QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản chính qui tại Việt Nam nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thì đất đai không chỉ là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội mà trong nền kinh tế thị trường, đất đai còn là một loại tài sản có giá trị rất lớn, biểu hiện ra bên ngoài bằng giá cả của những diện tích đất cụ thể.

1. Quy định pháp luật về giá đất

Giá đất theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Nếu xem xét từ góc độ nguồn hình thành giá đất thì giá đất được chia thành 2 loại: giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định.

a. Giá đất thị trường

Giá đất thị trường là giá đất hình thành thông qua các hoạt động của thị trường. Phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất cụ thể như sau:

       Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất phải đảm bảo khách quan. Việc xác định giá đất tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

       Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá.

Giá đất thị trường phân thành 2 loại:

 Thứ nhất, Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận đặc biệt giữa nhiều người trên cơ sở điều kiển của một tổ chức đặc biệt. Người đấu giá tự quyết định mức giá sẽ trả cho nhà nước. Người trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng trong 2 trường hợp:

Một là, khi nhà nước tiến hành các hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chí duy nhất để nhà nước lựa chọn người sử dụng đất là giá đất và người sử dụng đất phải bỏ ra một khoản tiền để mua quyền sử dụng đất từ nhà nước với một mức giá cao nhất dưới danh nghĩa là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Họ nhận được từ nhà nước là đất và quyền sử dụng đất đó. Đất đem ra đấu giá phải là đất đã được giải phóng mặt bằng. Hoạt động trên không thể tiến hành trong trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá ít nhất là 2 lần nhưng không thành hoặc trường hợp chỉ có một nhà đầu tư lập dự án xin giao hoặc thuê một diện tích đất cụ thể để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch.

Hai là, biện pháp để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ.

Thứ hai, giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận khi giao dịch. Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất được tính vào trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng của doanh nghiệp) thì giá đất do họ thỏa thuận với những trường hợp có liên quan.

b. Giá đất do nhà nước quy định

Việc định giá đất là một trong những cách thức để nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Theo quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc định giá đất của nhà nước như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử đụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại giá đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP;

- Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Các loại giá đất nhà nước: Khung giá; Bảng giá; giá đất cụ thể.

* Khung giá đất quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 104/2014/NĐ-CP:

Một nguyên tắc quan trọng của việc định giá đất nhà nước là giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng, có hai mức là tối đa và tối thiểu.

Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Phương pháp và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định là căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất áp dụng tại địa phương quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Cụ thể, giá đất trong bảng giá đất qui định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất.

Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lời cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nahan đân cấp tỉnh được quy định mức giá cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.

Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá.

* Bảng giá đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất. Bảng giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự hoặc khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối thiểu trong bảng giá đất trong thời gian từ 180 ngày trở lên thì Ủy ban nhân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Bảng giá đất phải phù hợp với khung giá đất. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ theo quy định khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

+ Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

+Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

* Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội thẩm định giá đất gồm: chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện lãnh đạo các Sở Tài chính; Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Giá đất cụ thể được xây dựng căn cứ vào các nguyên tắc so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư được sử dụng làm căn cứ quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần xác định giá.

+ Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên đơn vị diện tích đất so với lãi suất gửi tiền tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

+ Phương pháp thặng dự là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đối với các trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm:

+ Các trường hợp khi mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại;

+ Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo;

+ Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Trường hợp tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm nhà nước quyết định thu hồi đất

2. Mối quan hệ giữa các loại giá đất nhà nước

Khung giá đất là cơ sở xây dựng Bảng giá đất, còn Bảng giá đất là cơ sở xác định lựa chọn phương pháp Giá đất cụ thể. Bên cạnh đó Bảng giá đất là phương pháp hệ số điều chỉnh của Giá đất cụ thể.

3. Tư vấn xác định giá đất

Hoạt động tư vấn về giá đất là hoạt động do các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất theo quy định của pháp luật thực hiện nhằm cung cấp dịch vụ xác định giá đất; cung cấp thông tin về giá các loại đất do nhà nước quy định và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, cung cấp các kết quả phân tích, dự báo sự vận động của giá các loại đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Các trường hợp được tư vấn giá đất quy định tại khoản 1 Điều 115 Luật Đất đai 2015, cụ thể:

Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;

Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;

Khi các bên thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà có yêu cầu.

Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn giá đất quy định tại Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể:

Đối với tổ chức: Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau:

+ Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá động sản;

+ Có ít nhất ba định giá viên có đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất.

Đối với cá nhân: Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải có đủ điều kiện sau:

+ Có năng lực hành vi dân sự;

+ Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan;

+ Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất;

+ Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp các chuyên ngành kể trên;

+ Có thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc chứng chỉ định giá đât.

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định.

Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai quy định tại Điều 107 Luật Đất đai 2013:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế tài nguyên từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật;

- Tiền bồi thường cho nhà nước;

- Phí và lệ phí.

Để thực hiện mục tiêu đưa giá đất của nhà nước tiến sát đến giá đất giao dịch trên thị trường nhằm xóa bỏ cơ chế hai giá để thực hiện cơ chế một giá thống nhất. Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan quy định về giá đất. Ngoài áp dụng giá đất do nhà nước quy định, còn áp dụng giá đất thị trường trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất đối với nhà nước; xác định tiền bồi thường thiệt hại về đất cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.