TƯ VẤN QUY TRÌNH HỢP THỨC HÓA NHÀ Ở XÂY DỰNG TRÁI PHÉP THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Việc hợp thức hóa những công trình nhà ở xây dựng trái phép, dù là không có giấy phép hay xây sai phép, được xem là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng giúp chủ sở hữu có thể chính thức công nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản, đồng thời được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (thường gọi là sổ hồng). Tuy nhiên, để hoàn thành thủ tục này, người dân phải trải qua một quá trình khá phức tạp với nhiều điều kiện nghiêm ngặt liên quan đến quy hoạch xây dựng, an toàn kết cấu công trình, cũng như phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về các trường hợp nhà xây trái phép được phép tồn tại, các giấy tờ cần chuẩn bị, các bước thủ tục thực hiện và những lưu ý quan trọng để quá trình hợp thức hóa diễn ra nhanh chóng và đúng pháp luật.

Hợp thức hóa nhà xây dựng trái pháp như thế nào?

Các trường hợp nhà xây dựng trái phép được phép giữ lại theo quy định hiện hành

Theo quy định tại khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những công trình xây dựng trái phép, bao gồm cả trường hợp xây dựng không có giấy phép và xây dựng sai giấy phép, chỉ được giữ lại nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: Thứ nhất, hành vi vi phạm xây dựng phải xảy ra trong khoảng thời gian từ ngày 4 tháng 1 năm 2008 đến trước ngày 15 tháng 1 năm 2018, đồng thời vi phạm này được phát hiện sau ngày 15 tháng 1 năm 2018 hoặc đã có biên bản vi phạm hành chính trước thời điểm đó. Thứ hai, công trình xây dựng không được phép vượt quá giới hạn chỉ giới xây dựng đã được phê duyệt trong quy hoạch xây dựng. Thứ ba, nhà ở phải không gây ảnh hưởng xấu về mặt kỹ thuật và an toàn đối với các công trình liền kề. Thứ tư, chủ nhà phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, như sổ hồng hoặc các giấy tờ tương đương. Thứ năm, công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp công trình không phù hợp quy hoạch nhưng đã có biên bản vi phạm lập trước ngày 15 tháng 1 năm 2018, vẫn có thể được giữ lại. Cuối cùng, công trình không được có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu. Đối với nhà xây trên đất nông nghiệp, cần tuân thủ quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành hợp thức hóa.

Một lưu ý quan trọng khác theo khoản 2 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là trường hợp vi phạm xây dựng đã bị phát hiện và xử phạt trước ngày 15/1/2018 nhưng cá nhân hoặc tổ chức vi phạm không thực hiện đầy đủ việc nộp phạt và số lợi bất hợp pháp theo quyết định xử phạt thì công trình sẽ không được giữ lại mà bị cưỡng chế tháo dỡ, thay thế biện pháp nộp lại lợi bất hợp pháp bằng biện pháp tháo dỡ công trình vi phạm.

Thủ tục và hồ sơ cần thiết để hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

Quá trình hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép đòi hỏi người chủ sở hữu phải chuẩn bị kỹ càng hồ sơ và thực hiện đầy đủ các bước theo quy định pháp luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Theo khoản 2 Điều 62 Nghị định 175/2024/NĐ-CP ban hành ngày 30/12/2024, hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm có các tài liệu chính sau: Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu quy định; bản chính giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ bản vẽ đã được cấp; hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng điều chỉnh, phải được thiết kế chi tiết sau khi có phê duyệt thiết kế cơ sở theo quy định tại Điều 55 đến Điều 59 Nghị định 175/2024/NĐ-CP; báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh với nội dung đảm bảo an toàn kết cấu chịu lực; giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, đặc biệt khi có thay đổi diện tích hoặc chức năng sử dụng đất; các chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ nộp phạt và số lợi bất hợp pháp (nếu có).

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý mà còn tăng khả năng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận hồ sơ xin hợp thức hóa.

Căn cứ theo quy định tại Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các bước cơ bản để tiến hành hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép bao gồm: Đầu tiên, chủ công trình phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bao gồm việc nộp phạt vi phạm hành chính và bồi thường số lợi bất hợp pháp nếu có. Tiếp theo, một tổ chức đủ năng lực chuyên môn sẽ được mời để kiểm định chất lượng công trình, xác nhận công trình đáp ứng các tiêu chuẩn về an toàn kết cấu và phòng cháy chữa cháy. Sau đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận về mặt quy hoạch và kiến trúc dựa trên kết quả kiểm định. Tiếp theo, người có công trình thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng theo đúng quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014. Cuối cùng, khi các thủ tục hoàn tất, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (sổ hồng) cho công trình hợp pháp.

Điều chỉnh một phần hiện trạng đất

Một số điểm cần lưu ý trong quá trình xử phạt và điều chỉnh hiện trạng công trình

Mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng được xác định dựa trên tính chất và phạm vi của vi phạm. Ngoài tiền phạt, chủ công trình còn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp, được tính toán dựa trên giá trị đất và chi phí xây dựng tại thời điểm vi phạm. Trong một số trường hợp, nếu phần công trình xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng hoặc không phù hợp quy hoạch, chủ sở hữu có thể bị yêu cầu tháo dỡ hoặc phải điều chỉnh thiết kế để phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện hành.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

Chuyên tư vấn luật cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng không phép và sai phép. Dịch vụ tư vấn bao gồm:

• Đánh giá hồ sơ và khả năng hợp thức hóa theo quy định pháp luật hiện hành; 
• Tư vấn phương án và lộ trình thực hiện phù hợp; 
• Hỗ trợ sửa đổi, bổ sung hồ sơ khi cần thiết; 
• Soạn thảo và chuẩn bị đầy đủ tài liệu; hướng dẫn nộp hồ sơ và theo dõi tiến trình xử lý; 
• Đại diện theo ủy quyền nhận kết quả, giấy chứng nhận quyền sở hữu và bàn giao cho khách hàng.

Các thắc mắc phổ biến về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

• Phân biệt xây dựng không phép và sai phép: Xây dựng không phép là khi công trình được xây dựng mà không có giấy phép xây dựng bắt buộc. Trong khi đó, xây dựng sai phép là khi thi công không đúng với nội dung hoặc phạm vi giấy phép xây dựng đã cấp, ví dụ như thay đổi thiết kế, mở rộng diện tích hoặc tăng số tầng.
• Cách tính số lợi bất hợp pháp: Theo khoản 3 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, số lợi bất hợp pháp được xác định bằng 50% giá trị phần công trình vi phạm, tính dựa trên diện tích vi phạm nhân với đơn giá xây dựng do UBND tỉnh quy định tại thời điểm vi phạm.
• Bắt buộc tháo dỡ phần sai phép? Không phải mọi trường hợp đều phải tháo dỡ. Nếu phần sai phép không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn công trình và phù hợp quy hoạch đã điều chỉnh thì có thể được tồn tại sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh giấy phép. Nếu không, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu tháo dỡ.
• Có chắc chắn được cấp sổ hồng sau khi hợp thức hóa? Việc được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để đảm bảo được cấp sổ hồng. Chủ sở hữu còn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về pháp lý thửa đất theo Luật Đất đai.
• Hợp thức hóa công trình xây dựng trên đất nông nghiệp: Việc này rất phức tạp và bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi thực hiện các thủ tục hợp thức hóa công trình.

Dịch vụ tư vấn pháp luật về xây dựng nhà ở

Tóm lại, thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là các quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP và Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Quá trình này không chỉ đơn thuần là nộp phạt mà còn bao gồm nhiều bước quan trọng như kiểm định, điều chỉnh giấy phép và hoàn thiện hồ sơ. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi, đúng quy định. Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để nhận được tư vấn miễn phí và hỗ trợ toàn diện.

Nguồn: Hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép: Hướng dẫn thực hiện

>>> Xem thêm:

• Thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng mới nhất năm 2025
• Mức phạt xây dựng sai phép như thế nào?