ĐIỀU KIỆN CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giao dịch quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của người sử dụng đất và của các chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với quyền sử dụng đất. Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Chuyển đối, chuyển nhượng, cho thuê, cho thê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật. Chuyển đổi quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

- Là hình thức đất đổi đất, không mang tính chất hàng hóa - tiền tệ;

- Cả hai bên đều có chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Không làm tích tụ, tập trung đất đai về một chủ thể.

* Điều kiện thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 169 và Điều 190 Luật Đất đai 2013:

Về mặt chủ thể là hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, không phải mọi hộ gia đình, cá nhân đều có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Quyền chuyển đổi này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc do nhà nước giao, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp từ người khác và họ chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp này với hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một địa bàn xã, phường, thị trấn. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước cho thuê đất không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình.

Loại đất được chuyển đổi là đất nông nghiệp.

Hình thức sử dụng đất được chuyển đổi là giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Phạm vi chuyển đổi là đất trong cùng xã, phường, thị trấn.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

* Hệ quả chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Đây là một loại giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng đất bởi hệ quả của nó là sự thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất chuyển đổi. Trong quan hệ này, không có sự phân biệt rõ ràng giữa bên chuyển quyền và bên nhận quyền do cả hai bên tham gia vừa là người chuyển quyền cũng đồng thời là người nhận quyền.

2. Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác để đổi lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

- Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mang tính hàng hóa - tiền tệ (đất đổi tiền).

- Có phân biệt giữa bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có khả năng làm tích tụ và tập trung đất đai.

a. Đối với hộ gia đình, cá nhân

Điều kiện chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 179, Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Sử dụng đất dưới hình thức giao đất: không phân biệt giao đất không thu tiền hay có thu tiền sử dụng đất.

+ Sử dụng đất dưới hình thức thuê đất: phải thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

Bên cạnh đó, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng có điều kiện quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 như sau

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

+ Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng: không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực đó.

b. Đối với tổ chức kinh tế

Điều kiện có quyền chuyển nhượng quy định tại Điều 174 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Về hình thức sử dụng đất: phải là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

+ Về điều kiện tài sản trên đất: có công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.

Đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP:

+ Chuyển nhượng dự án đồng thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Chuyển nhượng dự án nhưng làm thủ tục thu hồi đất để giao hoặc cho thuê cho bên nhận chuyển nhượng dự án.

Chuyển nhượng quyền sử dụng dất dưới hình thức phân lô, bán nên trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, bao gồm:

               + Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

              + Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

                + Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

                + Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Điều kiện nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 169, Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh: được nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đặt trụ sở,...

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

c. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Điều kiện có quyền chuyển nhượng quy định tại Điều 183 Luật Đất đai 2013 thì như sau:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê quy định tại Điều 183 Luật Đất đai 2013.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở quy định tại điểm b khoản 2 Điều 186 Luật đất đai 2013.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn với tài sản thuộc sở hữu của họ đã xây dựng trên đất.

Điều kiện nhận chuyển nhượng:

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

d. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Điều kiện có quyền chuyển nhượng được quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013:

+ Có tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

+ Sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần quy định tại khoản 4 Điều 183 Luật Đất đai 2013:

+ Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối thì có quyền như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam.

+ Bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế.

Điều kiện có quyền nhận chuyển nhượng:

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất Điều 39 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhận chuyển nhượng dự án quy định tại khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Pháp luật quy định giới hạn trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Hệ quả của chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Là một loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bởi nó làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển quyền và tạo lập nên quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền, nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất được chuyển nhượng. Quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có sự phân biệt rõ ràng giữa bên chuyển quyền và bên nhận quyền.

3. Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (gọi là bên thuê) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên cho thuê khi hết thời hạn thuê. Cho thuê quyền sử dụng đất không làm chuyển quyền sử dụng đất, người thuê quyền sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận. Thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bên thuê cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Điều kiên cho thuê quyền sử dụng đất:

- Giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghệ, khu chế xuất cho dù thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm vẫn có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng được quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013.

- Phạm vi cho thuê: tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không quy định cụ thể về phạm vi cho thuê quy định tại Điều 174, Điều 183 Luật Đất đai 2013.

* Hệ quả của việc cho thuê quyền sử dụng đất:

Cho thuê quyền sử dụng đất không phải là loại giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng đất.

Trong giao dịch này, dù trên thực tế bên thuê mới là người trực tiếp khai thác đất đai trong thời gian thuê đã được xác định, nhưng mặt pháp lý, không có sự dịch chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất từ bên cho thuê sang bên thuê. Bên cho thuê vẫn xác định là người sử dụng đất, chịu trách nhiệm thực hện các nghĩa vụ với nhà nước và hưởng các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất của họ được xác định trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ký kết với bên cho thuê. Họ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất thuê của bên cho thêu, trừ trường hợp chủ thể thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cầu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.