công với cách mạng, hộ nghèo, cận nghèo,
người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà
ở tại khu vực đô thị như nêu trên.
4. Trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ
thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Khoản 2 Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được
thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người mua nhà ở phải nộp hồ sơ đề
nghị mua nhà tại đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý
nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định).
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách
nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người
mua nhà ở. Trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng
xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất. Sau khi Hội
đồng xác định giá bán nhà ở xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng
lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà ở
của Hội đồng xác định giá bán nhà ở trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem
xét, quyết định.
Đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng
đang quản lý thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán nhà ở
họp để xác định giá; sau đó trình Bộ Quốc phòng ban hành quyết định bán nhà ở
cũ;
Căn cứ vào báo cáo của cơ quan quản
lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, ban hành quyết định bán nhà ở
cũ, trong đó nêu rõ đối tượng được mua nhà ở, địa chỉ nhà ở được bán, giá bán
nhà ở cũ và giá chuyển quyền sử dụng đất và gửi quyết định này cho cơ quan quản
lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở biết để phối hợp thực hiện ký kết hợp đồng
mua bán nhà ở;
Bước 3: Ký hợp đồng
Sau khi nhận quyết định bán nhà ở
cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở thông báo cho người mua nhà biết thời gian cụ
thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở.
Trường hợp quá 90 ngày, kể từ
ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở có thông báo thời gian ký hợp đồng mua bán
nhà ở mà người mua chưa thực hiện ký hợp đồng, nếu có thay đổi về giá đất ở do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì cơ quan quản lý nhà ở phải báo cáo Ủy ban
nhân cấp tỉnh phê duyệt giá mới trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua
nhà ở.
Bước 4: Bàn giao nhà và thực hiện cấp giấy chứng nhận
Việc cấp Giấy chứng nhận cho người
mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận phải gửi danh sách người mua nhà ở đã được cấp giấy
và sao một (01) bản Giấy chứng nhận cho Sở Xây dựng lưu để theo dõi.
*Thời gian thực hiện bán nhà ở
cũ: là không quá 45 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ
sơ hợp lệ đến khi ký hợp đồng mua bán. Thời gian này không tính vào thời gian nộp
nghĩa vụ tài chính và thời gian cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng
nhận cho người mua nhà ở.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở cũ thuộc
sở hữu nhà nước thực hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 22 ban hành
kèm theo Thông tư 19/2015/TT-BXD.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét