HƯỚNG DẪN CHI TIẾT XỬ LÝ QUYỀN THỪA KẾ KHI NGƯỜI THUÊ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUA ĐỜI

Trong thực tiễn quản lý đất đai và quan hệ dân sự, trường hợp người thuê đất của Nhà nước qua đời là vấn đề pháp lý phổ biến, đặc biệt liên quan đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế. Tùy theo hình thức thuê đất – trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời hạn thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm – quyền lợi, nghĩa vụ và cách thức xử lý di sản thừa kế sẽ có sự khác biệt, đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết từng tình huống và hướng dẫn các bước cần thực hiện để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người thừa kế.

Người thuê đất Nhà nước chết phải xử lý như thế nào?

Xác định quyền thừa kế đối với đất thuê nhà nước

Đất thuê của Nhà nước có hai hình thức phổ biến: thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê và thuê trả tiền hàng năm. Việc xác lập quyền thừa kế và di sản liên quan sẽ khác nhau tùy theo từng hình thức.

Đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê

Khi người thuê đất đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền thuê một lần, toàn bộ quyền sử dụng đất còn lại trong thời hạn thuê và tài sản gắn liền với đất – bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, thiết bị cố định – trở thành phần di sản thừa kế. Người thừa kế có quyền tiếp tục sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan Nhà nước, đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản sẽ được chuyển giao theo di chúc hoặc theo quy định về phân chia di sản thừa kế theo pháp luật.

Việc xác định giá trị di sản được tính tại thời điểm người thuê đất qua đời. Người thừa kế cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đã thanh toán đầy đủ để làm cơ sở pháp lý cho thủ tục khai nhận di sản.
Cơ sở pháp lý: điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024.

Đất thuê trả tiền hàng năm

Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, quyền thừa kế chỉ bao gồm tài sản gắn liền với đất và quyền xin tiếp tục thuê đất, phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Người thừa kế không tự động kế thừa quyền sử dụng đất; việc duy trì quyền thuê đất phụ thuộc vào năng lực tài chính, mục đích sử dụng và quy hoạch đất đai tại địa phương.

Nếu được chấp thuận, người thừa kế sẽ ký hợp đồng thuê mới với Nhà nước và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nếu không được phép tiếp tục thuê, người thừa kế vẫn sở hữu các tài sản hợp pháp trên đất và có quyền thương lượng hoặc nhận bồi thường theo quy định về thu hồi đất. Giá trị tài sản cần được định giá bởi tổ chức có thẩm quyền.

Cơ sở pháp lý: điểm c khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024.

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đất nhà nước

Khai nhận di sản thừa kế là bước quan trọng để xác lập quyền hợp pháp của người thừa kế đối với đất và tài sản gắn liền. Từ ngày 01/7/2025, thủ tục này được thực hiện dưới hình thức công chứng văn bản phân chia di sản, theo Điều 59 Luật Công chứng 2024. Văn phòng công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp và bảo đảm việc phân chia di sản theo đúng pháp luật.

Hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng tử hoặc chứng từ pháp lý chứng minh người để lại di sản đã qua đời;
Di chúc hợp pháp hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế theo pháp luật;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền;
Hợp đồng thuê đất;
Các giấy tờ khác theo yêu cầu của công chứng viên.

Theo Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP:

Thời hạn niêm yết: 15 ngày;
Cơ quan niêm yết: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú cuối cùng của người để lại di sản, hoặc nơi có bất động sản;
Nội dung niêm yết: thông tin người để lại di sản, người thừa kế, quan hệ thừa kế, danh mục di sản, hướng dẫn khiếu nại nếu bỏ sót người thừa kế hoặc di sản.

Sau thời hạn niêm yết, nếu không có tranh chấp, các đồng thừa kế ký văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản. Đây là cơ sở pháp lý để thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Đối với đất trả tiền một lần: Người thừa kế chỉ cần cập nhật thông tin biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ bao gồm: văn bản khai nhận di sản công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, giấy tờ tùy thân và các tài liệu khác theo yêu cầu cơ quan đất đai. Thời gian xử lý khoảng 15–20 ngày làm việc.

Đối với đất trả tiền hàng năm: Người thừa kế nộp hồ sơ để UBND cấp có thẩm quyền xem xét tiếp tục thuê đất. Nếu được chấp thuận, hợp đồng thuê mới sẽ được ký, đơn giá thuê cập nhật theo giá thị trường và Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp không được tiếp tục thuê, người thừa kế có quyền khiếu nại hoặc thương lượng phương án xử lý tài sản gắn liền.

Đăng ký biến động sang tên do nhận thừa kế

Câu hỏi thường gặp

Thuế thu nhập cá nhân: Miễn thuế cho các mối quan hệ thân thích theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007; các trường hợp khác phải nộp thuế.
Lệ phí: Trừ các trường hợp được miễn theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người thừa kế phải nộp lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí địa chính.
Tranh chấp: Công chứng từ chối nếu có tranh chấp; các bên có thể hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Nghĩa vụ tài chính của người thuê đã chết: Người thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản (Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015).
Từ chối nhận di sản: Có thể từ chối, lập văn bản theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015; không được dùng để trốn tránh nghĩa vụ tài sản.
Thuê đất trả tiền hàng năm không được tiếp tục: Người thừa kế vẫn sở hữu tài sản gắn liền và được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất.
Người thừa kế chưa thành niên: Khai nhận di sản do người đại diện theo pháp luật thực hiện, bảo đảm lợi ích tối đa cho người chưa thành niên.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ khai nhận di sản thừa kế

Chuyên tư vấn luật cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp:

Rà soát hồ sơ thuê đất và tài sản gắn liền;
Tư vấn xác lập quyền thừa kế hợp pháp;
Soạn thảo, nộp hồ sơ khai nhận di sản;
Thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất;
Tư vấn nghĩa vụ tài chính, thuế, phí;
Hỗ trợ xử lý vướng mắc, giải quyết tranh chấp;
Tư vấn tiếp tục thuê đất theo quy định pháp luật.

Luật sư tư vấn nhận thừa kế

Khi người thuê đất Nhà nước qua đời, việc xác lập quyền và nghĩa vụ thừa kế phải thực hiện đúng quy định pháp luật để bảo đảm tính hợp pháp, tránh tranh chấp và bảo vệ lợi ích của người thừa kế. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, hỗ trợ khách hàng giải quyết các vấn đề liên quan đến thừa kế đất thuê và tài sản gắn liền. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Người thuê đất Nhà nước chết: Hướng xử lý cho người thừa kế

>>> Xem thêm:

Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Tìm kiếm Blog này