Tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thừa kế nhà ở đang thuê của Nhà nước là một dạng tranh chấp
đặc thù, xuất hiện khi người đứng tên hợp đồng thuê qua đời, làm nảy sinh mâu
thuẫn giữa các thành viên trong gia đình về việc ai có quyền tiếp tục thuê căn
nhà này. Vấn đề đặt ra là: quyền thuê nhà của Nhà nước có được coi là di sản thừa
kế hay không, và ai là người đủ điều kiện kế thừa quyền thuê? Bài viết dưới đây
phân tích toàn diện các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ những nội dung
trên.
Quyền thuê nhà của Nhà nước có phải là di sản thừa kế?
Quyền thuê nhà là một dạng quyền tài sản
Theo quy định của pháp
luật Việt Nam, quyền thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước được xác định là quyền tài
sản có giá trị kinh tế. Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: khi người thuê
nhà qua đời, người thừa kế có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã được
ký kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Bên cạnh đó, Án lệ số
31/2020/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao cũng khẳng định rằng quyền thuê
nhà thuộc sở hữu Nhà nước là một loại quyền tài sản, có thể trở thành đối tượng
thừa kế theo quy định pháp luật.
Theo Điều 105 Bộ luật
Dân sự 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Quyền
thuê nhà mang lại lợi ích kinh tế thực tế cho người thuê thông qua việc được sử
dụng nhà ở với mức giá thấp hơn so với giá thuê trên thị trường. Khoản lợi ích
này được xác định thông qua sự chênh lệch giữa giá thuê Nhà nước và giá thuê
thương mại tại cùng khu vực.
Quyền thuê nhà có được coi là di sản?
Điều 612 Bộ luật Dân sự
2015 xác định di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản
của người chết trong khối tài sản chung. Trong trường hợp người thuê nhà ký hợp
đồng thuê trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền, quyền thuê này được xem là tài sản
riêng, và khi người thuê qua đời, quyền đó trở thành di sản thừa kế hợp pháp.
Ngoài quyền thuê nhà,
di sản còn có thể bao gồm:
- Tài sản gắn liền với căn nhà thuê;
- Giá trị các khoản đầu tư hợp pháp mà người thuê
đã bỏ ra như sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở (nếu có văn bản chấp thuận
của cơ quan cho thuê).
Giá trị đầu tư này được
tính vào khối di sản và là căn cứ để các đồng thừa kế yêu cầu người tiếp tục
thuê nhà thanh toán phần giá trị tương ứng.
Trường hợp quyền thuê nhà không còn là di sản
Quyền thuê nhà không được
coi là di sản thừa kế trong các trường hợp sau:
- Hợp đồng thuê đã hết thời hạn;
- Nhà được thuê để phục vụ mục đích công vụ và hợp đồng không cho phép chuyển giao hoặc thừa kế quyền thuê.
Ai được ưu tiên tiếp tục thuê nhà khi người thuê qua đời?
Theo khoản 3 Điều 173
Luật Nhà ở 2023, khi người thuê nhà chết trong thời hạn hợp đồng vẫn còn hiệu lực,
người đang cùng sinh sống hợp pháp với người thuê sẽ được xem xét tiếp tục thuê
nhà đến hết thời hạn hợp đồng.
Thứ tự ưu tiên cụ thể
- Vợ hoặc chồng của người thuê là đối tượng được ưu
tiên hàng đầu nếu đang sinh sống thực tế tại căn nhà thuê và có quan hệ
hôn nhân hợp pháp hoặc thuộc diện thừa kế.
- Con của người thuê được ưu tiên tiếp theo, đặc biệt
là con chưa thành niên hoặc con đã thành niên nhưng chưa có chỗ ở riêng.
Điều kiện bắt buộc là đang cư trú thực tế và có đăng ký hộ khẩu tại căn
nhà thuê.
- Cha mẹ của người thuê, nếu đang phụ thuộc và
không có nơi ở khác, có thể được xem xét tiếp tục thuê.
- Anh chị em ruột hoặc người thân khác chỉ được xem
xét trong trường hợp đặc biệt và phải chứng minh được việc cư trú ổn định,
lâu dài trước thời điểm người thuê qua đời.
Trong trường hợp có nhiều
người cùng đủ điều kiện, cơ quan quản lý nhà ở sẽ xem xét hoàn cảnh thực tế, ưu
tiên người có hoàn cảnh khó khăn hơn hoặc người đã trực tiếp chăm sóc người
thuê khi còn sống.
Cơ quan cho thuê nhà là đơn vị quyết định cuối cùng việc ký hợp đồng thuê mới. Nếu không đồng ý với quyết định này, các bên có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án theo quy định pháp luật.
Trình tự giải quyết tranh chấp thừa kế nhà thuê của Nhà nước
Giải quyết tranh chấp
thừa kế nhà đang thuê của Nhà nước cần tuân thủ đúng trình tự pháp luật, theo
hướng từ hòa giải đến tố tụng nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
Thương lượng trong nội bộ gia đình
Thương lượng trong gia đình
là bước đầu tiên và được khuyến khích nhằm giữ gìn mối quan hệ huyết thống.
- Các đồng thừa kế nên tổ chức họp gia đình để thống
nhất người tiếp tục thuê nhà;
- Việc thương lượng cần dựa trên tinh thần tự nguyện,
tôn trọng và công bằng;
- Có thể mời người lớn tuổi, trưởng họ hoặc người
có uy tín làm trung gian;
- Kết quả thỏa thuận nên được lập thành văn bản có
chữ ký của tất cả các bên.
Nếu thương lượng thành
công, các bên không cần thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp hơn.
Yêu cầu UBND xã/phường tổ chức hòa giải
Trường hợp không đạt được
thỏa thuận trong gia đình, các bên có thể gửi đơn đến UBND xã/phường nơi có nhà
thuê để đề nghị hòa giải theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2020.
Hồ sơ hòa giải gồm:
- Đơn đề nghị hòa giải;
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế;
- Hợp đồng thuê nhà;
- Các tài liệu liên quan khác.
Trong thời hạn 30 ngày,
hòa giải viên sẽ tổ chức buổi làm việc với các bên.
- Nếu hòa giải thành: lập biên bản hòa giải thành
có giá trị ràng buộc;
- Nếu hòa giải không thành: lập biên bản làm căn cứ khởi kiện ra Tòa án.
Khởi kiện tranh chấp tại Tòa án
Tòa án có thẩm quyền
Theo Bộ luật Tố tụng
Dân sự 2015 và Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP, Tòa án nhân dân nơi có nhà thuê là
cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế quyền thuê nhà thuộc sở hữu
Nhà nước.
Tòa án không chỉ xem
xét quyền tiếp tục thuê mà còn giải quyết các vấn đề liên quan như tài sản gắn
liền với nhà, nghĩa vụ tài chính giữa các đồng thừa kế.
Hồ sơ khởi kiện
Người khởi kiện cần chuẩn
bị:
- Đơn khởi kiện theo mẫu quy định;
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế;
- Giấy chứng tử của người thuê;
- Hợp đồng thuê nhà và chứng từ thanh toán;
- Bản kê khai di sản;
- Giấy tờ chứng minh cư trú thực tế;
- Di chúc (nếu có);
- Các tài liệu chứng minh hoàn cảnh của các bên.
Thời hạn giải quyết
- Chuẩn bị xét xử sơ thẩm: tối đa 4–6 tháng;
- Mở phiên tòa sơ thẩm: 1–3 tháng;
- Phúc thẩm (nếu có): 2–3 tháng.
Tổng thời gian giải quyết
thường kéo dài từ 8 đến 12 tháng tùy mức độ phức tạp của vụ việc.
 |
| Hồ sơ cần chuẩn bị |
Căn cứ để Tòa án ra phán quyết
Tòa án sẽ căn cứ vào:
- Luật Nhà ở 2023;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Các yếu tố thực tế được
xem xét gồm:
- Người đang cư trú ổn định, lâu dài tại nhà thuê;
- Nhu cầu cấp thiết về chỗ ở;
- Hoàn cảnh đặc biệt (người già, trẻ em, người khuyết
tật);
- Công sức đóng góp, sửa chữa, bảo quản nhà;
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Khả năng tài chính của người được tiếp tục thuê;
- Yếu tố nhân văn và ổn định xã hội.
Trên cơ sở đó, Tòa án sẽ quyết định người đủ điều kiện tiếp tục thuê nhà theo quy định pháp luật.
Dịch vụ luật sư hỗ trợ tranh chấp thừa kế nhà thuê của Nhà nước
Tranh chấp thừa kế nhà
thuê của Nhà nước đòi hỏi kiến thức chuyên sâu về Luật Nhà ở và pháp luật dân sự.
Chuyên tư vấn pháp luật cung cấp dịch vụ tư vấn và giải quyết tranh chấp với đội
ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.
Các công việc luật sư hỗ
trợ bao gồm:
- Tư vấn xác định quyền thừa kế và điều kiện tiếp tục
thuê nhà;
- Soạn thảo hồ sơ, đơn khởi kiện;
- Đại diện khách hàng trong quá trình tố tụng;
- Hỗ trợ hòa giải ngoài Tòa án;
- Tư vấn và thực hiện thủ tục sau phán quyết.
 |
| Luật sư tư vấn quyền thừa kế |
Tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của Nhà nước là vấn đề pháp lý phức tạp, cần được giải quyết đúng trình tự và căn cứ pháp luật. Việc nắm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Chuyên tư vấn pháp luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Nguồn: Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà
đang thuê của nhà nước
>>> Xem
thêm:
Nhận xét
Đăng nhận xét