CẨM NANG XỬ LÝ TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN SAU LY HÔN

Sau ly hôn, việc phân chia tài sản, đặc biệt là bất động sản, thường dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp. Dù các bên có thể tự thỏa thuận hoặc cần đến sự can thiệp của cơ quan chức năng, mỗi phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về các cách giải quyết tranh chấp nhà đất sau khi chấm dứt hôn nhân.

 

Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn

Hòa Giải: Lựa Chọn Tiết Kiệm Thời Gian và Chi Phí

Thương lượng, thỏa thuận luôn là bước đầu tiên và được khuyến khích trong quá trình giải quyết tranh chấp tài sản sau ly hôn. Phương án này giúp các bên giảm thiểu đáng kể thời gian, công sức và chi phí so với việc kiện tụng tại tòa án. Qua đối thoại trực tiếp hoặc với sự hỗ trợ của luật sư trung gian, vợ chồng cũ có thể tìm được tiếng nói chung, đạt được thỏa thuận phù hợp với mong muốn và quyền lợi của cả hai.

Một khi đã đạt được thỏa thuận, các bên cần lập văn bản thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về việc phân chia tài sản, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh những rắc rối phát sinh sau này, văn bản này nên được công chứng, chứng thực. Nếu nỗ lực thương lượng không thành công, các bên có quyền đưa vụ việc ra tòa án để được giải quyết theo luật định.

Khởi Kiện Ra Tòa Án Khi Hòa Giải Bất Thành

Khi việc thương lượng không mang lại kết quả, khởi kiện tại tòa án là bước tiếp theo để giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn. Cần lưu ý rằng, đối với tranh chấp chia quyền sử dụng đất, pháp luật hiện hành không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện (theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP). Tuy nhiên, các bên vẫn có thể tiến hành hòa giải nếu có nhu cầu.

Trong quá trình giải quyết, tòa án sẽ thực hiện các thủ tục như thu thập chứng cứ, xác minh tình trạng tài sản và tổ chức các phiên hòa giải. Đặc biệt, định giá, thẩm định giá tài sản là bước then chốt để xác định chính xác giá trị của bất động sản đang tranh chấp. Tòa án có thể thành lập Hội đồng định giá hoặc thuê các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo tính khách quan. Các bên có quyền đề xuất hoặc phản đối kết quả định giá nếu có căn cứ chứng minh sự không chính xác.

Quy trình khởi kiện giải quyết tranh chấp chia tài sản sau ly hôn tuân thủ Bộ luật Tố tụng dân sự, bao gồm các bước cơ bản sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và nộp tại Tòa án có thẩm quyền.
• Bước 2: Tòa án xem xét và thụ lý đơn khởi kiện khi hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện.
• Bước 3: Chuẩn bị xét xử vụ án.
• Bước 4: Mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án.
• Bước 5: Kháng nghị hoặc kháng cáo và thực hiện thủ tục phúc thẩm (nếu có).

Xác Định Thẩm Quyền Tòa Án Giải Quyết

Khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định tranh chấp chia tài sản sau ly hôn là tranh chấp về hôn nhân và gia đình. Do đó, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc theo điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với các tranh chấp về nhà đất, bất động sản sau ly hôn, theo khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 01/2024/NQ-HĐTP, trong trường hợp nơi cư trú, làm việc của bị đơn khác với nơi có bất động sản đang tranh chấp, thì Tòa án nơi bị đơn cư trú vẫn có thẩm quyền giải quyết. Điều này cũng đã được hướng dẫn tại Mục 7 Phần III của Công văn 212/TANDTC-PC năm 2019 của Tòa án nhân dân tối cao. Tóm lại, Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, kể cả khi nơi cư trú của bị đơn và vị trí bất động sản khác nhau.

 

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Các Căn Cứ Quan Trọng Khi Tòa Án Phân Chia Nhà Đất

Tranh chấp nhà đất sau ly hôn thường phát sinh khi quan hệ hôn nhân đã chấm dứt bằng bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng tại thời điểm ly hôn, các bên chưa yêu cầu giải quyết vấn đề tài sản hoặc không thể thỏa thuận được. Khi đó, một trong các bên có thể nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tùy thuộc vào yêu cầu cụ thể của từng bên (tỷ lệ chia, giá trị cụ thể, công sức đóng góp, chia hiện vật hay bán nhà để chia tiền…), Tòa án sẽ dựa vào nhiều yếu tố để đưa ra phán quyết cuối cùng, đảm bảo tính công bằng cho các bên liên quan.

Tài Sản Chung Hay Riêng? Thời Điểm Tạo Lập

Việc xác định tính chất của nhà đất là tài sản chung hay riêng là căn cứ đầu tiên và quan trọng nhất. Tòa án sẽ căn cứ vào thời điểm tạo lập tài sản và nguồn gốc hình thành để quyết định phương thức phân chia. Điều này được quy định chi tiết trong Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.

Tòa án sẽ thu thập các chứng cứ liên quan đến nguồn gốc tài sản như giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, hóa đơn, chứng từ thanh toán, giấy phép xây dựng… để xác định tài sản được hình thành trước hay trong thời kỳ hôn nhân, từ nguồn tiền nào và thuộc sở hữu của ai.

Ngoài ra, Tòa án cũng sẽ thu thập thông tin về quá trình sử dụng căn nhà, bao gồm:

• Thời gian vợ chồng sử dụng căn nhà.
• Mục đích sử dụng (để ở, cho thuê, kinh doanh).
• Việc cải tạo, sửa chữa, nâng cấp (nếu có).
• Nguồn tiền đầu tư vào việc cải tạo, sửa chữa.

Để xác định hiện trạng sử dụng căn nhà, Tòa án thường tiến hành:

• Xem xét thẩm định tại chỗ: Hội đồng xét xử hoặc Thẩm phán cùng với đương sự trực tiếp đến khảo sát căn nhà.
• Đo vẽ: Xác định diện tích, kết cấu của căn nhà.
• Thẩm định giá: Xác định giá trị hiện tại của căn nhà thông qua trưng cầu giám định hoặc thành lập Hội đồng định giá.

Theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, việc xem xét, thẩm định tại chỗ phải được lập biên bản đầy đủ nội dung và là chứng cứ quan trọng trong vụ án.

Đánh Giá Công Sức Đóng Góp Của Vợ và Chồng

Công sức đóng góp của mỗi bên là yếu tố quan trọng để Tòa án quyết định tỷ lệ phân chia tài sản chung khi ly hôn. Mặc dù nguyên tắc chung là tài sản chung được chia đều (50/50), nhưng tỷ lệ này có thể được điều chỉnh dựa trên mức độ đóng góp và hoàn cảnh cụ thể của mỗi bên. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thường được chia bằng hiện vật; nếu không thể chia hiện vật thì chia theo giá trị, bên nào nhận nhà sẽ phải thanh toán phần chênh lệch cho bên kia.

Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định việc phân chia tài sản chung phải xem xét đến công sức đóng góp vào việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản. Người chứng minh được công sức đóng góp nhiều hơn (ví dụ: trực tiếp xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà đất hoặc đóng góp tài chính lớn hơn) sẽ được chia phần nhiều hơn.

Công sức đóng góp không chỉ được tính bằng tiền mà còn bao gồm cả công việc nội trợ, chăm sóc con cái, hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh của gia đình (theo điểm b, khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014). Ngay cả khi người phụ nữ ở nhà làm nội trợ và người chồng là lao động chính, tài sản vẫn được xác định là tài sản chung và được chia theo nguyên tắc chia đôi có tính đến công sức đóng góp (theo Điểm b Khoản 4 Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP).

Đảm Bảo Nơi Cư Trú Cho Người Phụ Thuộc

Khi giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, Tòa án đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người phụ thuộc, nhất là con chưa thành niên. Việc đảm bảo nơi cư trú ổn định cho con là yếu tố ưu tiên hàng đầu trong quá trình phân chia tài sản. Tòa án sẽ cân nhắc giữa quyền lợi tài sản và quyền lợi của người phụ thuộc để đưa ra phán quyết công bằng.

Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Điều 7, Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP:

• Khi phân chia tài sản là nhà ở, bên được giao trực tiếp nuôi con có quyền ưu tiên được tiếp tục sử dụng nhằm đảm bảo nơi cư trú ổn định cho con.
• Trong trường hợp một bên không có nơi ở khác, Tòa án có thể xem xét cho phép bên đó tiếp tục sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định.
• Đối với người khuyết tật, người cao tuổi: Tòa án sẽ ưu tiên bảo vệ quyền lợi của những đối tượng yếu thế trong xã hội.

Ngoài con chưa thành niên, Tòa án cũng xem xét tình trạng của các thành viên gia đình khác như người già, người khuyết tật hoặc người mất khả năng lao động. Trong một số trường hợp, phần tài sản của bên có trách nhiệm chăm sóc những đối tượng này có thể được ưu tiên nhiều hơn để đảm bảo điều kiện sinh hoạt cơ bản. Phán quyết của Tòa án sẽ cân nhắc toàn diện các yếu tố, đảm bảo lợi ích hợp pháp của tất cả các bên liên quan.

Quyền và Nghĩa Vụ Của Bên Thứ Ba (Nếu Có)

Trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, việc xác định quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba là yếu tố không thể bỏ qua. Bên thứ ba có thể là người đang bảo lãnh khoản vay mua nhà, người nhận bảo lãnh, người có quyền sử dụng hoặc người có quyền lợi liên quan đến tài sản tranh chấp. Tòa án sẽ xem xét các mối quan hệ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên.

Theo Điều 60 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc phân chia tài sản chung của vợ chồng không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ đã được xác lập trên tài sản đó của người thứ ba. Ví dụ, nếu nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng đã ký kết, bất kể tài sản được phân chia như thế nào sau ly hôn.

Đối với trường hợp bên thứ ba đang sử dụng tài sản chung của vợ chồng (ví dụ: đang thuê nhà hoặc có quyền sử dụng theo hợp đồng), quyền lợi của họ vẫn được bảo vệ theo các điều khoản đã thỏa thuận. Tòa án có thể yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba hoặc chuyển giao nghĩa vụ cho một trong hai bên sau khi ly hôn, tùy thuộc vào tình huống cụ thể và thỏa thuận giữa các bên.

Hỏi – Đáp Thường Gặp Về Giải Quyết Tranh Chấp Nhà Đất Sau Ly Hôn

Để tiện theo dõi, dưới đây là tổng hợp những thắc mắc phổ biến về vấn đề này:

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia nhà đất sau ly hôn là bao lâu?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không quy định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng là nhà đất sau khi đã ly hôn. Điều này có nghĩa là các bên có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản này bất cứ lúc nào sau khi bản án/quyết định ly hôn có hiệu lực. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và thuận tiện cho việc thu thập chứng cứ, việc thực hiện sớm là điều nên làm.

Tòa án xác định và phân chia “công sức đóng góp” không trực tiếp bằng tiền (như công việc nội trợ) vào nhà đất như thế nào?

Tòa án công nhận công việc nội trợ, chăm sóc con cái là lao động có giá trị và được xem xét là công sức đóng góp theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP. Tòa sẽ đánh giá toàn diện các yếu tố như thời gian hôn nhân, mức độ đóng góp của mỗi bên vào đời sống chung, việc một bên tạo điều kiện cho bên kia phát triển kinh tế… để xác định tỷ lệ đóng góp một cách hợp lý.

Nếu nhà đất là tài sản riêng của một bên nhưng được cải tạo, nâng cấp bằng tiền chung trong thời kỳ hôn nhân thì giải quyết ra sao?

Nếu tài sản riêng được cải tạo, sửa chữa, nâng cấp bằng công sức hoặc tài sản chung của cả hai vợ chồng, khi ly hôn, bên kia có quyền yêu cầu thanh toán lại phần giá trị chênh lệch tăng thêm do sự đóng góp đó. Tòa án sẽ xác định phần giá trị tăng thêm của tài sản riêng đó để phân chia hợp lý cho bên đã đóng góp.

Thỏa thuận phân chia nhà đất sau ly hôn đã được công chứng có thể bị yêu cầu Tòa án giải quyết lại không?

Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản sau ly hôn đã được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý cao. Tuy nhiên, nó vẫn có thể bị yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu nếu có căn cứ cho rằng thỏa thuận đó được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc có sự nhầm lẫn nghiêm trọng theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Sau khi có quyết định của Tòa án về việc chia nhà đất, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận được thực hiện như thế nào?

Bên được hưởng phần nhà đất theo bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án sẽ chuẩn bị hồ sơ gồm bản án/quyết định đó, giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc) và các giấy tờ khác theo yêu cầu để nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động, cập nhật hoặc cấp mới Giấy chứng nhận.

Tòa án có bắt buộc phải chia nhà đất bằng hiện vật hay có thể quyết định bán để chia tiền?

Ưu tiên hàng đầu là chia nhà đất bằng hiện vật nếu có thể và các bên có nhu cầu sử dụng. Nếu không thể chia bằng hiện vật (ví dụ: nhà quá nhỏ, không thể tách biệt) hoặc các bên đều không có nhu cầu nhận hiện vật và yêu cầu chia giá trị, Tòa án có thể quyết định cho một bên nhận hiện vật và thanh toán chênh lệch cho bên kia, hoặc quyết định bán đấu giá tài sản đó để chia tiền thu được theo tỷ lệ đã xác định.

Trong trường hợp nhà đất đang cho thuê, việc phân chia sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của người thuê?

Theo Điều 60 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc phân chia tài sản chung không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người thứ ba đối với tài sản đó. Do đó, hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực. Bên nào được nhận phần nhà đất đang cho thuê sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác với người thuê.

Nếu một bên đã tự ý bán nhà đất là tài sản chung trước khi có thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án thì giải quyết thế nào?

Nếu một bên tự ý bán tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên kia, giao dịch đó có thể bị coi là vô hiệu nếu bên thứ ba mua tài sản không ngay tình (biết hoặc phải biết tài sản đó là chung và chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu kia). Bên bị xâm phạm quyền lợi có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả, hoặc yêu cầu bên bán phải thanh toán lại phần giá trị tài sản thuộc sở hữu của mình.

Dịch Vụ Tư Vấn Luật Sư Giải Quyết Tranh Chấp Nhà Đất Sau Ly Hôn

Để giải quyết hiệu quả các tranh chấp tài sản, đặc biệt là bất động sản, sau ly hôn – vốn được coi là phức tạp trong quan hệ hôn nhân, việc lựa chọn phương thức và tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý phù hợp là vô cùng quan trọng. Các dịch vụ luật sư chuyên về hôn nhân gia đình có thể hỗ trợ quý khách hàng trong các vấn đề sau:

• Xác định rõ ràng tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng là nhà đất.
• Tư vấn chi tiết các quy định pháp luật liên quan đến việc chia nhà đất sau ly hôn.
• Hỗ trợ soạn thảo các giấy tờ cần thiết khi tranh chấp chia tài sản chung là nhà đất.
• Hướng dẫn quy trình, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tài sản sau ly hôn.
• Tư vấn chuẩn bị tài liệu, chứng cứ để chứng minh quyền lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp.
• Tham gia tranh tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Tư vấn các vấn đề pháp lý trong quá trình thi hành án sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Luật sư tư vấn phân tài sản khi ly hôn

Tóm lại, việc giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn đòi hỏi sự hiểu biết về pháp luật và quy trình tố tụng. Dù lựa chọn phương thức hòa giải hay khởi kiện tại Tòa án, việc nắm vững các căn cứ pháp lý và chuẩn bị kỹ lưỡng là yếu tố then chốt. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Giải Quyết Tranh Chấp Nhà Đất Sau Ly Hôn: Hướng dẫn từ A-Z

>>> Xem thêm: 

• Thủ Tục Kháng Cáo Bản Án Phân Chia Tài Sản Sau Ly Hôn [Cập Nhật 2025] 
• Thủ tục khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung sau ly hôn