HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÔNG CHỨNG CÓ ĐƯỢC HỦY KHÔNG?

Việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đã được công chứng thực chất là việc làm mất hiệu lực pháp lý của giao dịch chuyển nhượng giữa các bên. Đây là thủ tục dân sự có tính chất phức tạp, đòi hỏi phải tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật về công chứng, đất đai và tố tụng dân sự. Người có nhu cầu cần hiểu rõ điều kiện, trình tự và phương án xử lý phù hợp trong từng trường hợp cụ thể. Bài viết sau đây sẽ phân tích toàn diện các vấn đề pháp lý liên quan nhằm hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thủ tục một cách đúng luật và hiệu quả.

 

Có được huỷ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng không?

Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng trên cơ sở thỏa thuận

Kể từ ngày 01/7/2025, việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã được công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng 2024. Các quy định mới này đặt ra yêu cầu rõ ràng hơn về điều kiện, trình tự và trách nhiệm pháp lý của các bên. Việc tuân thủ đúng quy định không chỉ giúp giao dịch được hủy hợp pháp mà còn hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh về sau.

Điều kiện để hủy hợp đồng đã được công chứng

Theo Điều 51 Luật Công chứng 2024, hợp đồng đã công chứng chỉ được hủy bỏ khi có sự thống nhất đầy đủ của tất cả các bên tham gia giao dịch. Cụ thể:

• Tất cả các cá nhân, tổ chức có tên trong hợp đồng đều phải đồng ý việc hủy bỏ, không được thiếu bất kỳ bên nào.
• Sự thống nhất này phải được lập thành văn bản, thể hiện rõ ý chí tự nguyện hủy hợp đồng và có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan.

Nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, việc hủy hợp đồng tại tổ chức công chứng sẽ không được chấp nhận.

Trình tự thực hiện thủ tục hủy hợp đồng

Khi các điều kiện đã được đáp ứng, thủ tục hủy hợp đồng được tiến hành theo các bước sau:

• Chuẩn bị hồ sơ gồm phiếu yêu cầu công chứng việc hủy hợp đồng có chữ ký của các bên, bản gốc hợp đồng mua bán đất đã công chứng và giấy tờ tùy thân hợp lệ của các bên.
• Nộp hồ sơ tại chính tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng trước đó.
• Công chứng viên tiếp nhận, kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ; nếu phù hợp sẽ tiến hành soạn thảo văn bản hủy hợp đồng.
• Các bên ký vào văn bản hủy bỏ trước sự chứng kiến của công chứng viên. Sau đó, công chứng viên ký xác nhận, đóng dấu và ghi vào sổ công chứng để hoàn tất thủ tục.

Những vấn đề cần đặc biệt lưu ý

Trong quá trình thực hiện, cần chú ý một số điểm quan trọng:

• Trường hợp không đạt được sự thống nhất của tất cả các bên, tổ chức công chứng sẽ không có thẩm quyền thực hiện việc hủy bỏ. Khi đó, bên có yêu cầu phải khởi kiện ra Tòa án.
• Văn bản hủy hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký xác nhận và hoàn tất thủ tục công chứng theo quy định.

Khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng khi không thể thỏa thuận

Khi việc thương lượng không đạt kết quả do một bên không hợp tác hoặc cố tình kéo dài thời gian, việc khởi kiện ra Tòa án là giải pháp pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Để quá trình khởi kiện diễn ra thuận lợi, người khởi kiện cần xác định đúng thẩm quyền, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ nghiêm ngặt trình tự tố tụng.

Thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Việc xác định đúng Tòa án có thẩm quyền là yếu tố mang tính quyết định:

• Về cấp xét xử, theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự và Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng.
• Về lãnh thổ, hiện nay tồn tại hai cách hiểu trong thực tiễn:
• Một quan điểm cho rằng Tòa án nơi có bất động sản sẽ giải quyết.
• Quan điểm còn lại xác định đây là tranh chấp hợp đồng, do đó Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc đặt trụ sở có thẩm quyền. Trong trường hợp có nhiều bị đơn ở nhiều địa phương khác nhau, nguyên đơn được quyền lựa chọn Tòa án nơi cư trú của một trong các bị đơn.

Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị

Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất theo mẫu quy định, trong đó nêu rõ yêu cầu, lý do và căn cứ pháp luật.
• Bản sao chứng thực hợp đồng mua bán đất đã công chứng và các giấy tờ liên quan đến việc thanh toán, đặt cọc (nếu có).
• Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân của các bên và giấy ủy quyền hợp lệ nếu khởi kiện thông qua người đại diện.
• Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh hành vi vi phạm hợp đồng, hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc thiệt hại thực tế phát sinh.

Trình tự giải quyết vụ án tại Tòa án

Quy trình tố tụng được thực hiện qua nhiều giai đoạn:

• Tòa án tiếp nhận và xem xét đơn khởi kiện; nếu hợp lệ sẽ thông báo nộp tạm ứng án phí.
• Sau khi người khởi kiện nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án, vụ án được thụ lý.
• Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm kéo dài từ bốn đến sáu tháng, trong đó Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ và tổ chức hòa giải.
• Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ mở phiên tòa sơ thẩm để xét xử công khai.
• Trường hợp có kháng cáo hoặc kháng nghị, vụ án sẽ được giải quyết theo thủ tục phúc thẩm và bản án phúc thẩm là bản án có hiệu lực pháp luật cuối cùng.

Xác định đúng yêu cầu khởi kiện khi đề nghị hủy hợp đồng

Việc xác định chính xác yêu cầu khởi kiện có ý nghĩa then chốt, đặc biệt phụ thuộc vào việc giao dịch đã được đăng ký biến động hay chưa.

Trường hợp chưa đăng ký sang tên

Nếu hợp đồng đã công chứng nhưng bên mua chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động, người bán vẫn là chủ sử dụng đất hợp pháp. Khi đó, yêu cầu khởi kiện chủ yếu tập trung vào:

• Yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đã ký.
• Yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng, bao gồm hoàn trả tiền, tài sản và bồi thường thiệt hại nếu có.

Trường hợp đã hoàn tất đăng ký biến động

Khi quyền sử dụng đất đã được sang tên cho bên mua, việc hủy hợp đồng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, yêu cầu khởi kiện thường bao gồm:

• Tuyên hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng.
• Yêu cầu hủy bỏ hoặc điều chỉnh giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên mua.
• Yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch bị hủy.

Cần đặc biệt lưu ý đến quyền lợi của bên thứ ba ngay tình. Nếu đất đã được chuyển nhượng tiếp cho người thứ ba ngay tình, pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi của họ và người khởi kiện có thể chỉ được yêu cầu bồi thường thiệt hại bằng tiền.

 

Quy trình huỷ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng

Phân biệt yêu cầu hủy hợp đồng và tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Hai yêu cầu này có bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau. Giao dịch vô hiệu là giao dịch không đáp ứng điều kiện có hiệu lực ngay từ thời điểm xác lập và bị coi là không phát sinh hiệu lực pháp lý. Trong khi đó, hợp đồng bị hủy bỏ là hợp đồng ban đầu có hiệu lực nhưng bị chấm dứt do vi phạm nghĩa vụ hoặc các căn cứ khác theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Việc xác định đúng yêu cầu không chỉ ảnh hưởng đến cách xây dựng đơn khởi kiện mà còn tác động trực tiếp đến thời hiệu khởi kiện và gánh nặng chứng minh trước Tòa án.

Căn cứ để Tòa án xem xét hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Khi giải quyết yêu cầu, Tòa án sẽ đánh giá toàn diện dựa trên nhiều yếu tố:

• Các căn cứ hủy hợp đồng theo Bộ luật Dân sự như vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ bàn giao đất, hoặc cung cấp thông tin không trung thực.
• Tính hợp pháp của thửa đất, bao gồm quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp hoặc quy hoạch.
• Việc tuân thủ hình thức công chứng theo Luật Công chứng 2024, bao gồm thẩm quyền của công chứng viên, trình tự công chứng và hồ sơ lưu trữ.
• Quá trình thực hiện hợp đồng trên thực tế, bao gồm thanh toán, bàn giao và các cam kết phụ.
• Các vấn đề chuyên sâu về nguồn gốc, lịch sử sử dụng đất và hiện trạng tại thời điểm xét xử.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Việc có sự hỗ trợ của luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai và hợp đồng sẽ giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro pháp lý. Luật sư sẽ tư vấn toàn diện, xây dựng chiến lược phù hợp, hỗ trợ soạn thảo văn bản, thu thập chứng cứ, tham gia hòa giải và trực tiếp đại diện bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.

Luật sư tư vấn hợp đồng nhà đất

Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải hiểu rõ điều kiện, trình tự và căn cứ pháp luật áp dụng. Việc xác định đúng phương án xử lý ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Chuyên tư vấn pháp luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

>>> Xem thêm:

• Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng
• Hướng dẫn khởi kiện đòi suất tái định cư khi bị thu hồi đất năm 2025