Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng phát triển, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng trở nên phổ biến và phức tạp. Một trong những vấn đề gây tranh cãi và được nhiều người quan tâm là việc yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là Sổ đỏ, trong trường hợp có dấu hiệu cấp giấy không đúng quy định pháp luật hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người khác. Vậy trong thực tế, khi nào mới có thể yêu cầu hủy sổ đỏ? Quy trình và thủ tục pháp lý ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu sắc, chi tiết và toàn diện về những trường hợp, căn cứ pháp lý cũng như cách thức giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến việc hủy Sổ đỏ.
Khái quát về vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
Theo quy định tại Khoản
21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất là văn bản pháp lý quan trọng mà Nhà nước ban hành nhằm
xác nhận quyền hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với đất đai và tài sản trên đất.
Đây chính là chứng thư pháp lý bảo vệ quyền sử dụng đất của người được cấp.
Khi phát sinh tranh chấp
đất đai, nếu có dấu hiệu vi phạm trong quá trình cấp Sổ đỏ, chẳng hạn như cấp
sai đối tượng, sai thẩm quyền hoặc sai diện tích đất, thì bên có quyền lợi bị
xâm phạm hoàn toàn có thể khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận đó nhằm đảm bảo
quyền lợi hợp pháp cho mình.
Những trường hợp cụ thể có thể yêu cầu hủy Sổ đỏ
Việc yêu cầu hủy Sổ đỏ
chỉ được chấp nhận khi có căn cứ pháp lý rõ ràng chứng minh việc cấp giấy chứng
nhận đó vi phạm pháp luật. Một số căn cứ pháp lý phổ biến bao gồm:
- Cấp sổ đỏ không đúng thẩm quyền: Ví dụ cơ quan cấp
giấy không thuộc phạm vi, không có quyền cấp.
- Cấp cho đối tượng không đủ điều kiện: Người được
cấp không có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo quy định pháp luật.
- Cấp sai diện tích đất: Diện tích ghi trên Sổ đỏ
không khớp với thực tế, gây tranh chấp hoặc xâm phạm quyền người khác.
- Đất không đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ: Ví dụ đất
chưa giải phóng mặt bằng, đất đang tranh chấp hoặc đất thuộc diện bị thu hồi.
- Sử dụng đất sai mục đích: Đất được cấp Sổ đỏ cho
mục đích này nhưng thực tế sử dụng cho mục đích khác, vi phạm quy định
pháp luật.
Ngoài ra, trong thực tế
có những tình huống điển hình hay gặp như:
- Tranh chấp với hàng xóm khi phần đất tranh chấp
đã bị cấp trong Sổ đỏ đứng tên bên kia.
- Người bán đất thực hiện giao dịch bằng giấy tay,
tuy nhiên Sổ đỏ lại được cấp đứng tên người bán toàn bộ diện tích, bao gồm
cả phần đã bán.
- Trường hợp cho người khác ở nhờ trên đất, sau đó
người này tự ý làm thủ tục cấp Sổ đỏ đứng tên mình.
- Sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng phát hiện phần
đất đã được cấp Sổ đỏ cho người khác.
Phương thức khởi kiện yêu cầu hủy Sổ đỏ
Hiện nay, pháp luật cho
phép người có quyền lợi bị xâm phạm lựa chọn một trong hai con đường pháp lý để
yêu cầu hủy Sổ đỏ:
Khởi kiện hành chính
- Áp dụng khi người khởi kiện muốn hủy bỏ quyết định
hành chính cấp Sổ đỏ của cơ quan Nhà nước.
- Người khởi kiện phải chứng minh quyết định cấp giấy
chứng nhận đó vi phạm pháp luật (như sai thẩm quyền, sai quy trình).
- Người bị kiện trong trường hợp này là cơ quan Nhà
nước đã cấp giấy.
- Tòa án chỉ giải quyết việc hủy bỏ giấy chứng nhận,
không giải quyết tranh chấp về phần diện tích đất nếu có.
Khởi kiện dân sự
- Được thực hiện khi vụ việc là tranh chấp dân sự về
quyền sử dụng đất.
- Theo Khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015,
Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật ảnh hưởng quyền lợi
hợp pháp của đương sự.
- Trong vụ án dân sự tranh chấp đất đai, người khởi
kiện có thể yêu cầu tòa án hủy Sổ đỏ nếu có căn cứ pháp lý phù hợp.
Thủ tục và quy trình khởi kiện yêu cầu hủy Sổ đỏ
Để bảo đảm quyền lợi của
mình, người khởi kiện cần nắm rõ trình tự thủ tục, hồ sơ và thẩm quyền giải quyết
của Tòa án:
Thẩm quyền giải quyết
- Theo Khoản 4 Điều 34 BLTTDS 2015 và Điều 136 Luật
Đất đai 2024, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết các tranh
chấp liên quan đến việc hủy Sổ đỏ do UBND cấp huyện hoặc tỉnh cấp.
- Trên thực tế, có hai trường hợp phân biệt:
- Tòa án cấp tỉnh giải quyết hủy
giấy chứng nhận lần đầu hoặc hủy trang đăng ký biến động.
- Một số trường hợp, Tòa án cấp
huyện có thẩm quyền xử lý yêu cầu hủy trang đăng ký biến động đất đai.
Hồ sơ khởi kiện
Người khởi kiện phải
chuẩn bị:
- Đơn khởi kiện theo mẫu phù hợp với thủ tục hành chính hoặc dân sự.
- Biên bản hòa giải không thành của UBND cấp xã (nếu
bắt buộc hòa giải).
- Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, hộ chiếu bản sao y).
- Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng
đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
- Danh mục tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi
bị xâm phạm.
Nếu chưa có đầy đủ chứng
cứ, người khởi kiện vẫn có thể nộp đơn với tài liệu hiện có và bổ sung sau theo
yêu cầu của Tòa án.
Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị
Quy trình giải quyết
Quy trình cơ bản gồm
các bước:
- Nộp đơn khởi kiện: Có thể nộp trực tiếp, qua bưu
điện hoặc nộp trực tuyến.
- Xử lý đơn: Tòa án kiểm tra hồ sơ, yêu cầu bổ sung
hoặc trả lại nếu không đủ điều kiện.
- Thụ lý vụ án: Thông báo nộp tạm ứng án phí, nếu
miễn phí thì thụ lý ngay.
- Chuẩn bị xét xử: Thu thập chứng cứ, hòa giải, lập
hồ sơ vụ án.
- Xét xử sơ thẩm: Tòa án mở phiên tòa, ra phán quyết,
gửi bản án cho các bên.
- Kháng cáo, phúc thẩm: Các bên có quyền kháng cáo
trong thời hạn luật định nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm.
Những lưu ý đặc biệt trong trường hợp Sổ đỏ đã qua nhiều lần chuyển nhượng
Theo Công văn số
207/TANDTC-PC ngày 30/10/2024 của TAND tối cao, khi có nhiều người được cập nhật
biến động sang tên trên Sổ đỏ do nhận chuyển nhượng, Tòa án cần xem xét kỹ lưỡng
quyền lợi hợp pháp của tất cả người liên quan:
- Nếu quyền lợi của người cập nhật biến động sau phủ
nhận quyền lợi của người trước thì người cập nhật cuối cùng được xem là
người có quyền lợi liên quan.
- Nếu nhiều người đều có quyền lợi hợp pháp liên
quan trực tiếp đến việc hủy Sổ đỏ, tất cả đều phải được xem xét là người
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
- Thời hiệu khởi kiện:
- Hành chính: 01 năm kể từ khi
biết quyết định cấp Sổ đỏ.
- Dân sự: 03 năm đối với tranh
chấp hợp đồng, không áp dụng thời hiệu đối với tranh chấp về quyền sở hữu
tài sản, quyền sử dụng đất.
- Thời gian giải quyết vụ án:
Thường là 04 tháng, có thể gia hạn tối đa thêm 02 tháng nếu vụ việc phức tạp. - Ảnh hưởng đến người thứ ba ngay tình:
Tòa án sẽ cân nhắc bảo vệ quyền lợi của người mua đất ngay tình, đồng thời người có quyền bị xâm phạm có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại. - Tài liệu chứng minh quan trọng:
Giấy tờ về nguồn gốc đất, văn bản quản lý đất đai, bản đồ địa chính, biên bản xác minh thực địa, lời khai nhân chứng. - Yêu cầu hủy một phần diện tích:
Có thể thực hiện nếu có căn cứ chứng minh phần diện tích đó bị cấp sai. - Quyền khiếu nại, kháng cáo:
Các bên có quyền kháng cáo, Viện kiểm sát có quyền kháng nghị trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. - Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước cấp sai:
Có thể phải bồi thường thiệt hại; cán bộ liên quan có thể bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Dịch vụ tư vấn pháp lý của Chuyên tư vấn luật
Khi gặp phải tranh chấp
đất đai và cần yêu cầu hủy Sổ đỏ, việc nhờ đến sự tư vấn và hỗ trợ của luật sư
chuyên nghiệp là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi và tăng cơ hội giải quyết
thành công. Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ:
- Tư vấn pháp lý ban đầu: Phân tích vụ việc, đánh
giá căn cứ pháp lý, xác định thẩm quyền, ước tính chi phí và thời gian,
thu thập chứng cứ.
- Soạn thảo hồ sơ khởi kiện: Chuẩn bị đơn khởi kiện,
các tài liệu kèm theo, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện thủ tục.
- Tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án: Đại diện
khách hàng tham gia phiên tòa, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, trình bày chứng
cứ, đối chất.
- Hỗ trợ hậu tố tụng: Khiếu nại, kháng cáo, đề nghị
thi hành án.
- Tư vấn giải pháp hòa giải, thương lượng: Giúp các
bên tìm giải pháp ngoài Tòa án để nhanh chóng kết thúc tranh chấp.
 |
| Luật sư tư vấn về thủ tục yêu cầu hủy sổ đỏ |
Việc yêu cầu hủy Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng dễ dàng và không phải lúc
nào cũng được chấp nhận. Để đảm bảo hiệu quả pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp
pháp, người có quyền lợi liên quan cần hiểu rõ các căn cứ, quy trình cũng như lựa
chọn phương thức giải quyết phù hợp (hành chính hoặc dân sự). Việc hợp tác với
các luật sư chuyên nghiệp như Chuyên tư vấn luật sẽ là chìa khóa giúp
quý khách hàng tự tin bảo vệ quyền sử dụng đất của mình. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Nguồn: Tranh chấp đất đai yêu cầu hủy sổ đỏ trong trường hợp nào?
>>> Xem thêm:
Nhận xét
Đăng nhận xét