Đặt cọc một khoản tiền là để đảm bảo người đi mua nhà thực hiện các nghĩa vụ của mình và bên bán nhà cũng đảm bảo được nghĩa vụ trong trường hợp người mua nhà đột ngột đổi ý. Khoản tiền này tùy vào thỏa thuận của hai bên và được lập thành hợp đồng. Theo quy định của pháp luật về dân sự thì hợp đồng đặt cọc mua nhà không cần công chứng, đây không phải hình thức bắt buộc. Vậy hợp đồng này có những đặc điểm gì cùng chúng tôi tìm hiểu những phân tích dưới đây.
Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Tuy nhiên khi giao kết hợp đồng các bên nên ghi nhận rõ thời hạn của hợp đồng đặt cọc để tránh những tranh chấp xảy ra những tranh chấp. Nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc không quy định thời hạn thì hai bên có thể bổ sung hoặc sửa đổi hợp đồng.
Khi giao kết hợp đồng thông thường sẽ không quy định người mua cần đặt cọc số tiền bao nhiêu mà tùy vào sự thỏa thuận của bên bán và bên mua. Người mua nhà nên cần xem xét kĩ lưỡng trước quyết định đặt cọc, và khi đã đặt cọc thì quy định trong thời gian bao lâu phải ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng.
Khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, xem căn nhà có trong tình trạng có thể bán hay không. Bên cạnh đó cũng cần kiểm tra xem giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, căn nhà có đang xảy ra tranh chấp với bên thứ ba không, ngoài ra còn về việc kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người bán cũng cần đảm bảo là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Người mua có thể yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến căn nhà như bản sao có công chứng mới nhất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng).
Ngoài ra khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua nhà nên thỏa thuận rõ các quyền nghĩa vụ và phạt vi phạm nêu bên còn lại vi phạm nghĩa vụ để dễ dàng giải quyết sau này cũng như tránh sự chối bỏ nghĩa vụ của bên còn lại.
Quy định về công chứng hợp đồng đặt cọc nhà
Hợp đồng đặt cọc mua nhà vô hiệu khi nào?
Như đã đề cập, hình thức công chứng không phải là hình thức bắt buộc của hợp đồng đặt cọc mua nhà. Do đó hợp đồng này không tiến hành công chứng sẽ không bị vô hiệu. Vậy khi nào hợp đồng đặt cọc nhà bị vô hiệu? Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc những trường hợp cấm theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau:
- Người tham gia giao dịch đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự, ví như bị bệnh tâm thần, người chưa đủ tuổi quy định để coi là có năng lực hành vi dân sự. Những cá nhân này không thể làm chủ được hành vi của mình cũng như đánh giá được các khía cạnh của giao dịch.
- Một hoặc hai bên tham gia đặt cọc không hoàn toàn tự nguyện, bị lừa dối, cưỡng bức, ép buộc;
- Tài sản đặt cọc là loại mà pháp luật cấm lưu thông dân sự, nội dung giao dịch đặt cọc trái quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội. Ví dụ như ma túy, sung, thuốc nổ, động thực vật quý hiếm…
- Việc đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định mà thoả thuận bằng miệng, thì giao dịch này không có giá trị pháp lí, là giao dịch vô hiệu toàn phần. Vì hợp đồng đặt cọc mua nhà theo quy đinh của pháp luật thì phải thành lập bằng văn bản.
Hợp đồng đặt cọc khi nào thì bị vô hiệu
Thời hạn hợp đồng đặt cọc là bao nhiêu lâu?
Theo quy định của pháp luật hiện nay cụ thể tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì không có thời hạn cụ thể cho hợp đồng đặt cọc. Việc này tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên về các khoản thời gian hai bên hoàn thành nghĩa vụ. Thông thường hợp đồng này sẽ chấm dứt khi bên mua nhà giao đủ tiền nhà và bên bán nhà tiến hành giao nhà. Khoản tiền cọc sẽ được trừ vào tổng số tiền mà bên mua nhà phải trả.Tuy nhiên khi giao kết hợp đồng các bên nên ghi nhận rõ thời hạn của hợp đồng đặt cọc để tránh những tranh chấp xảy ra những tranh chấp. Nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc không quy định thời hạn thì hai bên có thể bổ sung hoặc sửa đổi hợp đồng.
Những lưu ý gì khi đặt cọc mua nhà đất?
Để tránh những rủi ro phát sinh, người mua nhà cần lưu ý khi đặt cọc những vấn đề như sau:Khi giao kết hợp đồng thông thường sẽ không quy định người mua cần đặt cọc số tiền bao nhiêu mà tùy vào sự thỏa thuận của bên bán và bên mua. Người mua nhà nên cần xem xét kĩ lưỡng trước quyết định đặt cọc, và khi đã đặt cọc thì quy định trong thời gian bao lâu phải ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng.
Lưu ý những vấn đề tránh rủi ro khi tiến hành đặt cọc nhà
Người mua có thể yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến căn nhà như bản sao có công chứng mới nhất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng).
Ngoài ra khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua nhà nên thỏa thuận rõ các quyền nghĩa vụ và phạt vi phạm nêu bên còn lại vi phạm nghĩa vụ để dễ dàng giải quyết sau này cũng như tránh sự chối bỏ nghĩa vụ của bên còn lại.
Nhận xét
Đăng nhận xét