HƯỚNG DẪN CHI TIẾT VỀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN ĐỂ YÊU CẦU CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT GIẤY TAY

Trong thực tế, rất nhiều giao dịch mua bán đất đai được thực hiện dưới hình thức hợp đồng viết tay, không tuân thủ quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực. Điều này dễ dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp. Bài viết này sẽ cung cấp một hướng dẫn toàn diện, chi tiết về các bước cần thiết để tiến hành khởi kiện, những điều kiện mà hợp đồng mua bán đất giấy tay cần đáp ứng để được Tòa án công nhận, cũng như một số lưu ý quan trọng trong quá trình thực hiện thủ tục này.

 

Có được mua bán đất bằng giấy viết tay không

Xác định thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay

Một trong những bước đầu tiên và quan trọng nhất khi tiến hành khởi kiện là xác định chính xác Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc. Việc lựa chọn sai thẩm quyền Tòa án sẽ khiến đơn khởi kiện bị trả lại hoặc không được thụ lý, kéo dài thời gian và làm phức tạp thêm quá trình bảo vệ quyền lợi của người khởi kiện.

Theo quy định pháp luật tại khoản 3 Điều 26 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất giấy tay là Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Đồng thời, theo điểm g khoản 1 Điều 40 cùng bộ luật, người khởi kiện cũng có quyền lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện.

Trong trường hợp tranh chấp không chỉ dừng lại ở việc công nhận hợp đồng mà còn liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đang tranh chấp, thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân nơi thửa đất đó tọa lạc, theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015.

Nếu bên khởi kiện chỉ yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay mà không kèm theo các tranh chấp khác về việc thực hiện hợp đồng hoặc tranh chấp đất đai, thì có thể lựa chọn Tòa án nơi người khởi kiện cư trú, làm việc hoặc nơi có đất theo điểm a khoản 2 Điều 40 BLTTDS 2015 để giải quyết.

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay

Việc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện là yếu tố then chốt quyết định đơn khởi kiện có được Tòa án chấp nhận và thụ lý hay không. Hồ sơ cần được chuẩn bị đầy đủ, chính xác theo quy định pháp luật để đảm bảo quá trình giải quyết vụ án diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.

Theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện bao gồm những tài liệu thiết yếu như sau:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC;
• Bản sao giấy tờ tùy thân hợp lệ của người khởi kiện (chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu);
• Văn bản ủy quyền hợp lệ nếu người khởi kiện ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục;
• Các chứng cứ, tài liệu chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, gồm:
• Hợp đồng mua bán đất viết tay;
• Giấy tờ chứng minh đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (biên lai, phiếu thu tiền, chứng từ chuyển tiền...);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan đến thửa đất tranh chấp;
• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (nếu thuộc trường hợp phải hòa giải theo quy định của Luật Đất đai 2024);
• Các tài liệu khác có thể làm rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp.

Ngoài ra, người khởi kiện có thể bổ sung các chứng cứ khác nhằm chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng như tài liệu liên quan đến giao nhận đất, xây dựng hoặc canh tác trên đất, chứng minh việc đóng thuế, phí liên quan đến đất, cũng như các giao dịch dân sự khác có liên quan.

Thủ tục xem xét và thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay

Sau khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ tiến hành các bước xem xét, thẩm định tính hợp lệ của đơn và các tài liệu kèm theo trước khi quyết định thụ lý vụ án.

Xem xét điều kiện thụ lý

Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn, Chánh án Tòa án sẽ phân công Thẩm phán phụ trách xem xét đơn. Trong vòng 5 ngày làm việc tiếp theo, Thẩm phán sẽ kiểm tra các điều kiện cơ bản sau đây:

• Thời hiệu khởi kiện: Đảm bảo yêu cầu khởi kiện được thực hiện trong thời hạn luật định theo Điều 149 Bộ luật Dân sự và Điều 181 Bộ luật Tố tụng Dân sự. Thời hiệu khởi kiện là một yếu tố quan trọng để Tòa án có thẩm quyền xem xét và giải quyết.
• Tình trạng pháp lý của thửa đất và hợp đồng: Thẩm phán sẽ đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng, xem xét tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất cũng như quá trình thực hiện hợp đồng giữa các bên. Ý kiến của cơ quan quản lý đất đai cũng sẽ được thu thập để hỗ trợ quá trình thẩm định.
• Chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm: Người khởi kiện cần chứng minh rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình đã bị xâm phạm trực tiếp do hợp đồng mua bán đất giấy tay không được công nhận hoặc tranh chấp liên quan.

Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí

Theo khoản 1 Điều 146 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sau khi được thông báo thụ lý, người khởi kiện có trách nhiệm nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm. Mức án phí được tính dựa trên giá trị tranh chấp hoặc áp dụng mức cố định nếu tranh chấp không có giá ngạch cụ thể (thường là 300.000 đồng).

Một số trường hợp được miễn hoặc giảm án phí gồm người nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng và các nhóm dân tộc thiểu số cư trú tại các vùng khó khăn.

Thụ lý và thông báo thụ lý vụ án

Khi nhận đủ tiền tạm ứng án phí và hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ chính thức thụ lý vụ án và gửi thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn cũng như những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vòng 3 ngày làm việc.

Thông báo này cũng sẽ quy định rõ thời hạn để bị đơn và những người liên quan có thể gửi ý kiến, tài liệu chứng cứ, yêu cầu phản tố hoặc các yêu cầu độc lập khác liên quan đến vụ việc.

Trình tự chuẩn bị xét xử vụ án yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay

Sau khi thụ lý, Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động chuẩn bị trước khi mở phiên tòa xét xử, bao gồm:

• Xác minh, thu thập chứng cứ: Tòa án sẽ thu thập các tài liệu, lời khai, chứng cứ vật chất để làm sáng tỏ các tình tiết liên quan đến hợp đồng mua bán đất giấy tay, chẳng hạn như quá trình giao nhận tiền, bàn giao đất, việc sử dụng đất của người mua, tình trạng pháp lý của thửa đất tại cơ quan quản lý đất đai. Việc thẩm định, đo đạc thực địa, định giá thửa đất cũng có thể được thực hiện nếu cần thiết.
• Hòa giải, đối thoại: Theo quy định tại Điều 206, 207 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trước khi đưa vụ án ra xét xử, Tòa án sẽ tổ chức phiên hòa giải để các bên có cơ hội thương lượng, tự giải quyết tranh chấp. Nếu hòa giải thành, Tòa án lập biên bản và đình chỉ giải quyết vụ án. Nếu không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử.

• Lập kế hoạch xét xử và ra thông báo mở phiên tòa: Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử công khai và gửi thông báo tới các bên, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

 

Quy trình giải quyết đơn khởi kiện

Xét xử và quyết định công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay

Phiên tòa xét xử sẽ được tiến hành công khai trước sự có mặt của các bên liên quan, đại diện Tòa án, người làm chứng và các chuyên gia nếu cần.

Nội dung xét xử

• Tòa án sẽ làm rõ tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mua bán đất giấy tay.
• Xác minh việc thực hiện hợp đồng của các bên, đặc biệt là người mua đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán hoặc các cam kết khác ra sao.
• Đánh giá các chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai của các bên.
• Xem xét các quy định pháp luật liên quan, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Quyết định công nhận hợp đồng

Nếu Tòa án nhận thấy hợp đồng mua bán đất giấy tay có đủ điều kiện về mặt hình thức, nội dung và đã được các bên thực hiện đầy đủ hoặc phần lớn nghĩa vụ, đồng thời việc công nhận hợp đồng không vi phạm quy định pháp luật, lợi ích của Nhà nước và người thứ ba, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay là hợp pháp và có hiệu lực.

Quyết định này sẽ có giá trị pháp lý bắt buộc các bên phải tuân theo. Người mua đất có thể dựa vào quyết định này để làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nếu Tòa án không công nhận hợp đồng, thì hợp đồng mua bán đất giấy tay đó không được xem là hợp pháp, người mua đất không có quyền sử dụng đất hợp pháp từ hợp đồng đó và có thể mất quyền lợi về đất đai đã giao dịch.

Một số lưu ý quan trọng khi tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay

• Nên tìm hiểu kỹ và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, tài liệu liên quan để tăng khả năng thắng kiện.
• Nếu hợp đồng mua bán đất có giá trị lớn, nên nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn tư vấn, hỗ trợ trong quá trình soạn thảo đơn khởi kiện và tham gia tố tụng.
• Theo dõi thời hạn giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật để không bỏ lỡ cơ hội bảo vệ quyền lợi.
• Lưu ý thủ tục hành chính liên quan sau khi có quyết định công nhận hợp đồng, như làm thủ tục sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Nếu hợp đồng mua bán đất giấy tay vi phạm các quy định pháp luật về đất đai (chẳng hạn như đất nằm trong diện quy hoạch, đất chưa được phép chuyển nhượng...), khả năng Tòa án công nhận hợp đồng là rất thấp.

Luật sư tư vấn thủ tục và soạn thảo đơn khởi kiện

Thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay là một giải pháp pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua đất trong trường hợp hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực hoặc không đáp ứng các điều kiện pháp luật về giao dịch bất động sản. Quá trình này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, tài liệu, chứng cứ cũng như hiểu rõ quy trình, trình tự tố tụng để đảm bảo kết quả đạt được là tích cực, minh bạch và hiệu quả. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay

>>> Xem thêm: 

• Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người 
• Tư vấn khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng