HƯỚNG DẪN THỦ TỤC KIỆN ĐÒI TIỀN ĐẶT CỌC MUA ĐẤT NĂM 2025

Trong giao dịch mua bán bất động sản, việc đặt cọc đóng vai trò là một hình thức đảm bảo thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trong thực tiễn, không ít trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ, không giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhu cầu khởi kiện để đòi lại số tiền đã đặt cọc. Thủ tục kiện đòi tiền đặt cọc cần được thực hiện đúng trình tự pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên đặt cọc, tránh phát sinh rủi ro và tranh chấp kéo dài. Bài viết này sẽ trình bày chi tiết từng bước, căn cứ pháp lý, cũng như những lưu ý quan trọng liên quan đến việc kiện đòi tiền đặt cọc mua đất năm 2025.

Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua bán bất động sản

Xác định thẩm quyền Tòa án giải quyết tranh chấp

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2022, tranh chấp về đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất là tranh chấp dân sự. Từ ngày 01/7/2025, do chính sách sáp nhập Tòa án, Tòa án nhân dân cấp huyện không còn thụ lý trực tiếp các vụ án dân sự, mà thay vào đó, Tòa án nhân dân khu vực sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định Tòa án có thẩm quyền cụ thể căn cứ vào:

Địa điểm bất động sản tranh chấp;
Nơi cư trú hoặc trụ sở chính của các bên đương sự;
Giá trị và tính chất phức tạp của vụ án theo quy định pháp luật.

Việc xác định đúng thẩm quyền là bước quan trọng đầu tiên để đảm bảo thủ tục kiện được tiến hành hợp pháp và không bị từ chối thụ lý.

Hồ sơ khởi kiện và đơn kiện

Để khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc, bên đặt cọc cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bao gồm:

Đơn khởi kiện vụ án dân sự theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP, đảm bảo đầy đủ các nội dung theo khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015;
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất giữa các bên;
Biên lai hoặc chứng từ đã chuyển tiền đặt cọc;
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của bên đặt cọc;
Các giấy tờ liên quan khác (nếu có).

Lưu ý: tất cả tài liệu nộp kèm đơn khởi kiện cần là bản sao y, nếu không sao y được thì nộp bản photo kèm giải trình.

Thủ tục thụ lý và giải quyết tranh chấp

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Theo Điều 190 BLTTDS 2015, người khởi kiện có thể nộp hồ sơ:

Trực tiếp tại Tòa án;
Qua đường bưu chính;
Hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Thụ lý đơn và phân công Thẩm phán

Căn cứ Điều 191 BLTTDS 2015, Tòa án có trách nhiệm:

Thông báo đã nhận đơn khởi kiện cho người khởi kiện;
Chánh án phân công Thẩm phán thụ lý và xem xét hồ sơ;
Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14;
Thẩm phán ra quyết định thụ lý vụ án.

Thời hạn giải quyết

Thời hạn xử lý tranh chấp phụ thuộc vào mức độ phức tạp:

Sơ thẩm: 04 tháng kể từ ngày thụ lý, có thể gia hạn tối đa 02 tháng trong trường hợp phức tạp hoặc sự kiện bất khả kháng;
Phúc thẩm: 02 tháng kể từ ngày thụ lý, có thể gia hạn tối đa 01 tháng.

Căn cứ pháp lý Tòa án xét xử

Hiệu lực hợp đồng đặt cọc

Theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi:

Các bên có năng lực pháp luật và hành vi dân sự;
Ý chí hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hoặc lừa dối;
Mục đích và nội dung hợp pháp, không trái đạo đức xã hội.

Thời điểm phát sinh hiệu lực tuân theo Điều 401 BLDS 2015 và Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP: công chứng/chứng thực có hiệu lực tại thời điểm công chứng, không công chứng có hiệu lực tại thời điểm ký kết hoặc thỏa thuận.

Lỗi của bên nhận đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, nếu bên nhận cọc (bên bán) có lỗi dẫn đến hợp đồng không được thực hiện:

Phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc;
Phải trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị cọc (trừ thỏa thuận khác).

Theo Điều 360 BLDS 2015, nếu phát sinh thiệt hại, bên bán phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế. Trong trường hợp lỗi hỗn hợp, Tòa án thường yêu cầu các bên hoàn trả những gì đã nhận mà không áp dụng phạt cọc.

Yếu tố bất khả kháng và trở ngại khách quan

Căn cứ khoản 1 Điều 156 và khoản 2 Điều 351 BLDS 2015, bên vi phạm được miễn trách nhiệm nếu chứng minh:

Sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh…);
Trở ngại khách quan (thay đổi pháp luật, trở ngại khách quan khác).

Ví dụ thực tiễn: Án lệ số 25/2018/AL, bên nhận cọc không bị phạt do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ xem xét yêu cầu đòi lại tiền cọc mua bán đất

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng? Không bắt buộc, nhưng nên công chứng để tăng giá trị pháp lý;
Nếu bên mua từ chối giao kết hợp đồng? Mất toàn bộ tiền cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015;
Thời hiệu khởi kiện: 03 năm kể từ khi quyền lợi bị xâm phạm (Điều 429 BLDS 2015);
Án phí: Tính theo giá trị tài sản tranh chấp theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14;
Phân biệt đặt cọc và trả trước: Đặt cọc mang tính đảm bảo, phạt vi phạm; trả trước là thanh toán bình thường;
Hợp đồng không có thỏa thuận phạt cọc: Áp dụng khoản 2 Điều 328 BLDS 2015;
Đất đang thế chấp: Bên đặt cọc có quyền chấm dứt hợp đồng, đòi lại tiền cọc và bồi thường nếu có;
Có thể giải quyết ngoài Tòa án? Có, nên ưu tiên thương lượng, hòa giải;
Bên nhận cọc qua đời: Thực hiện quyền đối với người thừa kế theo Điều 615 BLDS 2015.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ đòi tiền đặt cọc

Luật sư chuyên về tranh chấp dân sự tại Tòa án sẽ:

Đánh giá hợp đồng đặt cọc;
Tư vấn quy định pháp luật về đặt cọc;
Hướng dẫn giải quyết tranh chấp, kiện đòi tiền đặt cọc;
Soạn thảo đơn khởi kiện, văn bản pháp lý;
Đại diện khách hàng tham gia tố tụng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Luật sư tư vấn thủ tục khởi kiện

Việc kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất cần được thực hiện theo trình tự pháp luật, đảm bảo chứng cứ đầy đủ để Tòa án thụ lý và giải quyết hiệu quả. . Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chi tiết, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng thực hiện thủ tục nhận cha con thuận lợi và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất mới nhất năm 2025

>>> Xem thêm:

Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Tìm kiếm Blog này