PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐỔI ĐẤT

Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đổi đất thường hình thành khi một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong giao dịch. Việc giải quyết loại tranh chấp này đòi hỏi sự hiểu biết sâu về pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và các thủ tục tố tụng liên quan. Trong bối cảnh giao dịch đổi đất trở nên phổ biến nhưng nhận thức pháp luật của nhiều người vẫn còn hạn chế, nguy cơ phát sinh tranh chấp ngày càng gia tăng. Bài viết sau đây sẽ cung cấp cho bạn góc nhìn thực tiễn cũng như hướng dẫn rõ ràng về cách xử lý tranh chấp hợp đồng đổi đất một cách hiệu quả.

 

Tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất

Tổng quan về giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất

Hợp đồng đổi quyền sử dụng đất là thỏa thuận dân sự, theo đó các bên đồng ý chuyển giao cho nhau thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tranh chấp phát sinh trong trường hợp giao dịch không được thực hiện đúng hoặc vi phạm điều kiện pháp lý. Đây không phải là tranh chấp nhằm xác định ai có quyền sử dụng đất, mà là tranh chấp từ giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất. Thông thường, đất được đưa vào hợp đồng đều có giấy tờ pháp lý trước hoặc sau khi hoàn tất đổi đất.

Việc xử lý tranh chấp từ hợp đồng đổi đất mang tính phức tạp và yêu cầu người tham gia nắm rõ quy định pháp luật. Hai con đường giải quyết phổ biến gồm hòa giải và khởi kiện tại Tòa án, mỗi phương thức có quy trình riêng và được trình bày chi tiết dưới đây.

Hòa giải tranh chấp hợp đồng đổi đất tại địa phương

Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, chỉ các tranh chấp nhằm xác định quyền sử dụng đất mới bắt buộc qua hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Vì vậy, tranh chấp hợp đồng đổi đất không bắt buộc phải qua bước hòa giải này.

Dù không phải là điều kiện bắt buộc, pháp luật vẫn khuyến khích các bên hòa giải tại địa phương bởi phương thức này tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm căng thẳng giữa các bên. Nếu lựa chọn hòa giải tại UBND xã/phường, quy trình được thực hiện theo khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP với các bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận và thông báo thụ lý

Trong 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn, UBND xã/phường phải ra văn bản thông báo thụ lý hoặc thông báo từ chối kèm lý do.

Bước 2: Xác minh và thu thập tài liệu

Chính quyền địa phương tiến hành thu thập hồ sơ, xác minh nguyên nhân tranh chấp dựa trên tài liệu các bên cung cấp.

Bước 3: Thành lập Hội đồng hòa giải

Thành phần Hội đồng gồm các chức danh theo Điều 235 Luật Đất đai, có thể bổ sung đại diện đoàn thể hoặc người có uy tín trong cộng đồng.

Bước 4: Tiến hành hòa giải

Cuộc họp được tổ chức khi tất cả các bên có mặt. Nếu một bên vắng mặt lần hai, xem như hòa giải không thành.

Khi hòa giải thất bại hoặc các bên không muốn tiến hành hòa giải, họ có quyền nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đổi đất tại Tòa án

Khởi kiện là biện pháp pháp lý cuối cùng khi hòa giải không đạt kết quả hoặc không được lựa chọn. Thủ tục tố tụng cần được thực hiện đúng quy định để Tòa án thụ lý và giải quyết.

Thẩm quyền giải quyết: Theo Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, tranh chấp hợp đồng đổi đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Nếu các bên đã có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì Tòa án nơi có đất sẽ giải quyết.

Hòa giải tại UBND xã không phải là điều kiện trước khi nộp đơn khởi kiện loại tranh chấp này.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS
• Hợp đồng đổi đất (bản gốc hoặc sao chứng thực)
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện
• Biên bản hòa giải (nếu có)
• Danh mục chứng cứ và tài liệu kèm theo

Quy trình giải quyết của Tòa án

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nộp trực tiếp, gửi bưu điện hoặc nộp trực tuyến (nếu Tòa có cổng điện tử).

Bước 2: Xử lý đơn

Trong 03 ngày Chánh án phân công Thẩm phán; trong 05 ngày Thẩm phán xem xét đơn và quyết định thụ lý, sửa đơn, chuyển đơn hoặc trả đơn.

Bước 3: Thụ lý vụ án

Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án để vụ án được thụ lý.

Bước 4: Xét xử

Tòa án tiến hành:

• Hòa giải tại Tòa
• Chuẩn bị xét xử
• Mở phiên tòa sơ thẩm

Các bên có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm theo luật.

Lưu ý thời hiệu: Thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày quyền lợi bị xâm phạm.

 

Thủ tục khởi kiện ra Tòa án

Các căn cứ pháp lý để Tòa án giải quyết tranh chấp

Khi xem xét vụ án, Tòa án sẽ dựa trên nhiều yếu tố để đưa ra phán quyết phù hợp:

Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất được đổi

Tòa án xác minh:

• Loại đất (nông nghiệp, đất ở…)
• Nguồn gốc hình thành
• Giấy tờ pháp lý
• Tình trạng tranh chấp hoặc vướng quy hoạch

Thông tin được thu thập qua UBND xã/phường và Văn phòng đăng ký đất đai.

Hình thức và nội dung hợp đồng

Tòa án xem xét hai nhóm điều kiện:

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự

• Năng lực hành vi dân sự
• Tự nguyện
• Mục đích hợp pháp

Điều kiện riêng đối với giao dịch đất đai

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Không có tranh chấp
• Không bị kê biên
• Đã công chứng/chứng thực theo quy định

Trường hợp vi phạm về hình thức, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, trừ khi đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ (Điều 129 BLDS 2015).

Mức độ thực hiện nghĩa vụ

Tòa án xem xét:

• Biên bản bàn giao đất
• Hồ sơ đo vẽ, cắm mốc
• Việc đăng ký biến động sau khi đổi đất

Hiện trạng thực tế của đất

Tòa án sẽ:

• Thẩm định tại chỗ
• Đo đạc, áp ranh
• Định giá tài sản theo thị trường

Nếu có chênh lệch giá trị đất, Tòa án có thể yêu cầu bù trừ bằng tiền.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp đổi đất

Chuyên tư vấn luật cung cấp trọn gói dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực này, gồm:

• Soạn thảo đơn hòa giải và đơn khởi kiện
• Đại diện khách hàng tại UBND xã và Tòa án
• Thu thập chứng cứ, xây dựng lập luận pháp lý
• Hỗ trợ chiến lược giải quyết tranh chấp
• Thực hiện thủ tục thi hành án
• Tư vấn phòng tránh rủi ro trong giao dịch đất đai
• Kiểm tra, đánh giá hợp đồng đổi đất trước khi ký

Câu hỏi thường gặp

Chi phí giải quyết tranh chấp đổi đất gồm những khoản nào?

Gồm: án phí, chi phí thẩm định, định giá, đo đạc, phí công chứng, chi phí luật sư và lệ phí Tòa án. Nếu hòa giải thành, không phải nộp lệ phí Tòa án.

Nếu một bên chết thì ai tiếp tục tham gia tranh chấp?

Theo Điều 615 BLDS 2015, người thừa kế sẽ thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi di sản và có quyền tham gia tố tụng thay cho người đã mất.

Hợp đồng đổi đất đã công chứng có hủy được không?

Có thể hủy nếu vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể, nội dung trái luật hoặc do lừa dối, ép buộc.

Hợp đồng có thể vô hiệu nếu một bên không có năng lực hành vi dân sự không?

Có. Nếu người ký hợp đồng không đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Luật sư tư vấn cách giải quyết tranh chấp hiệu quả

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất là quá trình đòi hỏi kiến thức pháp lý sâu rộng và sự am hiểu thủ tục tố tụng. Để lựa chọn được phương án phù hợp, cần xem xét đầy đủ các yếu tố từ tình trạng đất, hợp đồng cho đến thực tế thực hiện nghĩa vụ. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất: Hướng dẫn từ A-Z

>>> Xem thêm:

• Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất: Hướng dẫn từ A-Z
• Quy định pháp luật về hợp đồng nguyên tắc