Chuyển đến nội dung chính

Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Hiện nay, các cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình khi đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển nhượng có rất nhiều rủi ro có thể phát sinh tranh chấp, điển hình là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới đây là bài viết hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đang gặp khó khăn trong việc nhận dạng đâu là tranh chấp bất động sản hay là tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Việc xác định tranh chấp bất động sản hay là tranh chấp liên quan đến bất động sản có ý nghĩa xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết.  Chính vì có sự nhầm lẫn về tranh chấp cho nên có rất nhiều trường hợp nhiều cấp Tòa nhầm lẫn giữa “Tranh chấp về bất động sản” và “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”, dẫn đến việc thụ lý vụ án không đúng thẩm quyền hoặc trả hồ sơ do “chưa đủ điều kiện khởi kiện” – vì chưa hòa giải ở cấp cơ sở. Vì vậy, cần phân biệt rõ hai dạng tranh chấp này như sau:
Thứ nhất, tranh chấp về bất động sản
Ví dụ: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; Tranh chấp ai là chủ sở hữu nhà; Tranh chấp đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; Tranh chấp về các quyền khác đối với bất động sản…
Khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa án phải xác định ai là người có các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, các quyền khác…) đối với bất động sản. Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp về bất động sản” hay “có đối tượng tranh chấp là bất động sản” và chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
Thứ hai, tranh chấp liên quan đến bất động sản
Ví dụ: Tranh chấp về các giao dịch có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà; Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho thuê, cho mượn, ở nhờ…; Và các tranh chấp có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp thừa kế nhà, đất; Vụ án hôn nhân có tranh chấp về bất động sản…
Thực tế giải quyết tranh chấp hợp đồng đất đai
Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai
Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”. Và thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ xác định theo nguyên tắc chung của Bộ luật tố tụng dân sự 2015: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm

Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu?

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Như vậy, Bộ Luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất Đai năm 2013 quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chuyển nhượng miệng hoặc không công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu.

Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015 quy định: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng qyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Mặc khác, tại Khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015 quy định “Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai” thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như vậy, đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất thì áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015.  Còn đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì theo quy định tại khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015 không áp dụng thời hiệu khởi kiện.


Tham khảo thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.

Nhận xét

Bài đăng phổ biến từ blog này

Xác định quan hệ trong tranh chấp đất đai

          Trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai, việc bất đồng quan điểm, mâu thuẫn, xung đột ý kiến là điều khó tránh khỏi. Khi xảy ra mâu thuẫn về mặt lợi ích, xung đột về quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai sẽ được gọi là tranh chấp đất đai. Quan hệ tranh chấp đất đai I. Những vấn đề lý luận liên quan đến tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai         Đất đai là loại tài sản đặc biệt, là tài nguyên của quốc gia được nhà nước giao cho người dân để sử dụng, quản lý. Đất đai không thuộc sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân. Điều này đã được quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và quy định cụ thể tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.         Trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào các chủ thể cũng có

Thủ tục hòa giải bắt buộc trước khi khởi kiện

Tranh chấp đất đai vốn là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây cũng là  một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất hiện nay. Khi phát sinh tranh chấp, hòa giải là phương án giải quyết ban đầu nhằm hạn chế tối đa những mâu thuẫn. Việc hòa giải có thể do các bên tự thương lượng hoặc thông qua một bên trung gian thứ ba trước khi khởi kiện nếu buộc phải giải quyết tại một cơ quan tài phán trong một số trường hợp nhất định. Trong bài viết này, ThS - Luật sư Phan Mạnh Thăng sẽ chia sẻ cụ thể về vấn đề trên. Hòa giải tranh chấp đất đai Khái niệm và đặc điểm của hòa giải tranh chấp đất đai Khái niệm Hòa giải là một trong các phương pháp giải quyết trong tranh chấp đất đai. Theo đó bên thứ ba sẽ đóng vai trò là trung gian giúp đỡ các bên tìm ra giải pháp để giải quyết tranh chấp. Bằng cách thương lượng, thuyết phục cùng với thiện chí của các bên thì tranh chấp sẽ được giải quyết một cách ôn hòa. Đặc điểm         Hiện nay về hò

Milo Và Ovaltine – Cuộc Chiến Pháp Lý Về Cạnh Tranh Không Lành Mạnh

Mới đây, cộng đồng mạng chia sẻ 2 pano quảng cáo ngoài trời của 2 thương hiệu đồ uống với nội dung đối lập nhau. Trong khi thương hiệu Nestle Milo đặt slogan “Nhà vô địch làm từ Milo” với tôn màu chủ đạo là xanh lá cây thì bên kia đường thương hiệu sữa Ovaltine với tấm biển quảng cáo màu đỏ có in hình 2 mẹ con chỉ tay sang phía “đối thủ” kèm theo dòng chữ ”Chẳng cần vô địch, chỉ cần con thích”. Vấn đề này rốt cuộc là sao? Mời các bạn theo dõi bài viết. Tìm hiểu cuộc chiến pháp lý giữa hai thương hiệu đồ uống Cạnh tranh quảng cáo Milo Và Ovaltine có lành mạnh không? Nestle Việt Nam đã có công văn gửi Cục Văn hóa cơ sở Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch và Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng Bộ Công Thương để đề nghị xử lý vụ việc cạnh tranh không lành mạnh và vi phạm luật quảng cáo. Đối tượng mà Nestle “tố” là Công ty Frieslandcampina, đơn vị sở hữu thương hiệu Ovaltine và đang thực hiện chiến dịch truyền thông cho Ovaltine. Với nội dung công văn phía Nestle ghi rõ là Ovalti