VẤN ĐỀ LỐI ĐI (ĐƯỜNG ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ) TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề

Pháp luật dân sự tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận giữa các chủ thể. Vì thế, trong trường hợp giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có sự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng lối đi chung thì tuân theo sự thoản thuận đó. Nếu giữa các bên chủ thể không có sự thỏa thuận với nhau thì theo Bộ luật dân sự 2015 đã quy định rõ tại Điều 246 Bộ luật dân sự 2015:

- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

- Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

- Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Việc quy định các nguyên tắc trên sẽ làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện quyền đối với lối đi chung giữa các chủ thể, hạn chế tối đa các hành vi cản trở, gây trở ngại cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.

Lối đi chung giữa các thửa đất cũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương. Do vậy, trong trường hợp có tranh chấp về lối đi chung các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải. Theo thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì cán bộ đo đạc xác định mốc ranh giới, lối đi chung dựa trên hiện trạng đang sử dụng. Trường hợp đang có tranh chấp thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết.

2. Chế độ pháp lý về lối đi chung

Thẩm quyền xác định lối đi thuộc về phòng địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương nơi người sử dụng đất cư trú. Lối đi trong quá trình sử dụng đất được hình thành từ hai con đường:

- Lối đi chung do nhà nước quản lý.

- Lối đi riêng lấy ra từ đất của người sử dụng đất.

* Đối với diện tích đất lối đi là đất do nhà nước quản lý nhằm mục đích làm lối đi chung cho người dân:

Lối đi là bất động sản do Nhà nước quản lý, tự phân ranh giới, không thuộc vào diện tích đất của người sử dụng đất, người sử dụng đất không thể đưa phần đất này vào phần diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình. Khi thực hiện quyền lối đi thì chủ thể phải tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, không được lạm dụng quyền để gây mất trật tự, an toàn xã hội, làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Bất động sản mà nhà nước phân ranh giới phục vụ làm lối đi thì người sử dụng đất vẫn được sử dụng làm lối đi bình thường. Ngay cả trong trường hợp sau này không còn lối đi này nữa, người sử dụng đất không có lối đi thay thế, thì nhà nước vẫn sẽ bố trí cho người sử dụng đất một lối đi khác theo quy định về sử dụng bất động sản liền kề.

* Đối với diện tích lối đi là đất của người sử dụng đất liền kề

Trường hợp người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi nhận lối đi chung. Để người sử dụng đất có quyền ghi nhận lối đi chung vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động xin điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Quyền sử dụng có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Sau đó người sử dụng đất có thể làm thủ tục đăng ký biến động xin điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là trên giấy chứng nhận điều chỉnh thể hiện lối đi. Người sử dụng đất sẽ phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 85 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Người sử dụng đất cần chứng minh đó phần đất của họ dựa trên giấy tờ mua bán và xin hồ sơ địa chính của bên địa chính để chứng phần đất đó là của họ.

+ Người sử dụng đất có thể làm thủ tục hiến tặng cho phần đất cho lối đi chung. Sau khi có hợp đồng, người sử dụng đất nộp đơn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng thỏa thuận về việc hiến đất lên phòng đăng ký đất đai là đúng theo quy định. Theo quy định Điều 73 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Do vậy, khi người sử dụng đất muốn hiến đất làm lối đi chung thì cần nộp đơn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng đã thoả thuận giữa các bên về việc hiến đất làm đường đi chung cho văn phòng đăng kí đất đai. Văn phòng đăng kí đất đai sẽ kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu.

+ Hiến đất là việc tặng cho quyền sử dụng đất, vì thế việc thoả thuận hiến đất này phải lập thành văn bản được công chứng hoặc chứng thực và phải có đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015.

Quy định cụ thể quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, lối đi với nghĩa là khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi nào đó. Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 đã giải quyết được bất cập, theo hướng tiếp cận đó là quy định cho chủ sở hữu bất động sản được quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình lối đi ngay cả trong trường hợp lối đi đã có nhưng không đủ để được coi là hợp lý:

+ Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

+ Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

+ Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

+ Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Hệ quả của việc xác định lối đi trong quá trình sử dụng đất:

+ Tiến hành theo thủ tục đăng ký biến động đất đai. Theo quy định điểm c khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.

+ Đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đăng ký lần đầu tiên đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

+ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

3. Giải quyết tranh chấp về lối đi trong quá trình sử dụng đất

a. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã

Đối với trường hợp chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chưa có chứng từ pháp lý theo quy định pháp luật về đất đai, khi thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền liên hệ trực tiếp với Ủy ban nhân dân cấp xã để hoàn thiện giấy tờ liên quan, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền kiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp xã để ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải. Khi có tranh chấp xảy ra thì Ủy ban nhân dân cấp xã sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai có trách nhiệm:

+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải;

+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

+ Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Nếu hòa giải thành thì tranh chấp về lối đi đã được giải quyết, các bên có trách nhiệm thực hiện đúng kết quả trong phiên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã (nơi xảy ra tranh chấp) lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 để được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

b. Tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án giải quyết

Trong hồ sơ khởi kiện lên tòa án chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cần có một số giấy tờ như sau:

+ Đơn khởi kiện, đơn này có thể viết tay hoặc lên Tòa án xin mẫu tại Tòa án.

+ Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp như: giấy tờ về nguồn gốc đất đai, chứng cứ liên quan đến việc khởi kiện.

Trường hợp lối đi chung được thể hiện rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng và đã được sử dụng lâu dài và không có tranh chấp xảy ra. Các bên có nghĩa vụ phải tôn trọng lối đi chung giữa các bất động sản được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó có cả diện tích lối đi cũ thì việc giải quyết tranh chấp lối đi đó thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định của pháp luật dân sự về lối đi chung nếu chủ sử dụng đất hữu dụng đang sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi giải quyết tranh chấp đất đai thì việc giải quyết tranh chấp sẽ dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

+ Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

+ Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

+ Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

+ Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Lối đi hiện nay còn tồn tại mà Nhà nước chưa công nhận cho ai sử dụng, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì trước khi khởi kiện, đương sự buộc phải nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

* Thủ tục tố tụng dân sự:

Quan hệ tranh chấp: Tranh chấp lối đi chung quy định tại điểm b khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013. Tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Thẩm quyền theo cấp thì tranh chấp lối đi chung (tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai) là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Thẩm quyền theo lãnh thổ về đối tương tranh chấp là lối đi chung nên chỉ thuộc thẩm quyền của Tòa án  nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể nộp đơn ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.