QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ, GIÁ THUÊ MUA, GIÁ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

1. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư

a) Giá thuê nhà ở xã hội

Việc xác định giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, 3 và Khoản 4 Điều 60 Luật Nhà ở 2014 được hướng dẫn tại Điều 55 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở;

Thứ hai, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;

Thứ ba, cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều 81 Luật Nhà ở 2014 quy định giá thuê nhà ở xã hội. Cụ thể:

•           Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung ương: cơ quan có thẩm quyền là Bộ Xây dựng; đối với nhà công vụ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư: cơ quan có thẩm quyền là Bộ Quốc phòng, Bộ Công an;

•           Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn địa phương và nhà ở công vụ được giao quản lý trên địa bàn: cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

b) Giá thuê mua nhà ở xã hội

Việc xác định giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, 3 và Khoản 4 Điều 60 Luật Nhà ở 2014 được hướng dẫn tại Điều 55 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua;

Thứ hai, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;

Thứ ba, cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều 81 Luật Nhà ở 2014 quy định giá thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể:

•           Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung ương: cơ quan có thẩm quyền là Bộ Xây dựng; đối với nhà công vụ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư: cơ quan có thẩm quyền là Bộ Quốc phòng, Bộ Công an;

•           Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn địa phương và nhà ở công vụ được giao quản lý trên địa bàn: cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thứ tư, về kinh phí bảo trì nhà ở thì do người thuê mua nộp theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014.

2. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng

Căn cứ Điều 61 Luật Nhà ở 2014 được hướng dẫn tại Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư được thực hiện như sau:

Thứ nhất, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở 2014 vào giá bán nhà ở xã hội.

Thứ hai, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở 2014 vào giá thuê mua nhà ở xã hội. Riêng đối với kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014.

Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuê mua và bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà ở đó; thời hạn thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.

Thứ ba, giá cho thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở 2014 vào giá thuê nhà ở xã hội; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.

Thứ tư, việc tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội được quy định như sau: Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn.

Thứ năm, đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê, cho thuê mua hoặc bán do chủ đầu tư tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Thứ sáu, người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 12 tháng, tối thiểu không thấp hơn 03 tháng tiền thuê nhà ở để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà.

Luật định cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao hơn mức nộp này, nhưng khoản tiền đặt cọc này không vượt quá 50% giá trị của nhà ở cho thuê. Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định này thì được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận.

Trường hợp người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và đối tượng quy định tại các Khoản 1, 3, 9 và 10 Điều 49 Luật Nhà ở 2014 thì không bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc khi thuê nhà ở xã hội. Bao gồm các đối tượng sau:

•           Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

•           Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

•           Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

•           Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Thứ bảy, người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.