NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THÌ BỒI THƯỜNG DỰA TRÊN NHỮNG NGUYÊN TẮC NÀO ?

1. Nguyên tắc chung          

Nhà nước tiến hành bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu thỏa mãn Điều 75 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chủ thể, về loại hình giao đất, cho thuê đất và điều kiện đã có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp. Theo Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Có nghĩa là khi Nhà nước thu hồi đất (THĐ) thì Nhà nước căn cứ vào loại đất thu hồi để tiến hành bồi thường theo nguyên tắc:

       Thứ nhất, THĐ loại nào thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Căn cứ để xác định loại đất khi thu hồi đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau này gọi chung là Giấy chứng nhận); Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Nếu không có giấy tờ trên thì loại đất được xác định theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể là trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng; trường hợp đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất. Bởi đây là những chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp.

       Thứ hai, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định giá đất tại thời điểm quyết định THĐ. Điều này cũng có nghĩa là nhà nước ưu tiên bồi thường về đất, chỉ khi không có đất để bồi thường thì khi đó mới bồi thường bằng tiền.

2. Đối với đất nông nghiệp

       Theo Điều 77, Điều 78 Luật Đất đai 2013 thì bồi thường về đất nông nghiệp khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất:

       Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp thì diện tích đất được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế, đối với phần diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất.

       Thứ hai, đối với tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất.

       Thứ ba, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất.

3. Đối với đất ở       

Theo Điều 79 Luật Đất đai 2013 thì bồi thường về đất ở khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất:

       Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 75 thì được bồi thường về đất theo hai trường hợp. Trường hợp thứ nhất là không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp thứ hai là còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền, địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường. Trường hợp khi hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện để được bồi thường về đất , nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

       Thứ hai, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường.

4. Đối với đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở        

Theo Điều 80, Điều 81 Luật Đất đai 2013 thì bồi thường về đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất:

       Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà đủ điều kiện được bồi thường về đất theo Điều 75 Luật Đất đai 2013 mà bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. Khi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất thì khi bị thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng đối với trường hợp sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì vẫn được bồi thường về đất.

       Thứ hai, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tùy từng trường hợp mà được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại hay được bồi thường theo quy định của Chính phủ.

        Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.