HƯỚNG DẪN ĐÒI LẠI TIỀN ĐẶT CỌC THUÊ NHÀ KHI HỢP ĐỒNG CHẤM DỨT THEO LUẬT MỚI NHẤT

Việc lấy lại tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà là quyền hợp pháp của người thuê theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp bên cho thuê cố tình trì hoãn hoặc từ chối hoàn trả tiền cọc, gây thiệt hại cho người thuê. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các bước cần thực hiện để đòi lại tiền đặt cọc một cách đúng quy định và hiệu quả, giúp người thuê bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Lấy lại cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Quy trình lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà

Để việc lấy lại tiền đặt cọc diễn ra thuận lợi, người thuê cần tuân thủ đúng quy trình gồm hai giai đoạn: thương lượng – khởi kiện. Việc này vừa đảm bảo tính hợp pháp vừa tăng khả năng thành công trong việc đòi lại tiền.

Gửi thông báo yêu cầu hoàn cọc

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bước đầu tiên người thuê cần thực hiện là gửi văn bản đề nghị hoàn trả tiền đặt cọc. Đây là chứng cứ pháp lý quan trọng trong trường hợp tranh chấp phải được đưa ra Tòa án.

Nội dung thông báo cần nêu rõ:

Lý do chấm dứt hợp đồng: Có thể là hết thời hạn, thỏa thuận chấm dứt hoặc đơn phương chấm dứt đúng quy định.
Số tiền yêu cầu hoàn trả: Ghi rõ giá trị tiền cọc, phương thức hoàn trả (tiền mặt hoặc chuyển khoản).
Tài liệu kèm theo: Hợp đồng thuê nhà, biên lai đặt cọc, hình ảnh hiện trạng nhà lúc bàn giao, biên bản chấm dứt hợp đồng.
Hình thức gửi: Nên gửi bằng văn bản có chữ ký của người thuê, kèm xác nhận giao nhận hoặc gửi qua bưu điện bảo đảm.

Thông báo này là bước hòa giải cần thiết trước khi khởi kiện, thể hiện thiện chí của người thuê và là căn cứ pháp lý vững chắc trong quá trình tố tụng.

Khởi kiện ra Tòa án nếu không được hoàn cọc

Nếu sau khi nhận thông báo, bên cho thuê vẫn không phản hồi hoặc cố tình từ chối, người thuê có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu hoàn tiền đặt cọc.

Các vấn đề pháp lý liên quan khi khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc là 03 năm kể từ ngày người thuê biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Nếu hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận: thời hiệu tính từ ngày đến hạn hoàn cọc.
Nếu chấm dứt đơn phương: tính từ ngày thông báo chấm dứt có hiệu lực.
Trường hợp gặp sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, khoảng thời gian đó sẽ không tính vào thời hiệu khởi kiện.

Hồ sơ, tài liệu cần chuẩn bị

Đơn khởi kiện được lập theo Mẫu số 23-DS (ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP) và cần có:

Hợp đồng thuê nhà (bản sao có chứng thực).
Chứng minh nhân dân/CCCD của các bên.
Chứng từ đặt cọc: biên lai, sao kê ngân hàng hoặc hợp đồng đặt cọc.
Giấy tờ chứng minh việc chấm dứt hợp đồng và bàn giao nhà.
Chứng cứ thiệt hại (nếu có).

(Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)

Thẩm quyền và thủ tục thụ lý vụ án

Cơ quan có thẩm quyền: Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có nhà cho thuê.
Tạm ứng án phí: Sau khi Tòa án chấp nhận đơn, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn).
Thụ lý vụ án: Sau khi nộp án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý trong vòng 03 ngày làm việc.
(Cơ sở pháp lý: Điều 39, 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14)

Thời gian giải quyết

Chuẩn bị xét xử: Tối đa 04 tháng kể từ ngày thụ lý (có thể gia hạn thêm 02 tháng).
Mở phiên tòa: Trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Kháng cáo: Các bên có quyền kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.
(Cơ sở pháp lý: Điều 203, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)

Căn cứ tòa án giải quyết tranh chấp đòi tiền cọc thuê nhà

Các căn cứ pháp lý tòa án xem xét khi giải quyết

Hiệu lực hợp đồng thuê nhà

Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà chỉ cần được lập bằng văn bản, không bắt buộc công chứng trừ khi các bên có yêu cầu. Hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu nếu rơi vào các trường hợp quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 như: giả tạo, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội, lừa dối hoặc cưỡng ép.

Tính hợp pháp của việc chấm dứt hợp đồng

Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, mỗi bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghĩa vụ, ví dụ:

Bên thuê không thanh toán tiền thuê từ 3 tháng trở lên, tự ý sửa chữa, cho thuê lại hoặc làm hư hỏng tài sản.
Bên cho thuê không sửa chữa nhà hư hỏng nặng, tăng giá bất hợp lý hoặc cản trở quyền sử dụng hợp pháp của người thuê. Các bên cũng phải thông báo trước ít nhất 30 ngày, nếu không sẽ bị coi là vi phạm quy trình chấm dứt hợp đồng.

Xác định lỗi và xử lý tiền đặt cọc

Tòa án căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 để phân định trách nhiệm:

Nếu bên thuê có lỗi: mất tiền cọc.
Nếu bên cho thuê có lỗi: phải trả lại tiền cọc và bồi thường khoản tương đương giá trị cọc.
Nếu hai bên cùng có lỗi: Tòa án xem xét mức độ lỗi của mỗi bên để chia phần hợp lý.

Giải đáp các thắc mắc phổ biến

Đặt cọc bằng miệng có giá trị không?

Có, nếu có bằng chứng chứng minh giao dịch theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng lập văn bản vẫn là cách an toàn nhất.

Chủ nhà có được trừ cọc do hao mòn tự nhiên?

Không, vì hao mòn theo thời gian không thuộc lỗi của người thuê. Chỉ thiệt hại vượt mức bình thường mới được trừ.

Điều khoản “không hoàn lại tiền cọc” có hợp pháp không?

Không hoàn toàn hợp pháp. Điều khoản này có thể bị tuyên vô hiệu nếu tước bỏ quyền lợi hợp pháp của bên thuê, trái với Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ nhà từ chối nhận thông báo thì sao?

Người thuê nên gửi thư bảo đảm qua bưu điện, biên lai gửi là bằng chứng chứng minh đã thông báo hợp lệ.

Nhà cho thuê được bán cho người khác, ai trả cọc?

Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu mới có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng và hoàn trả tiền cọc khi chấm dứt thuê.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý về đòi tiền cọc

Tư vấn quy trình pháp lý và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.
Hướng dẫn soạn thảo hồ sơ, đơn khởi kiện và thu thập chứng cứ.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan chức năng, Tòa án và cơ quan thi hành án.
Luật sư trực tiếp tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại Tòa.
Giải thích chi tiết các quy định về đặt cọc, quyền lợi khi hợp đồng chấm dứt trước hạn.

Luật sư tư vấn lấy lại cọc thuê nhà

Việc đặt cọc thuê nhà là biện pháp bảo đảm phổ biến trong giao dịch dân sự, song nếu không nắm rõ quy định pháp luật, người thuê có thể gặp nhiều rủi ro và khó đòi lại tiền khi hợp đồng chấm dứt. Bài viết đã cung cấp hướng dẫn chi tiết giúp người thuê hiểu rõ quyền lợi, quy trình khởi kiện và căn cứ pháp lý liên quan. Chuyên tư vấn luật cam kết mang đến dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp và giải quyết các vấn đề về hợp đồng thuê nhà đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận tình.

Nguồn: Làm sao lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng?

>>> Xem thêm:

Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Tìm kiếm Blog này