PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆU QUẢ

Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là tình huống xảy ra khi các bên trong hợp đồng phát sinh mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ hoặc việc thực hiện cam kết. Nguyên nhân chủ yếu thường do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chậm bàn giao đất, sử dụng đất sai mục đích hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật. Để xử lý hiệu quả và bảo vệ quyền lợi chính đáng, việc hiểu rõ quy định pháp luật, nắm được quy trình giải quyết và lựa chọn phương án phù hợp là điều cần thiết. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết về các bước xử lý tranh chấp loại hợp đồng này.

 

Trình tự khởi kiện tranh chấp thuê đất

Trình tự xử lý tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Theo pháp luật hiện hành, tranh chấp hợp đồng thuê đất có thể được giải quyết thông qua hai hướng cơ bản:

• Thương lượng và hòa giải.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Hai phương thức này có thể được áp dụng tuần tự hoặc song song tùy theo diễn biến thực tế của vụ việc.

Thương lượng và hòa giải – giải pháp ưu tiên

Thương lượng hoặc hòa giải là bước đầu tiên nên thực hiện khi phát sinh tranh chấp, vì mang lại nhiều lợi ích đáng kể như:

• Giảm thiểu chi phí và tiết kiệm thời gian.
• Giữ được mối quan hệ hợp tác và linh hoạt trong việc lựa chọn hướng xử lý.
• Đảm bảo bí mật thông tin, tránh ảnh hưởng đến danh tiếng của các bên.

Nếu việc tự thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể gửi đơn đề nghị hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất. Dù không bắt buộc, nhưng đây là biện pháp được khuyến khích nhằm tạo cơ hội cho các bên tự thỏa thuận trước khi đưa vụ việc ra Tòa án.

Khởi kiện tại Tòa án – giải pháp bắt buộc khi hòa giải không thành

Khi thương lượng, hòa giải không đạt hiệu quả, bên bị xâm phạm quyền lợi có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu để yêu cầu Tòa án xem xét tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị vi phạm.

• Tòa án chỉ xem xét thời hiệu nếu một trong các bên có yêu cầu áp dụng trước khi có bản án sơ thẩm.
• Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có thể từ chối quyền này, trừ khi hành vi từ chối nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ.

Căn cứ pháp lý: Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hồ sơ khởi kiện

Một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ thường bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
• Giấy tờ cá nhân của người khởi kiện (CCCD/CMND/Hộ chiếu).
• Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và phụ lục (nếu có).
• Chứng từ giao dịch tài chính như biên lai, sao kê hoặc thông tin chuyển khoản.
• Biên bản bàn giao đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu chứng minh quyền sở hữu.
• Tài liệu, chứng cứ khác làm căn cứ cho yêu cầu khởi kiện.

Trình tự thụ lý vụ án

• Nộp đơn và hồ sơ hợp lệ tại Tòa án có thẩm quyền.
• Tòa án xem xét hồ sơ: Trong 03 ngày Chánh án phân công Thẩm phán, Thẩm phán có 05 ngày để kiểm tra tính hợp lệ.
• Thông báo nộp tạm ứng án phí: Sau khi hồ sơ hợp lệ, Tòa án yêu cầu nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 ngày.
• Thụ lý vụ án: Khi người khởi kiện nộp biên lai, Tòa án ra quyết định thụ lý và thông báo cho các bên liên quan. Nếu người khởi kiện được miễn án phí (theo Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14), vụ án được thụ lý ngay sau khi có quyết định miễn.

Thời hạn giải quyết

• Sơ thẩm:
• Thời gian chuẩn bị xét xử: Tối đa 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng.
• Thời gian mở phiên tòa: Trong vòng 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử (có thể kéo dài đến 2 tháng nếu cần).
• Phúc thẩm (nếu có):
• Thời gian chuẩn bị: 2 tháng, có thể gia hạn 1 tháng.
• Thời gian mở phiên tòa: tương tự sơ thẩm.

Căn cứ pháp lý: Điều 203, Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Các yếu tố cần xem xét khi giải quyết tranh chấp

Căn cứ Tòa án sử dụng khi giải quyết tranh chấp

Tòa án căn cứ vào bốn yếu tố trọng yếu sau để đưa ra phán quyết công bằng:

Hiệu lực của hợp đồng thuê:

Hợp đồng được xem xét trên các tiêu chí tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

• Năng lực chủ thể: Kiểm tra tư cách pháp lý của các bên.
• Nội dung hợp đồng: Bảo đảm không vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội.
• Hình thức: Phải được lập theo đúng quy định pháp luật.

Nguồn gốc quyền sử dụng đất: Tòa án xác minh bên cho thuê có quyền hợp pháp cho thuê đất hay không, dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch hợp pháp như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,...

Quá trình thực hiện hợp đồng: Tòa án đánh giá việc bàn giao, sử dụng đất, thanh toán tiền thuê và hành vi vi phạm (nếu có) để xác định lỗi và thiệt hại của mỗi bên.

Hiện trạng đất tranh chấp: Cơ quan xét xử sẽ kiểm tra thực tế phần đất, tình trạng pháp lý, công trình xây dựng, sự thay đổi quy hoạch hoặc biện pháp ngăn chặn (nếu có).

Giải đáp thắc mắc thường gặp

Khi nào được coi là tranh chấp hợp đồng thuê đất?

Khi một bên không thực hiện hoặc vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, như không trả tiền thuê, sử dụng sai mục đích, tự ý chấm dứt hợp đồng,...

Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất không?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, chỉ được đơn phương khi bên kia có hành vi vi phạm nghiêm trọng. Nếu đơn phương trái quy định, phải bồi thường thiệt hại.

Hợp đồng thuê đất vô hiệu có thể bị hủy tại Tòa án không?

Có. Khi hợp đồng vi phạm quy định tại Điều 117 BLDS 2015, chẳng hạn như giao dịch giả tạo, lừa dối, ép buộc, vi phạm điều cấm,...

Bên thuê không trả đất khi hết hạn thì xử lý thế nào?

Theo Điều 482 BLDS 2015, bên thuê phải hoàn trả đất khi hợp đồng chấm dứt. Nếu cố tình không trả, bên cho thuê có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc trả đất và bồi thường thiệt hại.

Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?

Theo Điều 26, 35 và 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc có trụ sở là cơ quan có thẩm quyền thụ lý.

Có được yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Có. Căn cứ Điều 111 và 114 BLTTDS 2015, người khởi kiện có thể đề nghị Tòa án kê biên, phong tỏa hoặc cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp thuê đất

Chuyên tư vấn luật cung cấp các dịch vụ hỗ trợ toàn diện gồm:

• Đánh giá tình trạng pháp lý và hiệu lực hợp đồng thuê đất.
• Xác định hành vi vi phạm và trách nhiệm của các bên.
• Tư vấn phương án thương lượng hoặc khởi kiện tối ưu.
• Soạn thảo đơn, văn bản pháp lý và thu thập chứng cứ.
• Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan chức năng và Tòa án.

Luật sư tư vấn chi tiết quy trình giải quyết

Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nếu không được giải quyết kịp thời có thể dẫn đến thiệt hại kinh tế lớn và kéo dài thời gian xử lý. Việc lựa chọn hướng giải quyết phù hợp, cùng sự hỗ trợ từ luật sư chuyên về đất đai sẽ giúp các bên bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách hiệu quả. Chuyên tư vấn luật cam kết mang đến dịch vụ tư vấn nhanh chóng, chính xác và chuyên nghiệp. Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ miễn phí và kịp thời.

Nguồn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

>>> Xem thêm:

• Tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất
• Hướng dẫn chi tiết thủ tục tách thửa đất trồng cây lâu năm