HƯỚNG DẪN GIẢI QUYẾT KHI MUA ĐẤT PHÁT HIỆN GIẤY CHỨNG NHẬN GIẢ

 Khi nhận thấy Giấy chứng nhận được sử dụng trong giao dịch mua bán đất có dấu hiệu giả mạo, người mua cần nhanh chóng ngừng việc giao tiền, bảo toàn các tài liệu liên quan và tiến hành xác minh thông tin bất động sản tại cơ quan đăng ký đất đai. Nắm rõ cách xử lý khi mua đất dính sổ giả sẽ giúp người mua xác định vụ việc chỉ là tranh chấp dân sự hay đã xuất hiện dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tùy từng trường hợp, người bị thiệt hại có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án, tố giác đến cơ quan có thẩm quyền hoặc thực hiện đồng thời các biện pháp cần thiết để bảo vệ tài sản. Việc xử lý kịp thời còn giúp hạn chế nguy cơ bên bán tẩu tán tài sản, tiêu hủy chứng cứ hoặc tiếp tục thực hiện giao dịch gian dối với người khác.

Người mua cần kiểm tra dấu hiệu bất thường và xác minh Giấy chứng nhận tại cơ quan đăng ký đất đai

Rủi ro pháp lý khi mua đất bằng Giấy chứng nhận giả

Trong giao dịch bất động sản, cách gọi “sổ đỏ giả”, “sổ hồng giả” thường được dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bị làm giả, chỉnh sửa hoặc chứa thông tin giả mạo.

Rủi ro trong trường hợp này không chỉ nằm ở bản thân giấy tờ. Nếu người bán sử dụng Giấy chứng nhận không hợp pháp để thực hiện giao dịch thì hợp đồng chuyển nhượng cũng có nguy cơ không được pháp luật công nhận.

Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu thông tin trên giấy không tồn tại trong hệ thống đăng ký đất đai hoặc giấy không được cơ quan có thẩm quyền cấp thì người xuất trình giấy có thể hoàn toàn không có quyền chuyển nhượng bất động sản.

Khi người mua đã đặt cọc hoặc thanh toán một phần, thậm chí toàn bộ giá trị giao dịch trước khi phát hiện giấy tờ giả, những rủi ro có thể phát sinh gồm:

• Không thể tiếp tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;

• Không đủ điều kiện thực hiện thủ tục đăng ký sang tên;

• Không được xác lập quyền sử dụng đất;

• Gặp khó khăn trong việc xác định người đã trực tiếp nhận tiền;

• Có khả năng tiền hoặc tài sản của bên bán bị tẩu tán;

• Phát sinh tranh chấp về trách nhiệm hoàn trả khoản tiền đã nhận;

• Chứng cứ có thể bị mất, xóa hoặc thất lạc nếu không kịp thời bảo quản;

• Có nguy cơ ảnh hưởng đến thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu trong trường hợp pháp luật quy định thời hiệu.

Do đó, khi giấy tờ xuất hiện dấu hiệu bất thường, người mua không nên tiếp tục chuyển tiền chỉ vì bên bán hứa sẽ giải thích, thay đổi Giấy chứng nhận hoặc hoàn thiện hồ sơ sau đó. Việc giao thêm tiền không thể làm hợp pháp hóa giấy tờ giả mà còn có thể làm tăng thiệt hại và khiến quá trình thu hồi tài sản trở nên khó khăn hơn.

Cách nhận biết Giấy chứng nhận có dấu hiệu không hợp pháp

Kiểm tra bằng mắt thường chỉ có ý nghĩa phát hiện những dấu hiệu nghi ngờ ban đầu. Người mua không nên tự khẳng định Giấy chứng nhận là giả khi chưa có thông tin xác minh của cơ quan có thẩm quyền hoặc kết quả giám định hợp pháp.

Một số dấu hiệu cho thấy Giấy chứng nhận cần được kiểm tra kỹ bao gồm:

• Tên hoặc thông tin của người sử dụng đất không trùng khớp dữ liệu đăng ký;

• Số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ hoặc diện tích trên giấy có sự mâu thuẫn;

• Không tra cứu được số phát hành hoặc số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

• Mã QR hoặc mã tra cứu trên giấy không thể xác thực;

• Chất liệu giấy khác biệt với loại giấy được cơ quan nhà nước sử dụng;

• Phông chữ, màu sắc, kích thước hoặc cách trình bày không bình thường;

• Dấu chìm, tem chống giả hoặc họa tiết bảo mật không đúng quy cách;

• Con dấu không rõ nét, sai vị trí hoặc sai tên cơ quan;

• Chữ ký có dấu hiệu sao chép hoặc không đúng người có thẩm quyền;

• Giấy tờ xuất hiện dấu hiệu tẩy xóa, chèn thêm hoặc chỉnh sửa thông tin;

• Trang bổ sung không tương thích với nội dung trên Giấy chứng nhận;

• Dữ liệu biến động không phù hợp với lịch sử đăng ký của bất động sản;

• Sơ đồ thửa đất trên giấy không tương ứng với thực tế;

• Thời gian cấp Giấy chứng nhận không phù hợp với tên gọi hoặc thẩm quyền của cơ quan cấp.

Ngoài việc kiểm tra hình thức giấy tờ, thái độ và cách thức giao dịch của người bán cũng có thể phản ánh mức độ rủi ro.

Người mua nên đặc biệt thận trọng nếu bên bán:

• Không đồng ý cho sao chụp đầy đủ Giấy chứng nhận;

• Chỉ gửi ảnh mờ hoặc cố tình che một số thông tin quan trọng;

• Không cung cấp giấy tờ nhân thân của người đứng tên;

• Tránh để người mua gặp trực tiếp chủ thể có tên trên Giấy chứng nhận;

• Liên tục thúc giục thanh toán trong thời gian rất ngắn;

• Yêu cầu giao tiền mặt nhưng không đồng ý lập giấy nhận tiền;

• Đề nghị chuyển tiền cho tài khoản của một người không liên quan;

• Không muốn người mua xác minh tại cơ quan đăng ký đất đai;

• Từ chối thực hiện giao dịch tại Tổ chức hành nghề công chứng;

• Đưa ra những thông tin khác nhau trong từng lần trao đổi;

• Không giải thích hợp lý lý do chưa thể sang tên;

• Chào bán bất động sản thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhằm thúc đẩy việc xuống tiền;

• Yêu cầu lập giấy vay tiền hoặc giấy nhận nợ thay cho hợp đồng đặt cọc;

• Sau khi nhận tiền thì trì hoãn, mất liên lạc hoặc chuyển nơi cư trú.

Những biểu hiện trên chưa đủ để kết luận người bán thực hiện hành vi phạm tội. Tuy nhiên, đây là các tín hiệu cho thấy người mua nên tạm dừng giao dịch và xác minh trước khi tiếp tục thực hiện bất kỳ nghĩa vụ thanh toán nào.

Để kiểm tra tính xác thực của Giấy chứng nhận, có thể thực hiện các phương thức như:

• Đối chiếu nội dung giấy với hồ sơ địa chính;

• Yêu cầu cung cấp thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai;

• Đề nghị cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận kiểm tra, xác nhận;

• Kiểm tra quá trình đăng ký biến động của bất động sản;

• So sánh với bản đồ địa chính và hồ sơ đo đạc;

• Đề nghị giám định hoặc trưng cầu giám định theo quy định;

• Thu thập hồ sơ cấp giấy, hồ sơ chuyển quyền và các tài liệu đang được lưu trữ.

Việc xác định một Giấy chứng nhận là thật hay giả về mặt pháp lý cần dựa trên kết quả của cơ quan có thẩm quyền hoặc kết luận giám định hợp lệ.

Khi nghi ngờ Giấy chứng nhận giả mạo, người mua phải dừng thanh toán, bảo toàn chứng cứ

Người mua cần làm gì ngay khi nghi ngờ Giấy chứng nhận giả?

Tạm dừng tất cả các khoản thanh toán

Biện pháp đầu tiên là không tiếp tục giao thêm tiền đặt cọc, tiền thanh toán mua đất, tiền môi giới hoặc khoản tiền khác theo yêu cầu của bên bán.

Nguyên tắc này vẫn cần được áp dụng ngay cả khi người bán giải thích rằng sẽ đổi lại giấy, bổ sung hồ sơ hoặc cam kết hoàn tất thủ tục trong vài ngày.

Người mua cũng cần cân nhắc kỹ trước khi ký thêm các giấy tờ như:

• Văn bản nhận nợ;

• Hợp đồng vay;

• Phụ lục thay đổi mục đích của khoản tiền đã giao;

• Biên bản xác nhận tiếp tục thanh toán;

• Giấy xác nhận đã nhận đủ bất động sản;

• Thỏa thuận thay thế hợp đồng đặt cọc;

• Văn bản từ bỏ quyền khởi kiện, khiếu nại;

• Giấy xác nhận khoản tiền đã thanh toán trước đây là tiền vay.

Việc ký thêm những tài liệu này có thể khiến bản chất của giao dịch ban đầu bị thay đổi hoặc tạo điều kiện để người nhận tiền đưa ra cách giải thích khác về mục đích của khoản tiền. Điều đó có thể gây bất lợi cho người mua khi phải chứng minh sự việc sau này.

Đề nghị bên bán xuất trình tài liệu và giải thích

Người mua nên yêu cầu bên bán giải trình bằng phương thức có thể lưu lại như văn bản, email hoặc tin nhắn.

Những tài liệu có thể yêu cầu cung cấp gồm:

• Bản chính Giấy chứng nhận;

• Hồ sơ liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận;

• Quyết định giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

• Tài liệu chứng minh nguồn gốc bất động sản;

• Hợp đồng chuyển nhượng trước đó;

• Hồ sơ khai nhận, phân chia di sản nếu đất có nguồn gốc thừa kế;

• Văn bản ủy quyền;

• Giấy tờ nhân thân của người đứng tên;

• Giấy tờ về tình trạng hôn nhân;

• Trích lục hoặc trích đo địa chính;

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;

• Hồ sơ đăng ký biến động;

• Những giấy tờ khác chứng minh quyền hợp pháp đối với bất động sản.

Nếu các thông tin trên tài liệu không thống nhất với nhau, cần yêu cầu người bán giải thích rõ từng nội dung.

Phần trao đổi và giải trình này nên được lưu giữ vì có thể được sử dụng để chứng minh nhận thức, thái độ cũng như cách xử lý của người bán sau khi vấn đề được phát hiện.

Kiểm tra thông tin đất tại cơ quan đăng ký đất đai

Người mua có thể liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản để kiểm tra thông tin pháp lý.

Các vấn đề cần làm rõ có thể bao gồm:

• Thửa đất có được ghi nhận trong hồ sơ địa chính hay không;

• Người đang đứng tên quyền sử dụng đất là ai;

• Giấy chứng nhận được xuất trình có thực sự được cấp hay không;

• Số phát hành và số vào sổ có tồn tại trên hệ thống;

• Bất động sản đã được chuyển quyền cho người khác hay chưa;

• Quyền sử dụng đất có đang được thế chấp;

• Tài sản có bị kê biên phục vụ thi hành án;

• Đất có thuộc trường hợp đã có quyết định hoặc thông báo thu hồi;

• Có thông tin tranh chấp được cơ quan nhà nước ghi nhận;

• Bất động sản có đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch;

• Diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng có đúng với thông tin được người bán cung cấp.

Trong khả năng thực hiện được, người mua nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp kết quả bằng văn bản. Việc chỉ nghe giải thích trực tiếp có thể giúp tham khảo nhưng thường khó sử dụng làm chứng cứ khi khởi kiện hoặc tố giác.

Thu thập và giữ nguyên chứng cứ

Toàn bộ hồ sơ liên quan đến quá trình giao dịch cần được lưu giữ ở trạng thái ban đầu. Không nên tự ý viết thêm, chỉnh sửa hoặc làm thay đổi Giấy chứng nhận đang bị nghi ngờ là giả.

Những chứng cứ nên được thu thập gồm:

• Bản chính hoặc bản sao Giấy chứng nhận nghi giả;

• Hợp đồng đặt cọc;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Biên nhận giao tiền;

• Sao kê tài khoản;

• Lệnh hoặc chứng từ chuyển khoản;

• Nội dung ghi trên giao dịch ngân hàng;

• Tin nhắn điện thoại và ứng dụng nhắn tin;

• Email trao đổi;

• File ghi âm được thu thập hợp pháp;

• Hình ảnh tại thời điểm các bên giao dịch;

• Dữ liệu video, camera;

• Thông tin của người môi giới;

• Giấy hẹn ký công chứng;

• Phiếu đề nghị công chứng;

• Văn bản từ chối công chứng hoặc từ chối đăng ký sang tên;

• Kết quả kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai;

• Thông tin về số điện thoại, địa chỉ, danh thiếp và tài khoản mạng xã hội của người bán.

Đối với dữ liệu điện tử, cần sao lưu ở nhiều nơi nhằm phòng trường hợp mất thiết bị hoặc dữ liệu bị xóa. Bản dữ liệu gốc nên được giữ nguyên, đồng thời có thể tạo thêm bản sao hoặc bản in phục vụ quá trình làm việc với cơ quan chức năng.

Cân nhắc lập vi bằng để ghi nhận sự việc

Trong những trường hợp phù hợp, người mua có thể cân nhắc lập vi bằng để ghi nhận những sự kiện như:

• Quá trình giao và nhận tài liệu;

• Các nội dung bên mua và bên bán trao đổi;

• Việc bên bán xác nhận đã nhận tiền;

• Cam kết trả lại tiền;

• Việc người bán không có mặt theo lịch hẹn;

• Người bán từ chối giao tài liệu hoặc không hợp tác;

• Hiện trạng tại địa chỉ đã giao dịch;

• Nội dung đang hiển thị trên website hoặc tài khoản mạng xã hội;

• Việc giao văn bản yêu cầu người bán hoàn tiền.

Cần lưu ý rằng vi bằng không phải kết luận giám định và không có chức năng xác định một Giấy chứng nhận là thật hay giả. Giá trị của vi bằng chủ yếu nằm ở việc ghi nhận khách quan những sự kiện, hành vi đã xảy ra để hỗ trợ quá trình chứng minh.

Tùy vào dấu hiệu gian dối và mục đích chiếm đoạt, vụ việc có thể được giải quyết

Xác định vụ việc thuộc tranh chấp dân sự hay có dấu hiệu hình sự

Không phải cứ phát hiện Giấy chứng nhận giả thì mặc nhiên người bán sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự.

Để xác định có dấu hiệu tội phạm hay không, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét tổng thể nhận thức của người bán, mục đích giao dịch, phương thức thực hiện, thủ đoạn đã sử dụng và ý chí chiếm đoạt tài sản.

Trường hợp có thể xử lý chủ yếu bằng biện pháp dân sự

Vụ việc có thể được xem xét theo hướng tranh chấp dân sự nếu xuất hiện các tình tiết như:

• Người bán thực tế không biết Giấy chứng nhận là giả;

• Giấy tờ đã bị người khác đánh tráo;

• Chính người bán cũng là nạn nhân của một giao dịch trước;

• Chưa chứng minh được người bán có mục đích chiếm đoạt;

• Người bán vẫn hợp tác xác minh và có thiện chí hoàn trả tiền;

• Giao dịch không thực hiện được do không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng;

• Tranh chấp chủ yếu liên quan đến hiệu lực hợp đồng và trách nhiệm trả lại tiền;

• Không có chứng cứ đáng tin cậy chứng minh thủ đoạn gian dối.

Trong trường hợp này, người mua có thể yêu cầu Tòa án:

• Tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu;

• Tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu;

• Buộc bên bán trả lại khoản tiền đã nhận;

• Thanh toán khoản lãi phát sinh do chậm hoàn trả;

• Bồi thường thiệt hại;

• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi cần bảo toàn tài sản.

Trường hợp có căn cứ nghi ngờ hành vi phạm tội

Vụ việc có thể được xem xét theo hướng hình sự nếu có chứng cứ thể hiện người bán:

• Đã biết rõ Giấy chứng nhận không phải giấy thật;

• Biết bản thân không phải chủ sử dụng đất nhưng vẫn ký giao dịch;

• Trực tiếp làm giả hoặc thuê người khác làm giấy tờ giả;

• Giả danh chủ thể được ghi trên Giấy chứng nhận;

• Dùng giấy tờ không hợp pháp nhằm tạo lòng tin cho người mua;

• Cố tình cung cấp thông tin không đúng sự thật;

• Sau khi nhận tiền thì bỏ trốn;

• Chủ động cắt liên lạc ngay sau khi nhận tài sản;

• Chuyển tiền qua nhiều tài khoản để che giấu dòng tiền;

• Nhanh chóng chuyển dịch hoặc tẩu tán tài sản;

• Dùng cùng một phương thức để giao dịch với nhiều người;

• Sử dụng người đóng giả, môi giới hoặc địa chỉ không có thật;

• Có ý định chiếm đoạt từ trước hoặc ngay tại thời điểm nhận tiền.

Như vậy, việc giao dịch cuối cùng không thực hiện được chưa phải yếu tố duy nhất quyết định trách nhiệm hình sự. Nội dung cần được làm rõ là liệu người bán có chủ động sử dụng thủ đoạn gian dối để khiến người mua tin tưởng và giao tài sản hay không.

Xử lý hình sự khi dùng Giấy chứng nhận giả để lấy tiền người mua

Nếu người bán biết Giấy chứng nhận là giả nhưng vẫn cố tình sử dụng giấy này để khiến người mua tin rằng mình có quyền chuyển nhượng, sau đó nhận và chiếm đoạt tiền, hành vi có thể bị xem xét về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017, người sử dụng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đáp ứng các yếu tố cấu thành tội phạm.

Căn cứ Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017, trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả để chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng có thể phải chịu:

• Hình phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm; hoặc

• Hình phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Nếu giá trị tài sản bị chiếm đoạt lớn hơn hoặc hành vi có các tình tiết định khung khác, trách nhiệm hình sự sẽ được xác định theo khoản tương ứng của Điều 174.

Bên cạnh hành vi chiếm đoạt, việc làm giả hoặc sử dụng Giấy chứng nhận giả nhằm thực hiện hành vi trái pháp luật còn có thể bị xem xét theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017 về Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; Tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức.

Theo Khoản 1 Điều 341, người vi phạm có thể bị áp dụng:

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng;

• Cải tạo không giam giữ đến 03 năm; hoặc

• Phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.

Một cá nhân có bị xử lý về một hay đồng thời nhiều tội danh phải được đánh giá dựa trên hành vi thực tế, mục đích làm hoặc sử dụng tài liệu giả, hậu quả đã xảy ra và kết quả điều tra.

Do đó, khi làm đơn tố giác, người mua không nên chỉ dựa vào việc giấy bị phát hiện là giả để khẳng định người bán đã phạm một tội danh cụ thể. Nội dung tố giác nên mô tả diễn biến sự việc, hành vi bất thường, phương thức nhận tiền và chứng cứ kèm theo, từ đó đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác minh.

Thủ tục tố giác hành vi có dấu hiệu lừa đảo khi mua bán đất

Cơ quan có thể tiếp nhận tố giác

Theo Khoản 2 Điều 145 và Điều 146 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015, cá nhân có thể trình báo trực tiếp hoặc gửi đơn tố giác đến:

• Cơ quan Cảnh sát điều tra có thẩm quyền;

• Viện kiểm sát nhân dân;

• Cơ quan, tổ chức khác có trách nhiệm tiếp nhận tin báo, tố giác về tội phạm theo quy định.

Người bị thiệt hại có thể gửi đơn đến Cơ quan Cảnh sát điều tra tại nơi diễn ra việc giao nhận tiền, nơi có bất động sản, nơi người bán cư trú hoặc nơi hành vi có dấu hiệu phạm tội được phát hiện.

Đồng thời, có thể gửi một bản sao đến Viện kiểm sát nhân dân có thẩm quyền để phục vụ việc theo dõi quá trình tiếp nhận và xử lý nguồn tin.

Hồ sơ nên chuẩn bị khi tố giác

Tài liệu tố giác có thể bao gồm:

• Đơn tố giác tội phạm;

• Giấy chứng nhận đang bị nghi ngờ giả mạo;

• Bản sao hoặc hình ảnh chứng minh việc người bán đã giao giấy này;

• Hợp đồng đặt cọc;

• Hợp đồng chuyển nhượng;

• Các phụ lục hợp đồng;

• Biên nhận tiền;

• Sao kê tài khoản ngân hàng;

• Chứng từ chuyển khoản;

• Tin nhắn trao đổi;

• Thư điện tử;

• Dữ liệu ghi âm hợp pháp;

• Hình ảnh, video và dữ liệu camera;

• Vi bằng nếu có;

• Thông tin nhân thân của người bán;

• Địa chỉ, số điện thoại, tài khoản mạng xã hội;

• Thông tin tài khoản ngân hàng đã nhận tiền;

• Thông tin và tài liệu liên quan đến người môi giới;

• Giấy hẹn tại tổ chức công chứng;

• Văn bản từ chối công chứng;

• Văn bản từ chối đăng ký chuyển quyền;

• Kết quả kiểm tra của Văn phòng đăng ký đất đai;

• Văn bản từ cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận;

• Kết luận giám định nếu đã có;

• Chứng cứ chứng minh các khoản thiệt hại;

• Danh mục tài liệu nộp cùng đơn.

Về nguyên tắc bảo quản chứng cứ, người tố giác nên giữ lại bản gốc và chỉ giao nộp khi có yêu cầu phù hợp. Khi bàn giao giấy tờ, cần đề nghị cơ quan tiếp nhận lập giấy biên nhận hoặc giấy tiếp nhận ghi rõ những tài liệu đã được giao.

Khởi kiện dân sự khi giao dịch được xác lập do bị lừa dối

Nếu chưa có đủ tài liệu để xác định dấu hiệu hình sự hoặc người mua muốn chủ động yêu cầu bên bán trả lại tiền, có thể xem xét thực hiện thủ tục khởi kiện dân sự.

Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, trong đó chủ thể phải tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và mục đích, nội dung của giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Khi một bên sử dụng giấy tờ giả hoặc cố ý cung cấp thông tin không chính xác khiến bên còn lại hiểu sai về đối tượng giao dịch, yếu tố tự nguyện có thể bị ảnh hưởng.

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba khiến bên còn lại hiểu sai về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung giao dịch và vì sự hiểu sai đó mà xác lập giao dịch.

Nếu có chứng cứ phù hợp chứng minh giao dịch được xác lập do bị lừa dối, người mua có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Thời hạn yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do lừa dối

Theo Điểm c Khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp bị lừa dối là 02 năm tính từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Vì vậy, sau khi có kết quả xác minh cho thấy giấy tờ có vấn đề, người mua nên sớm xem xét phương án khởi kiện. Việc chậm xử lý có thể tạo điều kiện để người bán chuyển nơi ở, rút tiền, chuyển nhượng tài sản hoặc làm mất các chứng cứ quan trọng.

Nội dung người mua có thể yêu cầu Tòa án

Căn cứ vào giao dịch cụ thể và thiệt hại phát sinh, người mua có thể đề nghị:

• Tuyên hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực;

• Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu;

• Tuyên các phụ lục hoặc thỏa thuận có liên quan vô hiệu;

• Buộc người chuyển nhượng trả lại toàn bộ khoản tiền đã nhận;

• Buộc chủ thể khác hoàn trả khoản tiền đã nhận mà không có căn cứ;

• Yêu cầu trả lãi đối với thời gian chậm hoàn tiền;

• Bồi thường chi phí công chứng;

• Bồi thường khoản phí đã trả cho môi giới;

• Bồi thường chi phí thực hiện việc xác minh;

• Bồi thường chi phí đi lại;

• Bồi thường chi phí lập vi bằng;

• Bồi thường những thiệt hại thực tế khác nếu đủ căn cứ;

• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm việc giải quyết vụ án.

Giao dịch vô hiệu được xử lý hậu quả như thế nào?

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo đó:

• Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập;

• Các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu;

• Những gì đã nhận phải được hoàn trả cho nhau;

• Nếu không thể trả lại bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng giá trị tương ứng;

• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải trả lại khoản hoa lợi, lợi tức đó;

• Chủ thể có lỗi gây ra thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường;

• Hậu quả liên quan đến quyền nhân thân được giải quyết theo Bộ luật Dân sự và các quy định pháp luật có liên quan.

Trong trường hợp người bán thực tế không có quyền sử dụng đối với thửa đất, người mua về nguyên tắc không thể chỉ dựa trên Giấy chứng nhận giả để yêu cầu được giao chính bất động sản đó.

Quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ thể có quyền hợp pháp và giấy tờ giả không thể làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người mua.

Dịch vụ luật sư giải quyết vụ việc mua đất bằng giấy tờ giả

Tranh chấp liên quan đến Giấy chứng nhận giả thường phức tạp vì có thể đồng thời phát sinh vấn đề về hiệu lực hợp đồng, hoàn trả tài sản, bồi thường thiệt hại, dấu hiệu tội phạm và việc truy tìm tài sản của người đã nhận tiền.

Nếu không đánh giá đúng bản chất vụ việc ngay từ đầu, người bị thiệt hại có thể gửi hồ sơ không đúng cơ quan, bỏ sót chứng cứ hoặc không kịp thời áp dụng biện pháp nhằm bảo toàn tài sản.

Chuyên tư vấn Luật cung cấp các nội dung hỗ trợ gồm:

• Kiểm tra toàn bộ hồ sơ liên quan đến giao dịch;

• Đánh giá hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng;

• Kiểm tra chứng từ giao nhận tiền;

• Phân tích dòng tiền đã chuyển cho các bên;

• Hướng dẫn kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai;

• Phân tích dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản;

• Đánh giá hành vi làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả;

• Hướng dẫn khách hàng bảo quản Giấy chứng nhận có dấu hiệu giả;

• Tư vấn trường hợp cần lập vi bằng;

• Hướng dẫn lưu giữ tin nhắn, email và dữ liệu ghi âm hợp pháp;

• Soạn đơn tố giác hành vi có dấu hiệu tội phạm;

• Lập danh mục chứng cứ và tài liệu gửi kèm;

• Đại diện khách hàng làm việc với Cơ quan Cảnh sát điều tra;

• Hỗ trợ làm việc với Viện kiểm sát nhân dân;

• Soạn hồ sơ khởi kiện đề nghị tuyên giao dịch vô hiệu;

• Yêu cầu người nhận tiền thực hiện nghĩa vụ hoàn trả;

• Tư vấn yêu cầu thanh toán lãi do chậm trả;

• Xác định những khoản thiệt hại có thể đề nghị bồi thường;

• Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

• Làm việc với Tổ chức hành nghề công chứng;

• Đề nghị bảo toàn hồ sơ công chứng và dữ liệu camera có liên quan;

• Làm rõ trách nhiệm của người môi giới;

• Tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng;

• Theo dõi quá trình giải quyết vụ việc và thi hành án.

Khi phát hiện mua đất bằng Giấy chứng nhận giả, người mua nên thực hiện lần lượt các bước gồm ngừng thanh toán, kiểm tra tính xác thực của giấy tờ, bảo toàn chứng cứ, xác định có hay không thủ đoạn gian dối, lựa chọn phương án khởi kiện dân sự hoặc tố giác hình sự và đề nghị áp dụng các biện pháp bảo vệ tài sản khi có đủ căn cứ. Chuyên tư vấn Luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Hướng dẫn chi tiết quy trình xử lý khi mua đất dính sổ giả

>>> Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường thuộc về ai khi giấy tờ giả mạo được công chứng?