HƯỚNG DẪN THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐỨNG TÊN HỘ GIA ĐÌNH TỪ A

HƯỚNG DẪN THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐỨNG TÊN HỘ GIA ĐÌNH TỪ A–Z

Việc giao dịch quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hộ gia đình phải tuân thủ đồng thời Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất ghi “hộ gia đình” được xem là tài sản chung, mọi thành viên có quyền đều phải đồng ý thì hợp đồng mới hợp pháp. Chính vì vậy, loại giao dịch này thường tiềm ẩn nhiều rủi ro và dễ nảy sinh tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết từng bước để hoàn tất thủ tục mua bán đất đứng tên hộ gia đình đúng quy định.

Bán đất đứng tên hộ gia đình

Xác định thành viên có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng

Khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” được quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và được điều chỉnh lại tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Nhóm chủ thể này bao gồm những người:

Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo Luật Hôn nhân và Gia đình;
Đang cùng sinh sống và sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng trước thời điểm Luật 2024 có hiệu lực.

Khi mua đất đứng tên hộ gia đình, người mua cần xác định toàn bộ thành viên có quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, căn cứ vào sổ hộ khẩu cũ hoặc hồ sơ quản lý dân cư.

Toàn bộ thành viên có quyền sử dụng đất hoặc người đại diện hợp pháp phải ký:

Đại diện theo ủy quyền: Khi một thành viên không thể tự ký, họ có thể làm giấy ủy quyền hợp lệ.
Người giám hộ: Áp dụng cho người dưới 16 tuổi, mất năng lực hành vi dân sự, người khó khăn trong nhận thức…

Sự đồng thuận và ký kết của các chủ thể có quyền là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình

Giao dịch này được tiến hành qua 3 giai đoạn lớn:

Lập thỏa thuận đặt cọc (không bắt buộc nhưng nên thực hiện)
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Đăng ký biến động sang tên và bàn giao đất ngoài thực địa

Thủ tục đặt cọc khi mua bán đất

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, vàng hoặc tài sản khác.

Nội dung văn bản đặt cọc nên bao gồm:

Thông tin của người mua và toàn bộ thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất;
Giá trị tài sản đặt cọc;
Mô tả thửa đất (diện tích, số thửa, địa chỉ…);
Điều khoản về phạt cọc và bồi thường;
Cam kết ký hợp đồng chính thức;
Quyền, nghĩa vụ các bên;
Cách thức giải quyết tranh chấp;
Đầy đủ chữ ký của tất cả thành viên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp.

Mặc dù không bắt buộc, nhưng đặt cọc giúp hạn chế nguy cơ vi phạm thỏa thuận.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi được công chứng hoặc chứng thực.

Hai lựa chọn thực hiện:

Công chứng tại Phòng/Văn phòng công chứng nơi có đất (theo Luật Công chứng 2024);
Chứng thực tại UBND cấp xã nơi có thửa đất.

Lưu ý khi công chứng/chứng thực:

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý của thửa đất và nhân thân của các bên;
Có thể lập văn bản ủy quyền nếu không thể trực tiếp ký hợp đồng;
Thống nhất trước về người chịu chi phí công chứng;
Giá trị hợp đồng nên phản ánh đúng giá thực tế để tránh vướng mắc về thuế và giải trình.

Đăng ký sang tên và bàn giao đất

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi hợp đồng được công chứng, người nhận chuyển nhượng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Cấp đổi Giấy chứng nhận theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Sổ cấp trước 01/8/2024;
Thửa đất thực tế không khớp vị trí;
Địa chỉ hành chính thay đổi.

Cập nhật biến động vào Giấy chứng nhận

Sổ cấp sau 01/8/2024: ghi tại Trang 2.
Sổ cấp từ 01/7/2014 – 31/7/2024: ghi tại Trang 3 hoặc 4 mục “Những thay đổi sau khi cấp GCN”.

Biên bản bàn giao đất cần thể hiện:

Thông tin các bên và thửa đất;
Ranh giới, diện tích, tứ cận;
Hiện trạng tranh chấp (nếu có);
Tình trạng mốc giới, tài sản trên đất;
Sơ đồ mốc giới kèm theo (nếu cần).

Hồ sơ bán đất cần chuẩn bị

Nghĩa vụ tài chính của các bên

Nghĩa vụ tài chính của bên bán

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế TNCN: 2% giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.
Áp dụng với cả cá nhân cư trú và không cư trú.
Cơ quan thuế sẽ thông báo số thuế phải nộp sau khi tiếp nhận hồ sơ sang tên.

Các trường hợp được miễn thuế TNCN: Chuyển nhượng giữa các thành viên gia đình như: vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột…

Nghĩa vụ của bên mua

Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (hoặc theo bảng giá đất nếu giá hợp đồng thấp hơn).
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Tùy quy định từng tỉnh.
Phí thẩm định hồ sơ, đo đạc lại đất (nếu có).

Các khoản phí khác theo thỏa thuận

Các bên có thể tự thống nhất về việc chi trả:

Chi phí công chứng/chứng thực;
Phí môi giới;
Chi phí dịch vụ pháp lý (nếu sử dụng luật sư).

Giải đáp các câu hỏi thường gặp

Chỉ người đại diện hộ khẩu ký hợp đồng có được không?

Không. Tài sản hộ gia đình là sở hữu chung nên tất cả thành viên có quyền đều phải ký hoặc ủy quyền hợp lệ theo Điều 212 Bộ luật Dân sự.

Có thể tách thửa trước khi bán không?

Có. Nếu đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định UBND tỉnh, việc tách thửa giúp mỗi người có quyền riêng và dễ dàng chuyển nhượng.

Một người không đồng ý bán thì xử lý thế nào?

Giao dịch sẽ không hợp lệ. Trường hợp bất đồng kéo dài, có thể yêu cầu tòa án phân chia quyền sử dụng đất.

Đất hộ gia đình có thể chia thừa kế không?

Phần quyền của người chết sẽ được chia thừa kế theo quy định Bộ luật Dân sự 2015.

Có cần họp gia đình khi bán đất?

Không bắt buộc. Tuy nhiên, lập biên bản họp giúp thể hiện sự thống nhất và là chứng cứ hữu ích khi có tranh chấp.

Dịch vụ hỗ trợ thủ tục mua bán đất hộ gia đình

Các luật sư tại Chuyên tư vấn pháp luật luôn sẵn sàng hỗ trợ:

Tư vấn điều kiện chuyển nhượng đất hộ gia đình;
Giải pháp khi có thành viên không đồng ý, mất tích, mất năng lực hành vi;
Soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản ủy quyền;
Tư vấn nghĩa vụ thuế – phí;
Đại diện làm thủ tục sang tên, cấp đổi Giấy chứng nhận.

Luật sư tư vấn thủ tục bán đất hộ gia đình

Giao dịch mua bán đất đứng tên hộ gia đình cần được thực hiện thận trọng, tuân thủ đúng quy định từ khâu xác định thành viên có quyền, công chứng hợp đồng đến hoàn tất thủ tục sang tên để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh tranh chấp. Chuyên tư vấn pháp luật cam kết cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp – nhanh chóng – hiệu quả, hỗ trợ Quý khách giải quyết mọi vướng mắc pháp lý một cách chính xác và hợp quy định. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Thủ tục mua bán đất đứng tên hộ gia đình như thế nào?

>>> Xem thêm:

Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Tìm kiếm Blog này