Một Lô Đất Mà Nhận Đặt Cọc Của Nhiều Người Có Bị Xử Lý Hình Sự Không?

Tình trạng người mua không chịu tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của đất đai, lại đưa tiền dễ dàng cho người bán đất mà không thực hiện đúng quy định về chuyển nhượng đất đang xảy ra rất nhiều. Thậm chí không ít trường hợp ngay từ đầu người mua biết mảnh đất đó không đảm bảo mặt pháp lý như chưa có giấy tờ, giấy tờ  đứng tên người khác hoặc đang bị thế chấp tại ngân hàng, nhưng do giá cả rẻ hơn so với thị trường nên họ vẫn dại dột đặt cọc mua mảnh đất đó. Kết cục là tiền mất tật mang, những người bán đất ôm tiền bỏ chạy.

Một lô đất mà nhận đặt cọc từ nhiều người có thể bị khởi tố hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi 2017

Vậy đặt cọc là gì?

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy đặt cọc là biện pháp để bảo đảm việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đặt cọc là giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015.

Một lô đất mà nhận đặt cọc của nhiều người thì bị xử lý như thế nào?

Tùy theo mục đích giao kết, ý chí của các bên giao kết hợp đồng đặt cọc mà người bán đất nhận đặt cọc của nhiều người về một mảnh đất có thể bị chịu trách nhiệm dân sự  hoặc bị khởi tố hình sự theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, trách nhiệm dân sự
Xét trường hợp người bán đất là chủ sử dụng hợp pháp của lô đất ký kết hợp đồng đặt cọc với người mua thì đây là quan hệ dân sự. Vì lý do người bán thay đổi ý chí không muốn bán đất cho người mua nữa hoặc có người khác mua giá cao hơn thì họ muốn bán cho người khác. Do đó, trường hợp này, người bán ngay từ đầu không có ý định chiếm đoạt tài sản nên chỉ xử lý theo trách nhiệm dân sự.
Theo điểm a Khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP quy định trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015. Như vậy, trường hợp một lô đất mà nhận đặt cọc của nhiều người thì người bán đất sẽ trả lại tiền đặt cọc cho người mua và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng đặt cọc giữa người bán đất và người mua đất theo quy định pháp luật

Thứ hai, xử lý trách nhiệm hình sự
Người bán đất nhận đặt cọc của nhiều người về một lô đất có thể bị truy tố về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi 2017 với khung hình phạt cao nhất là tù chung thân. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Tuy nhiên, để xử lý hình sự về tội lừa đảo thì cơ quan tố tụng phải chứng minh được ba yếu tố là có hành vi chiếm đoạt tài sản, có thủ đoạn gian dối và có ý thức chiếm đoạt tài sản.
Một, hành vi chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi chuyển dịch một cách trái pháp luật tài sản của người khác thành của mình. Đặc điểm của việc chiếm đoạt này là nó gắn liền và có mối quan hệ nhân quả với hành vi dùng thủ đoạn gian dối.
Hai, thủ đoạn gian dối được hiểu là đưa thông tin giả sai sự thật bằng nhiều cách khác nhau như lời nói, chữ viết hoặc giả giấy tờ, lừa dối bán đất ảo,… làm cho người khác tin đó là sự thật và giao tài sản.
Như vậy để tránh mất tiền oan thì người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng  mảnh đất mình sắp mua thông qua người quen, hàng xóm láng giềng sống gần chủ bán đất, chính quyền địa phương hay trên các trang thông tin.

Tham khảo thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.