ĐIỀU KIỆN ĐỂ DOANH NGHIỆP NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Việc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là một giao dịch mua bán quyền sử dụng đất mà còn đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững của lĩnh vực nông nghiệp quốc gia. Bài viết dưới đây sẽ phân tích, làm rõ chi tiết các điều kiện mà doanh nghiệp cần đáp ứng để có thể tiến hành chuyển nhượng đất nông nghiệp một cách hợp pháp, nhanh chóng và hiệu quả.

 

Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Điều kiện để doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật

Theo quy định mới nhất tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, các doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bắt buộc phải thỏa mãn một số điều kiện nghiêm ngặt như sau:

• Phải xây dựng phương án sử dụng đất nông nghiệp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh) xem xét và chấp thuận. Phương án này phải thể hiện rõ ràng mục đích, kế hoạch sử dụng đất trong thời gian tới, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Doanh nghiệp cần chứng minh năng lực tài chính đảm bảo đủ khả năng thực hiện phương án sử dụng đất đó. Việc chứng minh năng lực tài chính nhằm đảm bảo doanh nghiệp không chỉ có quyền sử dụng đất mà còn có khả năng đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất được chuyển nhượng.
• Việc nhận chuyển nhượng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó. Đây là cơ sở để tránh việc sử dụng đất sai mục đích, ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chung.
• Doanh nghiệp không được vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, hoặc đã hoàn thành việc khắc phục các vi phạm theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Trong các điều kiện trên, việc xây dựng và được phê duyệt phương án sử dụng đất là điều kiện quan trọng, không thể thiếu. Nếu doanh nghiệp không có phương án sử dụng đất được phê duyệt, hoặc phương án không đạt yêu cầu thì không thể tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Hướng dẫn chi tiết xây dựng phương án sử dụng đất để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Phương án sử dụng đất là tài liệu pháp lý chủ chốt quyết định việc doanh nghiệp có được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hay không. Theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một phương án sử dụng đất nông nghiệp hoàn chỉnh phải bao gồm đầy đủ các nội dung sau:

• Vị trí địa lý khu đất dự kiến nhận chuyển nhượng, mô tả chi tiết về địa chỉ, tọa độ, các ranh giới, địa hình thực tế của khu đất.
• Diện tích đất dự kiến nhận chuyển nhượng, được đo đạc chính xác bằng mét vuông, ghi rõ từng thửa đất nếu có.
• Mục đích sử dụng đất rõ ràng, cụ thể và đúng với quy định của pháp luật về đất nông nghiệp. Ví dụ như trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm trang trại,... tùy theo từng loại đất.
• Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp chi tiết, bao gồm các hoạt động cụ thể mà doanh nghiệp sẽ thực hiện trên đất, mục tiêu sản xuất, loại cây trồng, vật nuôi, hoặc công nghệ áp dụng.
• Vốn đầu tư dự kiến cho hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất, trong đó phải trình bày rõ nguồn vốn, cách phân bổ vốn cho từng hạng mục công việc.
• Thời hạn sử dụng đất, căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.
• Tiến độ sử dụng đất theo từng giai đoạn, có kế hoạch cụ thể từng năm hoặc từng quý để triển khai hoạt động trên diện tích đất nhận chuyển nhượng.

Ngoài các yếu tố trên, phương án sử dụng đất cần đảm bảo tính khả thi, hiệu quả sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương, đồng thời không gây tác động xấu đến môi trường tự nhiên và xã hội. Để xây dựng phương án sử dụng đất đạt hiệu quả cao, doanh nghiệp cần tiến hành khảo sát thực địa, nghiên cứu kỹ tiềm năng, điều kiện tự nhiên của khu đất, cũng như các quy hoạch liên quan để có kế hoạch phù hợp.

Khi nào doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phải xin chấp thuận chủ trương?

Trong trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung, còn cần tiến hành thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Thủ tục hành chính số 10, Mục B, Phần II, Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 01/8/2024, áp dụng cho các trường hợp sau:

• Dự án phát triển kinh tế – xã hội được thực hiện thông qua việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.
• Trường hợp dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước nhưng thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó nhà đầu tư chọn phương án thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất thay vì bị thu hồi.

Cần lưu ý rằng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, doanh nghiệp chỉ được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mà không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để chuyển mục đích sang đất ở. Điều này nhằm kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, tránh tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp tràn lan.

Bên cạnh đó, dự án đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như:

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố.
• Đảm bảo tính khả thi, hiệu quả kinh tế cũng như phát triển bền vững.
• Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, phát triển nông nghiệp bền vững.

Do đó, trong các trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư đặc thù, doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trước khi tiến hành các bước tiếp theo.

Thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương

Các nghĩa vụ tài chính khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, doanh nghiệp sẽ phải chịu một số khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc như sau:

• Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, quy định cụ thể tại Điều 1 Nghị định 41/2023/NĐ-CP ngày 28/6/2023 của Chính phủ. Mức lệ phí thường là một tỷ lệ phần trăm trên giá trị quyền sử dụng đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất, khoản phí này dao động tùy theo giá trị giao dịch và quy định của từng văn phòng công chứng, thường nằm trong khoảng từ 1 triệu đến 3 triệu đồng.
• Phí đăng ký biến động đất đai, áp dụng sau khi thực hiện xong việc chuyển nhượng, nhằm cập nhật thông tin quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Ngoài những khoản chi phí chính nêu trên, doanh nghiệp cũng cần dự trù thêm một số chi phí phát sinh liên quan khác như:

• Chi phí tư vấn pháp lý để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng hợp pháp, tránh rủi ro pháp lý.
• Chi phí kiểm tra quy hoạch, xác minh tình trạng đất trước khi chuyển nhượng.
• Chi phí đo đạc, xác định ranh giới thửa đất nhằm đảm bảo diện tích đất chuyển nhượng chính xác.
• Chi phí chuẩn bị hồ sơ, tài liệu phục vụ quá trình xin phép chuyển nhượng đất.

Các câu hỏi thường gặp về điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của doanh nghiệp

Dưới đây là một số câu hỏi phổ biến được nhiều doanh nghiệp quan tâm liên quan đến điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, kèm theo giải đáp để Quý khách có thể hiểu rõ và tự tin hơn khi thực hiện thủ tục này.

1. Ủy ban nhân dân căn cứ vào những tiêu chí nào để phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp của doanh nghiệp?

Bên cạnh các nội dung bắt buộc của phương án sử dụng đất theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân còn thẩm định dựa trên tính khả thi và hiệu quả của phương án, mức độ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, đồng thời xem xét việc tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường.

2. Doanh nghiệp sẽ bị xử lý như thế nào nếu không thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt?
Trong trường hợp doanh nghiệp không thực hiện đúng phương án đã được phê duyệt, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp xử lý hành chính, bao gồm việc thu hồi đất nếu vi phạm nghiêm trọng hoặc không khắc phục theo yêu cầu.

3. Doanh nghiệp có được phép tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng không?

Việc thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác phải tuân thủ các quy định pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch và cần được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo nghĩa vụ tài chính liên quan.

4. Thời gian hoàn tất thủ tục xin chấp thuận phương án sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư thường mất bao lâu?

Thời gian xử lý hồ sơ phụ thuộc vào tính chất phức tạp của từng hồ sơ, quy trình làm việc của địa phương và sự phối hợp của doanh nghiệp. Luật pháp cũng quy định thời hạn tối đa xử lý các bước thủ tục để doanh nghiệp tham khảo và chủ động lên kế hoạch.

5. Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại không?
Theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Do đó, doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại.

6. Hậu quả pháp lý nếu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà không đáp ứng đủ điều kiện là gì?

Giao dịch chuyển nhượng có thể bị tuyên bố vô hiệu, doanh nghiệp bị xử phạt vi phạm hành chính, bắt buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh.

Dịch vụ luật sư tư vấn hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Quá trình nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là một quy trình phức tạp, đòi hỏi doanh nghiệp phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật, đồng thời phải chuẩn bị hồ sơ, tài liệu đầy đủ, hợp lệ để được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Trong bối cảnh đó, dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp đóng vai trò rất quan trọng để hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện các thủ tục pháp lý một cách nhanh chóng, hiệu quả.

Tại Chuyên tư vấn luật, chúng tôi cung cấp đầy đủ các dịch vụ tư vấn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp cho doanh nghiệp, bao gồm:

• Rà soát pháp lý kỹ lưỡng khu đất dự kiến nhận chuyển nhượng để phát hiện và xử lý kịp thời các vấn đề pháp lý tiềm ẩn, giúp doanh nghiệp tránh rủi ro phát sinh sau này.
• Tư vấn xây dựng phương án sử dụng đất nông nghiệp chi tiết, đúng quy định pháp luật, đảm bảo dễ dàng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Hỗ trợ chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chấp thuận phương án sử dụng đất, cũng như các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý, bảo vệ tối đa quyền lợi của doanh nghiệp.
• Đại diện theo ủy quyền cho doanh nghiệp thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan Nhà nước như đăng ký biến động đất đai, công chứng hợp đồng.

Luật sư tư vấn doanh nghiệp về đất đai

Như vậy, việc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đòi hỏi phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt quy định tại Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định này không chỉ giúp doanh nghiệp hoàn thành thủ tục chuyển nhượng một cách nhanh chóng mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp, góp phần phát triển kinh tế nông nghiệp bền vững. Chuyên tư vấn luật cam kết mang đến cho Quý khách hàng dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên nghiệp, tận tâm và hiệu quả, đồng hành cùng Quý khách trong mọi thủ tục pháp lý liên quan đến nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Để được tư vấn chi tiết, nhanh chóng và hoàn toàn miễn phí, Quý khách vui lòng liên hệ ngay hotline: 1900636387. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi vướng mắc pháp lý một cách thuận lợi, đúng quy định của pháp luật.

Nguồn: Điều kiện để doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

>>> Xem thêm:

• Chuyển nhượng đất đai là đất nông nghiệp: Lưu ý đặc biệt 
• Đất nông nghiệp có phải chịu lệ phí trước bạ không?