MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU CHUNG: ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC VÀ LƯU Ý PHÁP LÝ

Giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung là một vấn đề pháp lý phức tạp đòi hỏi sự hiểu biết kỹ lưỡng về các quy định trong Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về điều kiện, thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, đăng ký biến động theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cũng như các vấn đề liên quan đến thuế và quyền ưu tiên mua nhà. Mục tiêu là giúp quý bạn đọc thực hiện các giao dịch mua bán một cách hợp pháp, an toàn và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

Có được tự ý mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Điều Kiện Thực Hiện Giao Dịch Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung

Điều kiện chung áp dụng cho mọi giao dịch mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, người muốn bán nhà phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau:

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở.
Không có tranh chấp hoặc khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu.
Nhà ở vẫn trong thời hạn được pháp luật công nhận.
Không bị kê biên hay áp dụng các biện pháp ngăn chặn khẩn cấp.
Nhà không thuộc diện thu hồi hoặc giải tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền.

Đặc thù điều kiện khi mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất

Ngoài các điều kiện chung, với nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất (phần quyền sở hữu không được xác định riêng lẻ cho từng chủ sở hữu), khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu:

Việc bán nhà phải được tất cả các đồng sở hữu cùng đồng thuận.
Sự đồng thuận này phải được thể hiện bằng văn bản có chữ ký của tất cả các chủ sở hữu chung.

Quy Trình Thủ Tục Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung Theo Quy Định Mới

Giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung gồm hai bước chính:

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán

Hai bên tham gia giao dịch phải lập hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu và quy định của pháp luật, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết. Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng địa phương, tuân theo quy định của Luật Công chứng 2014 (đến 30/6/2025) và Luật Công chứng 2024.
Việc chứng thực hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

Bàn giao nhà và làm thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu

Sau khi giao dịch hoàn tất, bên bán và bên mua cần:

Lập biên bản bàn giao nhà (không bắt buộc nhưng nên thực hiện để làm bằng chứng pháp lý).
Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo Điều 133 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu số 11/ĐK).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà bản gốc.
Bản sao hợp đồng mua bán đã công chứng/chứng thực.
Bản sao biên bản bàn giao nhà.
Giấy tờ tùy thân của bên mua.

Quy trình thực hiện:

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND có thẩm quyền.
Cơ quan kiểm tra hồ sơ và yêu cầu nộp thuế, phí nếu đầy đủ.
Nhận kết quả trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ.

Những Vấn Đề Quan Trọng Cần Lưu Ý Khi Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung

Ủy quyền ký hợp đồng mua bán

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, đồng sở hữu có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện giao dịch mua bán. Văn bản ủy quyền nên được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở chung

Người chuyển nhượng chịu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng (Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP).
Thuế được phân chia theo tỷ lệ sở hữu của từng chủ sở hữu.
Một số trường hợp được miễn thuế gồm chuyển nhượng giữa người thân hoặc khi chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà, đất ở và đáp ứng đủ điều kiện về thời gian sở hữu và chuyển nhượng toàn bộ tài sản.

Các lưu ý khi mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Giải Đáp Các Thắc Mắc Thường Gặp Về Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung

Hình thức sở hữu chung và ảnh hưởng đến mua bán: Sở hữu chung theo phần cho phép chủ sở hữu tự do chuyển nhượng phần quyền của mình với quyền ưu tiên mua dành cho đồng sở hữu khác. Sở hữu chung hợp nhất yêu cầu sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu mới được thực hiện chuyển nhượng.
Trường hợp đồng sở hữu mất tích: Người quản lý tài sản theo quyết định Tòa án sẽ đại diện trong giao dịch.
Mâu thuẫn giữa các đồng sở hữu: Có thể yêu cầu Tòa án phân chia tài sản hoặc bán tài sản chung để chia tiền.
Nhà thế chấp hoặc có nợ liên quan: Phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp và xử lý các nghĩa vụ tài chính trước hoặc tại thời điểm giao dịch.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư: Phải còn trong thời hạn sử dụng hợp pháp theo Luật Nhà ở 2023.
Thủ tục khi nhà ở thuộc sở hữu chung do thừa kế: Cần hoàn tất thủ tục khai nhận và phân chia di sản, cập nhật chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận trước khi giao dịch.
Tranh chấp phát sinh: Ưu tiên thương lượng, hòa giải hoặc giải quyết tại Tòa án với hợp đồng công chứng/chứng thực là chứng cứ quan trọng.
Hậu quả khi bán nhà không có sự đồng thuận hoặc không công chứng: Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, ảnh hưởng quyền lợi các bên.
Sự khác biệt giữa công chứng và chứng thực: Công chứng do công chứng viên chứng nhận tính pháp lý của hợp đồng; chứng thực do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận chữ ký, năng lực và ý chí của các bên.

Dịch Vụ Hỗ Trợ Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung

Chúng tôi cung cấp các dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục mua bán nhà ở đồng sở hữu chuyên nghiệp bao gồm:

Tư vấn pháp lý toàn diện về quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu.
Hỗ trợ soạn thảo, kiểm tra hợp đồng mua bán.
Nhận ủy quyền đại diện thực hiện thủ tục pháp lý tại các cơ quan nhà nước.
Giải quyết tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở đồng sở hữu.

Tư vấn pháp lý về nhà ở đồng sở hữu

Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung đòi hỏi hiểu rõ quy trình pháp lý, các điều kiện bắt buộc và quyền lợi liên quan. Chuyên tư vấn luật với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng, cung cấp dịch vụ tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhằm giúp Quý khách hoàn thành giao dịch thuận lợi, đúng pháp luật. Mọi thắc mắc hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được không? Thủ tục

>>> Xem thêm:

Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Tìm kiếm Blog này