TRÌNH TỰ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH MỚI

Giải quyết tranh chấp đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quá trình pháp lý phức tạp, yêu cầu người có quyền lợi liên quan phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai và tố tụng dân sự. Mặc dù sổ đỏ là căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế, đây không phải là yếu tố duy nhất quyết định kết quả giải quyết tranh chấp. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, các bên phải trải qua các bước bắt buộc, từ hòa giải tại cơ sở cho đến việc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ toàn bộ quy trình, căn cứ pháp lý và những lưu ý quan trọng khi giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.

 

Giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường – bước bắt buộc trước khi khởi kiện

Nghĩa vụ hòa giải tại cơ sở

Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Việc không thực hiện hòa giải đúng quy định có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, cụ thể là Tòa án từ chối thụ lý vụ án do chưa đủ điều kiện khởi kiện. Nội dung này đã được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, theo đó tranh chấp về quyền sử dụng đất chưa qua hòa giải tại UBND cấp xã được xác định là chưa đáp ứng điều kiện khởi kiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự.

Do vậy, hòa giải tại cơ sở không chỉ mang tính khuyến khích mà là điều kiện bắt buộc trong trình tự giải quyết tranh chấp đất đai.

Trình tự hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Quy trình hòa giải được thực hiện theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, bao gồm các bước cụ thể sau:

Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải

Người có yêu cầu cần chuẩn bị đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai, trong đó nêu rõ:

• Nguyên nhân phát sinh tranh chấp;
• Vị trí, diện tích thửa đất tranh chấp;
• Yêu cầu cụ thể của người đề nghị.

Kèm theo đơn là các giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND, sổ hộ khẩu) và tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng, di chúc, giấy tờ thừa kế,…

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý đơn

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, UBND cấp xã có trách nhiệm:

• Thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp;
• Đồng thời gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Trường hợp từ chối thụ lý, UBND cấp xã phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 3: Xác minh, thu thập thông tin

Sau khi thụ lý, UBND cấp xã tiến hành:

• Xác minh nguyên nhân tranh chấp;
• Thu thập tài liệu về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất;
• Ghi nhận hiện trạng thực tế thửa đất đang tranh chấp.

Bước 4: Thành lập Hội đồng hòa giải

Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, bao gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng;
• Đại diện Mặt trận Tổ quốc;
• Công chức địa chính;
• Người dân sinh sống lâu năm, am hiểu nguồn gốc đất (nếu có).

Tùy từng vụ việc, có thể mời thêm các cá nhân, tổ chức liên quan tham gia.

Bước 5: Tổ chức phiên hòa giải

Phiên hòa giải được tiến hành với sự tham gia của:

• Các bên tranh chấp;
• Hội đồng hòa giải;
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có).

Hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên đều có mặt. Nếu một bên đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt thì được xác định là hòa giải không thành.

Bước 6: Lập biên bản hòa giải

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, ghi rõ:

• Thời gian, địa điểm hòa giải;
• Thành phần tham dự;
• Nội dung tranh chấp và kết quả xác minh;
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải;
• Các nội dung các bên đã thỏa thuận hoặc không đạt được thỏa thuận.

Biên bản phải có đầy đủ chữ ký, đóng dấu của UBND cấp xã và được gửi cho các bên tranh chấp.

Trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu có bên nào có ý kiến khác bằng văn bản, Chủ tịch UBND cấp xã phải tổ chức hòa giải lại.

Thời hạn giải quyết hòa giải tại UBND cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Khởi kiện tại Tòa án đối với tranh chấp đất đã có sổ đỏ

Thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Khi hòa giải tại UBND cấp xã không đạt kết quả, các bên có quyền khởi kiện vụ án ra Tòa án. Theo Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai mà một bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Sau khi tổ chức lại hệ thống Tòa án theo Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP, thẩm quyền hiện nay thuộc về Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu DS-23;
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã;
• Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao công chứng giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ.

Thủ tục thụ lý vụ án

Sau khi tiếp nhận hồ sơ:

• Trong 03 ngày làm việc, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn;
• Trong 05 ngày tiếp theo, Thẩm phán ra một trong các quyết định theo luật định.

Nếu hồ sơ hợp lệ, Tòa án thông báo người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

Sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí, vụ án chính thức được thụ lý.

Thời gian giải quyết vụ án

• Sơ thẩm: Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, có thể gia hạn tối đa 02 tháng nếu vụ án phức tạp.
• Phúc thẩm: Thời hạn chuẩn bị xét xử là 02 tháng, có thể gia hạn thêm 01 tháng trong trường hợp đặc biệt.

Trên thực tế, tổng thời gian giải quyết có thể kéo dài hơn tùy thuộc vào tính chất vụ việc và các yếu tố khách quan.

Các căn cứ Tòa án sử dụng để giải quyết tranh chấp đất đã có sổ

Nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất: Tòa án xem xét quá trình tạo lập thửa đất, tính hợp pháp của việc cấp sổ đỏ, các giấy tờ gốc về giao đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế qua các thời kỳ.

Quá trình quản lý, sử dụng đất: Việc sử dụng đất ổn định, liên tục, công khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là những yếu tố quan trọng. Lời khai của người dân địa phương, giấy tờ xây dựng, sửa chữa cũng được xem xét.

Hiện trạng và giá trị thửa đất: Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ, định giá tài sản tranh chấp. Các chi phí này được xác định là chi phí tố tụng và phân bổ theo quyết định của Tòa án.

Như vậy, sổ đỏ là chứng cứ quan trọng nhưng không phải căn cứ duy nhất để Tòa án ra phán quyết.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ tại Chuyên tư vấn pháp luật

Chuyên tư vấn pháp luật cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện pháp lý toàn diện trong lĩnh vực tranh chấp đất đai. Với đội ngũ luật sư chuyên sâu, giàu kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi hỗ trợ Quý khách hàng từ giai đoạn hòa giải đến khi bản án có hiệu lực thi hành. Cụ thể:

• Đánh giá hồ sơ, đề xuất phương án giải quyết tối ưu;
• Soạn thảo và nộp hồ sơ hòa giải, khởi kiện;
• Đại diện tham gia hòa giải, tố tụng tại Tòa án các cấp;
• Thu thập, củng cố chứng cứ;
• Yêu cầu giám định, định giá tài sản khi cần thiết;
• Tư vấn thi hành án và đăng ký biến động đất đai sau tranh chấp.

Dịch vụ luật sư tư vấn hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị

Giải quyết tranh chấp đất đai đã được cấp sổ đỏ là quá trình đòi hỏi sự am hiểu pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Người có quyền lợi liên quan cần thực hiện đúng trình tự hòa giải tại cơ sở và thủ tục tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Chuyên tư vấn pháp luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Giải quyết tranh chấp đất đã có sổ: Hướng dẫn thủ tục

>>> Xem thêm:

• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
• Tư vấn quy trình khởi kiện quyết định bồi thường thu hồi đất