Đòi tiền dự án đất nền huy động trái phép là vấn đề pháp lý phát sinh khi khách hàng đã thanh toán tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc, tiền góp vốn hoặc các khoản chênh lệch cho dự án nhưng bất động sản chưa đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh. Để bảo vệ quyền lợi, người mua cần kiểm tra bản chất thực tế của giao dịch, tình trạng pháp lý của dự án, dòng tiền và vai trò của từng doanh nghiệp tham gia. Thực tiễn xét xử tại Bản án phúc thẩm số 1211/2026/DS-PT ngày 19/6/2026 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu và các chủ thể liên quan bị buộc hoàn trả tiền nếu việc huy động vốn được thực hiện trái quy định.
Thực tiễn giải quyết yêu cầu hoàn tiền tại dự án đất nền huy động trái luật
Bản án phúc thẩm số 1211/2026/DS-PT ngày 19/6/2026 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là một tình huống thực tiễn đáng chú ý đối với tranh chấp phát sinh từ việc doanh nghiệp nhận tiền khi dự án chưa đủ điều kiện.
Qua vụ án có thể thấy, Tòa án không chỉ căn cứ vào tên gọi của hợp đồng mà xem xét toàn bộ nội dung thỏa thuận, mục đích thật sự của các bên, hồ sơ pháp lý của dự án, quá trình thanh toán và sự tham gia của những doanh nghiệp có liên quan.
Quá trình giao dịch và nguyên nhân xảy ra tranh chấp
Trong vụ án, khách hàng ký nhiều hợp đồng có tên gọi như “giữ chỗ” và “hợp tác đầu tư”, sau đó thanh toán tiền đặt cọc cũng như khoản tiền chênh lệch cho các doanh nghiệp liên quan.
Mặc dù hình thức hợp đồng không ghi trực tiếp là hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nền đất, nội dung thỏa thuận lại thể hiện khá cụ thể về lô đất, giá chuyển nhượng và tiến độ thanh toán. Trong khi đó, dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện huy động vốn hoặc chuyển nhượng.
Khách hàng chủ yếu được cung cấp bản photo hồ sơ nên không có đủ điều kiện để tự kiểm chứng toàn bộ tình trạng pháp lý của dự án. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục tổ chức nhận tiền thông qua nhiều pháp nhân khác nhau.
Theo thông tin được ghi nhận trong Bản án số 1211/2026/DS-PT, chủ đầu tư sau đó bị xử phạt hành chính 900.000.000 đồng do huy động vốn không đúng quy định.
Khi dự án không thể tiếp tục triển khai đúng cam kết và doanh nghiệp không hoàn trả đầy đủ số tiền khách hàng đã nộp, tranh chấp phát sinh. Người mua đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu, hoàn trả khoản tiền đã thanh toán và giải quyết lãi chậm trả.
Tòa án xem xét bản chất giao dịch thay vì chỉ dựa vào tên hợp đồng
Một điểm đáng lưu ý là tên gọi của văn bản không quyết định hoàn toàn tính chất pháp lý của giao dịch.
Một hợp đồng có tên là “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hay “hợp tác đầu tư” nhưng nếu bên trong đã xác định cụ thể nền đất, diện tích, giá và thời hạn thanh toán thì Tòa án có thể xem xét đây là giao dịch hướng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án.
Khi dự án chưa đáp ứng điều kiện nhưng doanh nghiệp vẫn nhận tiền nhằm thực hiện việc chuyển nhượng, giao dịch có thể bị xác định có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật.
Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Bên cạnh việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng, Tòa án còn xem xét lỗi của các chủ thể tham gia.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là bên nắm rõ thông tin pháp lý của dự án. Nếu doanh nghiệp biết dự án chưa đáp ứng điều kiện mà vẫn ký hợp đồng, quảng bá sản phẩm và nhận tiền từ khách hàng thì có thể bị xác định là bên có lỗi đối với hậu quả phát sinh.
Người mua dù chỉ nhận được bản sao hoặc bản photo hồ sơ vẫn có quyền yêu cầu bảo vệ lợi ích của mình. Tuy nhiên, người khởi kiện phải chứng minh được từng khoản đã thanh toán, pháp nhân thực tế nhận tiền và mối liên hệ giữa khoản tiền đó với dự án.
Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Theo nhận định trong Bản án số 1211/2026/DS-PT, những hợp đồng mang tên “giữ chỗ” hoặc “hợp tác đầu tư” nhưng thực chất được sử dụng để chuyển nhượng nền đất khi dự án chưa đủ điều kiện có thể bị xác định không phát sinh hiệu lực.
Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi làm phát sinh thiệt hại còn phải bồi thường.
Như vậy, khi có đủ căn cứ chứng minh giao dịch vô hiệu, người mua có thể yêu cầu hoàn trả số tiền đã giao và những khoản tài chính khác phát sinh nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Xác định khoản lãi do chậm hoàn trả tiền
Lãi chậm trả là nội dung thường phát sinh tranh luận trong các vụ án đòi lại tiền dự án.
Trong Bản án số 1211/2026/DS-PT, cấp phúc thẩm xác định mức lãi áp dụng là 10%/năm. Tuy nhiên, thời điểm tính lãi không được tính mặc nhiên từ lúc khách hàng chuyển tiền mà được xác định từ thời điểm có quyết định xử phạt hành chính đối với dự án.
Điều này cho thấy việc yêu cầu lãi cần gắn với thời điểm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả và thời điểm bên có nghĩa vụ bắt đầu chậm thanh toán.
Xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và các đơn vị cùng tham gia thu tiền
Một dự án bất động sản có thể có nhiều doanh nghiệp cùng tham gia như chủ đầu tư, công ty phân phối, đơn vị môi giới hoặc pháp nhân trực tiếp thu khoản tiền chênh lệch.
Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, khách hàng không nên chỉ nhìn vào tên doanh nghiệp xuất hiện trên hợp đồng mà cần kiểm tra cả dòng tiền, giấy ủy quyền và hành vi thực tế của từng chủ thể.
Khoản 1 Điều 139 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện trong phạm vi đại diện làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với người được đại diện.
Trong vụ án được đề cập, đơn vị nhận tiền chênh lệch dù không có văn bản ủy quyền trực tiếp từ chủ đầu tư nhưng thực tế vẫn tham gia vào quá trình nhận tiền của khách hàng. Vì vậy, vai trò và trách nhiệm của doanh nghiệp này vẫn được Tòa án xem xét.
Kết quả, chủ đầu tư, công ty phân phối và đơn vị nhận khoản tiền chênh lệch bị buộc liên đới thực hiện nghĩa vụ hoàn trả theo phạm vi trách nhiệm được xác định.
Khoản 1 Điều 288 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trong trường hợp nghĩa vụ liên đới, bên có quyền có thể yêu cầu bất kỳ người nào trong số những người có nghĩa vụ phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.
Quy định này đặc biệt có ý nghĩa khi một trong những doanh nghiệp tham gia giao dịch không còn tài sản hoặc không đủ khả năng thanh toán.
Khi dự án huy động vốn trái phép, người mua có thể yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu và hoàn trả khoản tiền đã giao.
Những kinh nghiệm cần lưu ý từ Bản án số 1211/2026/DS-PT
Thực tiễn giải quyết vụ án cho thấy người mua cần chú ý một số vấn đề ngay từ khi phát hiện dự án có dấu hiệu huy động vốn không đúng quy định.
Trước tiên, không nên đánh giá hợp đồng chỉ dựa vào tên gọi. Hợp đồng ghi “giữ chỗ” nhưng xác định rõ nền đất, giá và lịch thanh toán vẫn có thể được xem xét theo bản chất thực tế.
Tiếp theo, cần kiểm tra tài liệu chứng minh bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc dự án đã có quy hoạch, quyết định chấp thuận chủ trương hoặc một số hồ sơ pháp lý ban đầu chưa đồng nghĩa chủ đầu tư được phép nhận tiền.
Người mua cũng cần rà soát toàn bộ dòng tiền. Các khoản đặt cọc, tiền chênh lệch, tiền thiện chí hoặc phí ưu tiên có thể được chuyển cho nhiều doanh nghiệp khác nhau.
Việc xác định đầy đủ chủ đầu tư, bên nhận ủy quyền, đơn vị phân phối và pháp nhân trực tiếp nhận tiền giúp hạn chế nguy cơ bỏ sót chủ thể có nghĩa vụ hoàn trả.
Ngoài ra, mốc thời gian tính lãi cũng cần được xác định chính xác. Trong vụ án này, mức lãi 10%/năm được áp dụng từ thời điểm có quyết định xử phạt hành chính đối với dự án.
Nhận diện dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã tổ chức thu tiền
Dự án có hồ sơ quy hoạch hoặc đã được chấp thuận đầu tư không có nghĩa doanh nghiệp được quyền huy động vốn bằng mọi hình thức.
Trên thực tế, việc nhận tiền sớm thường được thực hiện dưới các tên gọi như giữ chỗ, góp vốn, hợp tác đầu tư, tiền thiện chí hoặc phí ưu tiên.
Nếu các thỏa thuận này đồng thời xác định một nền đất cụ thể và đi kèm lịch thanh toán thì người mua cần kiểm tra kỹ bản chất giao dịch.
Điều kiện pháp lý trước khi doanh nghiệp nhận tiền
Khoản 1 và Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện và sử dụng hình thức khác để che giấu hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai, Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Mức đặt cọc tối đa là 5% giá bán hoặc giá thuê mua.
Tuy nhiên, quy định về mức 5% không có nghĩa mọi dự án đất nền đều được phép thu đặt cọc trước khi đáp ứng các yêu cầu pháp lý cần thiết.
Theo Khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư.
Nếu doanh nghiệp không cung cấp được văn bản chứng minh dự án đã đáp ứng điều kiện nhưng vẫn tiếp tục yêu cầu khách hàng chuyển tiền, đây là dấu hiệu cần được kiểm tra cẩn trọng.
Phân biệt giao dịch thông thường và giao dịch có dấu hiệu ngụy trang
Không thể chỉ dựa vào tên hợp đồng để xác định một giao dịch có hợp pháp hay không.
Một giao dịch có cơ sở pháp lý thường phải có hồ sơ chứng minh bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ thể nhận tiền có thẩm quyền và khoản tiền được thu đúng mục đích.
Ngược lại, cần thận trọng nếu doanh nghiệp chỉ đưa ra quy hoạch, chấp thuận chủ trương hoặc bản photo hồ sơ mà không chứng minh được điều kiện kinh doanh.
Hợp đồng mang tên “giữ chỗ” nhưng ghi chi tiết lô đất, diện tích, giá và thời gian thanh toán cũng là dấu hiệu cần kiểm tra.
Tương tự, việc yêu cầu chuyển “phí ưu tiên”, “tiền thiện chí” hoặc tiền chênh lệch vào tài khoản của một pháp nhân khác với chủ đầu tư có thể làm phát sinh tranh chấp về trách nhiệm hoàn trả sau này.
Xác định đúng người bị kiện khi yêu cầu hoàn trả tiền
Việc khởi kiện đúng chủ thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi tiền.
Trước khi nộp đơn, người mua nên đối chiếu từng khoản thanh toán với phiếu thu, sao kê, hợp đồng và giấy ủy quyền để xác định chính xác doanh nghiệp nào ký kết, doanh nghiệp nào nhận tiền và doanh nghiệp nào thực tế tham gia giao dịch.
Khoản 1 Điều 139 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ quan trọng trong trường hợp bên phân phối thực hiện giao dịch trong phạm vi được chủ đầu tư giao đại diện.
Tuy nhiên, giấy ủy quyền không phải là tài liệu duy nhất để xác định trách nhiệm. Nếu doanh nghiệp không được ủy quyền nhưng trực tiếp nhận tiền, phát hành chứng từ hoặc tham gia thực hiện giao dịch thì vai trò của pháp nhân này vẫn cần được đưa ra xem xét.
Các chủ thể thường có liên quan
Nhóm thứ nhất là chủ đầu tư dự án, tức chủ thể chịu trách nhiệm chính đối với việc triển khai dự án và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Nhóm thứ hai là công ty phân phối, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc bên nhận ủy quyền. Những đơn vị này có thể trực tiếp tư vấn, ký giấy tờ và tổ chức nhận tiền.
Nhóm thứ ba là doanh nghiệp trực tiếp nhận tiền chênh lệch, tiền thiện chí hoặc các khoản thu ngoài nội dung chính của hợp đồng.
Tư cách tố tụng của từng chủ thể sẽ phụ thuộc vào chứng cứ cụ thể của từng vụ việc.
Trách nhiệm khi doanh nghiệp vượt quá phạm vi đại diện
Trường hợp công ty phân phối cho rằng khoản tiền đã nhận vượt quá phạm vi được chủ đầu tư ủy quyền, trách nhiệm không thể chỉ được xác định dựa trên lời trình bày này.
Khoản 4 Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nếu người không có quyền đại diện và người đã giao dịch cố ý xác lập, thực hiện giao dịch gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường.
Do đó, cần xem xét cụ thể hành vi thu tiền, xác nhận giao dịch và sự phối hợp giữa các bên.
Các khoản người mua có thể yêu cầu Tòa án giải quyết
Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, phạm vi hoàn trả được xác định căn cứ vào chứng cứ thanh toán, lỗi của từng bên và hậu quả thực tế.
Tiền gốc đã giao
Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ để yêu cầu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Người mua có thể yêu cầu hoàn lại tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc, tiền góp vốn hoặc khoản thanh toán khác nếu chứng minh được việc giao nhận tiền.
Tiền chênh lệch và các khoản thu ngoài hợp đồng
Tiền thiện chí, phí ưu tiên hoặc tiền chênh lệch cũng có thể được yêu cầu hoàn trả nếu có chứng cứ thể hiện doanh nghiệp đã thực tế nhận tiền hoặc phối hợp tổ chức việc thu tiền.
Lãi chậm trả
Khoản 1 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên chậm trả tiền phải thanh toán lãi tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả.
Theo Bản án số 1211/2026/DS-PT, mức lãi áp dụng trong vụ án là 10%/năm và thời điểm tính lãi được xác định từ ngày có quyết định xử phạt hành chính đối với dự án.
Việc lưu giữ hợp đồng, phiếu thu, sao kê và trao đổi với doanh nghiệp giúp củng cố chứng cứ khi khởi kiện đòi tiền.
Chuẩn bị chứng cứ trước khi thực hiện thủ tục khởi kiện
Khả năng thu hồi tiền phụ thuộc nhiều vào việc người mua có chứng minh được giao dịch và dòng tiền hay không.
Tài liệu chứng minh khoản tiền đã thanh toán
Hồ sơ cần ưu tiên thu thập gồm hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, phụ lục, bảng giá, sơ đồ nền và lịch thanh toán.
Phiếu thu, biên nhận, hóa đơn hoặc chứng từ kế toán cần được lưu giữ đầy đủ.
Đối với chuyển khoản ngân hàng, nên thu thập sao kê có thông tin tài khoản nhận tiền và nội dung giao dịch.
Tin nhắn, email, trao đổi qua ứng dụng và tài liệu quảng cáo có thể hỗ trợ chứng minh nội dung doanh nghiệp đã cam kết với khách hàng.
Hồ sơ chứng minh tình trạng pháp lý của dự án
Người mua nên thu thập quyết định chấp thuận chủ trương, hồ sơ quy hoạch, tài liệu về quyền sử dụng đất và văn bản của cơ quan quản lý bất động sản.
Đặc biệt, cần kiểm tra tài liệu xác nhận dự án hoặc bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư là tài liệu có thể hỗ trợ xác định hành vi huy động vốn trái quy định và thời điểm cơ quan nhà nước ghi nhận vi phạm.
Trong Bản án số 1211/2026/DS-PT, việc chủ đầu tư bị xử phạt 900.000.000 đồng là một trong các dữ kiện được Tòa án xem xét.
Chứng cứ xác định quan hệ giữa các doanh nghiệp
Trong trường hợp có nhiều pháp nhân cùng tham gia, khách hàng cần rà soát giấy ủy quyền, hợp đồng môi giới, hợp đồng phân phối hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh.
Bên cạnh đó, cần xác định tài khoản ngân hàng nhận tiền chênh lệch, phiếu thu và các trao đổi thể hiện sự phối hợp giữa chủ đầu tư và đơn vị bán hàng.
Doanh nghiệp không đứng tên hợp đồng vẫn có thể phải chịu trách nhiệm nếu thực tế trực tiếp nhận tiền và tham gia chuỗi giao dịch.
Cách bảo toàn chứng cứ trước khi doanh nghiệp thay đổi hoặc xóa dữ liệu
Người mua nên sao lưu các nội dung trao đổi từ điện thoại, email và ứng dụng nhắn tin.
Đối với giao dịch ngân hàng, nên yêu cầu cấp sao kê có xác nhận nếu cần.
Toàn bộ dòng tiền có thể được lập thành bảng theo ngày, số tiền, tài khoản nhận và mục đích thanh toán.
Tài liệu nên được chia theo từng doanh nghiệp để dễ xác định pháp nhân nào ký hợp đồng, nhận tiền hoặc trực tiếp tư vấn.
Ngoài ra, người mua nên gửi văn bản yêu cầu doanh nghiệp hoàn trả tiền và giữ bằng chứng về việc văn bản đã được gửi hoặc tiếp nhận.
Dịch vụ luật sư hỗ trợ đòi tiền dự án đất nền tại Chuyên tư vấn Luật
Việc xử lý tranh chấp dự án huy động vốn trái phép đòi hỏi phải đánh giá đồng thời tình trạng pháp lý dự án, nội dung giao dịch, dòng tiền và trách nhiệm của nhiều chủ thể. Chuyên tư vấn Luật hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp với từng tình huống.
Rà soát pháp lý dự án và hợp đồng
Luật sư kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và đối chiếu tài liệu dự án với quy định pháp luật.
Các thỏa thuận như giữ chỗ, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được xem xét theo nội dung thực tế để đánh giá có tồn tại giao dịch chuyển nhượng bị che giấu hay không.
Trên cơ sở đó, khách hàng có thể được tư vấn phương án thương lượng, yêu cầu hoàn tiền hoặc khởi kiện.
Xác định dòng tiền và các chủ thể có trách nhiệm
Chuyên tư vấn Luật hỗ trợ đối chiếu sao kê, phiếu thu, tiền đặt cọc, khoản chênh lệch và những khoản thu khác để xác định doanh nghiệp thực tế nhận tiền.
Bên cạnh đó, luật sư rà soát chuỗi ủy quyền, quan hệ giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối, từ đó xác định bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phù hợp.
Hỗ trợ giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Luật sư hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện, xây dựng yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu, yêu cầu hoàn trả tiền và xác định trách nhiệm liên đới.
Tùy từng trường hợp, luật sư còn hỗ trợ tính toán tiền gốc, tiền chênh lệch, lãi chậm trả, chuẩn bị chứng cứ và tham gia quá trình tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.
Đòi lại tiền tại dự án đất nền huy động trái phép cần tập trung vào việc chứng minh dự án chưa đủ điều kiện, xác định đúng bản chất hợp đồng, truy toàn bộ dòng tiền và làm rõ trách nhiệm của từng doanh nghiệp tham gia. Khi có đủ căn cứ, người mua có thể yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu, hoàn lại tiền gốc, các khoản chênh lệch và lãi chậm trả theo quy định. Chuyên tư vấn Luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Nguồn: Case Study: Đòi tiền dự án đất nền huy động trái phép
>>> Xem thêm: Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép: Phải làm gì?
Nhận xét
Đăng nhận xét