HƯỚNG DẪN CHI TIẾT CÁCH ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ KÊ KHAI TRONG SỔ MỤC KÊ NHƯNG BỊ NGƯỜI KHÁC LẤN CHIẾM

Hiện tượng đất đã được ghi nhận trong sổ mục kê nhưng lại bị người khác chiếm dụng trái phép là vấn đề phổ biến, gây khó khăn cho nhiều cá nhân, hộ gia đình trong việc bảo vệ quyền lợi về đất đai. Sổ mục kê tuy là tài liệu quan trọng trong quản lý đất đai và được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng giá trị pháp lý của nó lại không ngang bằng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Do vậy, trong trường hợp đất bị chiếm dụng, nhiều người vẫn băn khoăn liệu có thể đòi lại được đất nếu chỉ có sổ mục kê làm bằng chứng? Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu các quy định pháp luật liên quan, giúp bạn hiểu rõ quyền lợi và cách thức giải quyết tranh chấp đất đai trong tình huống này.

 

Đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị người khác lấn chiếm

Sổ mục kê đất đai là gì và vai trò của nó trong quản lý đất đai?

Mặc dù luật hiện hành không quy định khái niệm chính thức về “sổ mục kê đất đai”, nhưng theo quy định cũ tại khoản 15 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, sổ mục kê được hiểu là một loại sổ do chính quyền xã, phường hoặc thị trấn lập ra nhằm ghi nhận chi tiết các thửa đất cùng những thông tin liên quan về đất đó trong phạm vi quản lý hành chính.

Đến nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai 2024, hồ sơ địa chính hiện được quản lý dưới dạng dữ liệu số và bao gồm các loại tài liệu như bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính và các bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Như vậy, sổ mục kê vẫn được xem là một phần trong hệ thống hồ sơ địa chính, do UBND cấp xã lập ra để lưu trữ và quản lý thông tin về đất đai, đặc biệt tại những khu vực chưa có cơ sở dữ liệu địa chính điện tử hoàn chỉnh.

Giá trị pháp lý của sổ mục kê trong việc đòi lại đất khi bị lấn chiếm

Mặc dù không phải là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất cao nhất như giấy chứng nhận, sổ mục kê vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định của người sử dụng. Cụ thể, theo khoản 4 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các sổ mục kê được lập qua các giai đoạn có thể được sử dụng làm căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất ổn định khi người dân làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện trên sổ có ghi rõ thời gian sử dụng.

Hơn nữa, điểm đ khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 cũng quy định sổ mục kê là một trong những loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Đặc biệt, trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất có sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980, dù tên người sử dụng đất có thể khác, nhưng nếu có giấy tờ chuyển quyền hợp pháp và chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định đến trước ngày 1/8/2024, đồng thời đất không bị tranh chấp, thì người đó vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu đất đã được kê khai trong sổ mục kê mà bị người khác chiếm giữ, người sử dụng đất hợp pháp vẫn có quyền yêu cầu đòi lại nếu chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp, liên tục và ổn định của mình.

Quy trình và cách thức đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị người khác chiếm dụng

Trong thực tế, việc đòi lại đất đã kê khai trong sổ mục kê bị lấn chiếm cũng tương tự như các tranh chấp đất đai khác, gồm các bước cơ bản sau:

Thỏa thuận, thương lượng giữa các bên liên quan

Đây là phương pháp đơn giản nhất, không tốn kém chi phí, nhưng hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào thiện chí của các bên tranh chấp. Đối với trường hợp đất chỉ có sổ mục kê mà không có giấy chứng nhận, việc tự thương lượng có thể gặp nhiều khó khăn, nhất là khi đất bị chiếm dụng lâu dài. Tuy nhiên, nếu các bên nhận thức rõ quyền lợi và có thiện chí hòa giải, phương thức này vẫn có thể mang lại kết quả tích cực, giúp tránh được thủ tục pháp lý phức tạp.

Hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã

Theo quy định của pháp luật, hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc trước khi đưa tranh chấp ra tòa án, nhất là đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và Điều 235 Luật Đất đai 2024 đều nhấn mạnh việc hòa giải tại UBND xã nhằm giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Thời gian giải quyết hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ. Nếu hòa giải thành công, các bên sẽ có biên bản thỏa thuận; nếu không thành, biên bản hòa giải không thành sẽ là cơ sở để tòa án hoặc UBND cấp huyện thụ lý giải quyết.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Khi hòa giải không thành, người bị lấn chiếm có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền. Theo Điều 326 Luật Đất đai 2024 và khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp là nơi có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất bị lấn chiếm.

Người khởi kiện cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ gồm đơn khởi kiện và các giấy tờ, chứng cứ như sổ mục kê, giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, biên bản xác minh thực trạng đất, chứng cứ về hành vi lấn chiếm của bên bị kiện. Tòa án sẽ tiến hành hòa giải tại phiên tòa, xem xét hồ sơ, thụ lý vụ án, và tổ chức xét xử sơ thẩm theo đúng thủ tục tố tụng dân sự.

 

Các phương thức đòi lại đất bị người khác chiếm

Những căn cứ pháp lý quan trọng để yêu cầu đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê

Để đòi lại đất bị lấn chiếm mà chỉ có sổ mục kê làm căn cứ ban đầu, người sử dụng đất cần bổ sung các chứng cứ, tài liệu quan trọng khác nhằm chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, bao gồm:

Căn cứ về nguồn gốc đất đai

Việc xác định rõ nguồn gốc đất là yếu tố then chốt. Nguồn gốc có thể bao gồm:

• Tự khai hoang, cải tạo từ thời kỳ trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.
• Được giao đất từ các tổ chức như hợp tác xã, cơ quan nhà nước.
• Được thừa kế theo phong tục, tập quán hoặc theo di chúc hợp pháp.
• Giao dịch mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay trước khi luật quy định phải công chứng, chứng thực.

Người yêu cầu đòi đất cần thu thập các giấy tờ xác nhận như xác nhận của chính quyền địa phương, hợp đồng mua bán, biên lai, hoặc lời khai nhân chứng để củng cố bằng chứng nguồn gốc.

Quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục

Việc sử dụng đất không bị gián đoạn, ổn định qua nhiều năm là căn cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Các chứng cứ chứng minh quá trình này gồm:

• Biên lai, hóa đơn đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp.
• Giấy tờ liên quan đến việc xây dựng, sửa chữa công trình trên đất.
• Lời khai của hàng xóm, tổ trưởng dân phố xác nhận.
• Biên bản xác minh thực địa của UBND cấp xã hoặc các cơ quan chức năng.

Hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp

Hiện trạng sử dụng đất sẽ được đánh giá kỹ lưỡng, xem xét ai đang quản lý, sử dụng đất thực tế; có tài sản gắn liền trên đất hay không; đất có bị bỏ hoang trong thời gian dài không; hành vi của người lấn chiếm có phải chiếm đoạt trái pháp luật hay chỉ nhầm lẫn về ranh giới.

Nếu người kê khai trong sổ mục kê nhưng không sử dụng đất hoặc bỏ hoang lâu dài, quyền sử dụng của họ có thể bị giảm giá trị so với người đang trực tiếp sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp.

Giải đáp một số thắc mắc thường gặp liên quan đến đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê

Thời hiệu khởi kiện đòi lại đất đã kê khai trong sổ mục kê là bao lâu?

Theo quy định hiện hành, không có thời hạn cụ thể cho việc khởi kiện yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất bị chiếm giữ trái pháp luật. Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất hợp pháp đòi lại tài sản mà mình bị người khác chiếm giữ không có căn cứ pháp lý.

Nếu diện tích đất thực tế bị lấn chiếm khác với diện tích ghi trong sổ mục kê thì xử lý thế nào?

Tòa án sẽ kết hợp sổ mục kê với các tài liệu đo đạc địa chính, bản đồ địa chính, lời khai của các bên và nhân chứng để xác định diện tích thực tế đất có quyền sử dụng hợp pháp. Sổ mục kê chỉ là một trong nhiều loại giấy tờ được xem xét.

Người lấn chiếm đã xây dựng nhà, công trình trên đất thì xử lý ra sao?

Việc xử lý tài sản trên đất bị chiếm tùy thuộc vào tính chất công trình và quyết định của tòa án. Người chiếm giữ trái phép có thể bị buộc tháo dỡ hoặc bồi thường nếu có tranh chấp. Tòa án cũng có thể cân nhắc yếu tố công sức đầu tư và giá trị công trình để ra phán quyết phù hợp.

Sổ mục kê cũ với thông tin không còn chính xác thì có còn giá trị pháp lý?

Sổ mục kê lập qua các thời kỳ vẫn là căn cứ để xác định sử dụng đất ổn định, dù có thay đổi thông tin chủ hộ do thừa kế hoặc lý do khác. Điều quan trọng là phải chứng minh được mối quan hệ giữa người yêu cầu và chủ hộ trong sổ, đồng thời chứng minh sử dụng đất liên tục, hợp pháp.

Vai trò của bản đồ địa chính trong giải quyết tranh chấp đất đai có sổ mục kê?

Bản đồ địa chính cung cấp hình thể, ranh giới các thửa đất. Khi kết hợp với thông tin thuộc tính từ sổ mục kê, sẽ giúp xác định chính xác vị trí, diện tích đất đang tranh chấp, tạo cơ sở vững chắc hơn cho việc giải quyết tranh chấp.

Sau khi đòi lại đất chỉ có sổ mục kê, có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Hoàn toàn có thể. Khi đã xác định được quyền sử dụng đất hợp pháp và ổn định, người sử dụng đất có thể làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ là sổ mục kê và các tài liệu liên quan theo quy định pháp luật.

Biên bản hòa giải không thành có ý nghĩa gì?

Biên bản hòa giải không thành là chứng cứ pháp lý quan trọng chứng minh tranh chấp đã trải qua thủ tục hòa giải bắt buộc. Đây cũng là điều kiện để Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp đất đai.

Dịch vụ pháp lý hỗ trợ đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị lấn chiếm

Việc đòi lại đất bị chiếm dụng, đặc biệt khi chỉ có sổ mục kê làm căn cứ, không phải lúc nào cũng đơn giản. Quá trình giải quyết đòi hỏi hiểu biết pháp luật sâu rộng, kỹ năng thu thập chứng cứ, soạn thảo hồ sơ và thực hiện các thủ tục hành chính, tố tụng đúng quy định. Vì vậy, sự hỗ trợ của các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp là rất cần thiết để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của bạn. Chúng tôi cung cấp dịch vụ:

• Tư vấn quyền lợi, phương án giải quyết tranh chấp đất đai.
• Soạn thảo đơn hòa giải, đơn khởi kiện, hồ sơ liên quan.
• Đại diện tham gia hòa giải tại UBND xã, huyện.
• Đại diện tham gia tố tụng tại tòa án các cấp.
• Hỗ trợ thu thập, hoàn thiện giấy tờ, chứng cứ pháp lý.
• Tư vấn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hỗ trợ đăng ký đất đai sau khi giải quyết tranh chấp.

Luật sư tư vấn về đất đai

Tóm lại, việc đòi lại đất đã kê khai trong sổ mục kê dù có phần phức tạp hơn so với trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn hoàn toàn khả thi nếu người sử dụng đất có đủ chứng cứ xác thực về nguồn gốc, quá trình sử dụng và quyền lợi hợp pháp. Để tránh thiệt thòi, người dân cần chủ động bảo vệ quyền lợi, thu thập tài liệu chứng cứ, sử dụng các biện pháp hòa giải, khi cần thiết hãy nhờ đến sự trợ giúp của cơ quan pháp luật hoặc Luật sư để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi chính đáng. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Cách đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị lấn chiếm

>>> Xem thêm:

• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ 
• Cách thức giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào?