NGÂN HÀNG CÓ ĐƯỢC QUYỀN BÁN ĐẤU GIÁ NHÀ ĐẤT THẾ CHẤP MÀ KHÔNG CẦN KHỞI KIỆN HAY KHÔNG?

Vấn đề về việc ngân hàng có thể trực tiếp tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, đặc biệt là nhà đất, mà không phải qua thủ tục khởi kiện đang là chủ đề được nhiều bên quan tâm, bao gồm cả các tổ chức tín dụng và người vay vốn. Trong thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm là một bước quan trọng giúp ngân hàng thu hồi nợ khi người vay không thực hiện đúng cam kết trả nợ. Tuy nhiên, quy trình này cần đảm bảo tuân thủ các điều kiện và quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Bài viết sau đây sẽ làm rõ các điều kiện, thủ tục, quyền hạn của ngân hàng, cũng như quyền lợi của khách hàng trong quá trình xử lý nhà đất thế chấp qua đấu giá mà không cần phải khởi kiện.

 

Bán đấu giá nhà đất thế chấp

Điều kiện để ngân hàng được phép xử lý tài sản thế chấp

Xử lý tài sản thế chấp là quyền hợp pháp của bên nhận bảo đảm – thông thường là ngân hàng – khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng đã ký kết. Tuy nhiên, để tiến hành xử lý tài sản theo đúng quy định, ngân hàng cần đảm bảo các điều kiện pháp lý sau đây:

• Hồ sơ thế chấp hợp lệ: Việc thế chấp tài sản, đặc biệt là nhà đất, phải dựa trên hợp đồng thế chấp được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp nếu tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Việc này nhằm xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, tránh tranh chấp phát sinh sau này.
• Đăng ký bảo đảm tài sản: Tài sản thế chấp phải được đăng ký bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản đó theo quy định tại Mục 2 Chương II Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Việc đăng ký này tạo cơ sở pháp lý vững chắc để ngân hàng được phép xử lý tài sản khi có sự vi phạm hợp đồng.
• Vi phạm nghĩa vụ của người vay: Ngân hàng chỉ được quyền xử lý tài sản khi người vay có hành vi vi phạm các điều khoản trong hợp đồng tín dụng như không thanh toán đúng hạn tiền gốc, lãi vay, sử dụng vốn sai mục đích, hoặc các vi phạm khác theo thỏa thuận đã cam kết.
• Vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh (nếu có): Trong trường hợp có bên thứ ba bảo lãnh cho nghĩa vụ của người vay, bên bảo lãnh cũng phải chịu trách nhiệm nếu vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp.
• Thỏa thuận xử lý tài sản: Các bên trong hợp đồng tín dụng và thế chấp phải có thỏa thuận cụ thể về việc xử lý tài sản khi xảy ra vi phạm, trong đó ghi rõ hình thức và thời điểm xử lý tài sản. Thông thường, nội dung này được quy định trong hợp đồng thế chấp hoặc phụ lục kèm theo.

Ngân hàng có được quyền bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện?

Theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, ngân hàng được phép tiến hành bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không phải qua thủ tục khởi kiện khi thỏa mãn các điều kiện sau:

• Đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện xử lý tài sản thế chấp như đã nêu trên.
• Có sự thỏa thuận rõ ràng về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là bán đấu giá trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp hoặc các văn bản liên quan. Trong trường hợp không có thỏa thuận cụ thể về cách thức xử lý, pháp luật quy định phương thức bán đấu giá sẽ được áp dụng, trừ khi có quy định khác trong luật.

Ngoài phương thức bán đấu giá, ngân hàng còn có thể lựa chọn các phương án khác để xử lý tài sản thế chấp nếu có sự đồng thuận từ các bên, bao gồm:

• Tự mình bán tài sản thế chấp.
• Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ của bên vay (thường gọi là nhận góp vốn bằng tài sản bảo đảm).
• Áp dụng các hình thức xử lý tài sản khác theo thỏa thuận giữa các bên.

Phải làm gì nếu ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp không đúng quy trình?

Trường hợp ngân hàng thực hiện bán đấu giá tài sản thế chấp không tuân thủ đúng quy định pháp luật hoặc vi phạm quyền lợi của người vay hoặc bên thứ ba có liên quan, các đối tượng này có quyền thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền lợi của mình, cụ thể:

• Khiếu nại: Người bị ảnh hưởng có thể gửi đơn khiếu nại về hành vi vi phạm của ngân hàng đến cơ quan có thẩm quyền, đồng thời cung cấp các chứng cứ chứng minh yêu cầu hợp pháp của mình.
• Tố cáo: Nếu hành vi vi phạm liên quan đến việc tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc các vi phạm pháp luật khác, người có quyền lợi có thể tố cáo đến Thanh tra Ngân hàng hoặc các cơ quan quản lý có thẩm quyền.
• Khởi kiện: Khi quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm do hành vi của ngân hàng, người vay hoặc bên liên quan có thể khởi kiện tại tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng tín dụng, thế chấp tài sản. Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đây là thẩm quyền của Tòa án.

 

Phương thức giải quyết khi ngân hàng bán đấu giá nhà đất thế chấp không đúng quy định

Những câu hỏi thường gặp liên quan đến việc ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp mà không cần khởi kiện

Ngân hàng có bắt buộc phải thông báo trước khi bán đấu giá không?

Trước khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp, ngân hàng có trách nhiệm gửi thông báo bằng văn bản đến bên vay (bên bảo đảm) và các bên cùng nhận bảo đảm (nếu có). Nội dung thông báo phải tuân thủ Điều 58 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trong đó nêu rõ thông tin về tài sản, lý do xử lý, thời gian, địa điểm và phương thức xử lý tài sản. Thời hạn thông báo thường được thỏa thuận trong hợp đồng, nếu không có thỏa thuận thì áp dụng theo quy định pháp luật (ví dụ: ít nhất 15 ngày đối với bất động sản).

Số tiền thu được từ bán đấu giá tài sản thế chấp được xử lý như thế nào?

Tiền thu được từ bán đấu giá tài sản bảo đảm sẽ được ưu tiên dùng để chi trả các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc xử lý tài sản (phí đấu giá, chi phí bảo quản, vận chuyển…). Sau đó sẽ thanh toán các khoản nợ gốc, lãi và các chi phí khác cho ngân hàng. Nếu có dư, số tiền còn lại sẽ được trả lại cho bên bảo đảm. Trường hợp số tiền thu được không đủ thanh toán toàn bộ khoản nợ, bên vay vẫn có nghĩa vụ thanh toán phần còn thiếu, trừ khi có thỏa thuận khác.

Người vay có thể làm gì để ngăn chặn việc ngân hàng bán đấu giá tài sản?

Người vay có thể thương lượng trực tiếp với ngân hàng để đề xuất các giải pháp khác như gia hạn trả nợ, tái cơ cấu khoản vay, hoặc tự bán tài sản trả nợ theo kế hoạch được ngân hàng chấp thuận. Ngoài ra, người vay cũng có thể thanh toán đầy đủ khoản nợ quá hạn và các chi phí phát sinh để ngăn chặn việc bán đấu giá.

Chi phí tổ chức bán đấu giá do ai chịu?

Chi phí phát sinh trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm chi phí bán đấu giá, thường do bên bảo đảm chịu trách nhiệm thanh toán, trừ khi có thỏa thuận khác. Các chi phí này sẽ được khấu trừ trực tiếp từ số tiền thu được sau bán đấu giá.

Nếu nhà đất thế chấp đang được cho thuê thì quyền lợi của người thuê nhà được bảo vệ ra sao khi tài sản bị bán đấu giá?

Theo khoản 2 Điều 182 Luật Nhà ở 2023, nếu nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp thì người thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng đã ký, trừ trường hợp vi phạm hợp đồng hoặc có thỏa thuận khác.

Ngân hàng có được tự ý bán tài sản thế chấp mà không qua đấu giá nếu không có thỏa thuận?

Nếu hợp đồng thế chấp không ghi nhận ngân hàng có quyền tự bán tài sản hoặc nhận tài sản thay thế nghĩa vụ, việc ngân hàng tự ý bán tài sản thường không hợp pháp. Phương thức bán đấu giá được ưu tiên áp dụng khi không có thỏa thuận khác.

Người vay có thể yêu cầu tạm dừng bán đấu giá nếu có tranh chấp về khoản nợ không?

Trong trường hợp có tranh chấp về khoản nợ, người vay nên cung cấp chứng cứ và yêu cầu đối chiếu với ngân hàng. Đồng thời có thể gửi đơn khiếu nại hoặc yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để tạm dừng việc xử lý tài sản trong khi tranh chấp được giải quyết.

Dịch vụ luật sư tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến bán đấu giá tài sản thế chấp

Chuyên tư vấn luật cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề về xử lý tài sản thế chấp qua bán đấu giá, bao gồm:

• Tư vấn về tính hợp pháp của giao dịch tín dụng, nghĩa vụ hợp đồng thế chấp.
• Hướng dẫn quyền và trách nhiệm của các bên trong hợp đồng vay và thế chấp tài sản.
• Tư vấn quy trình, thủ tục tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm.
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp với ngân hàng về việc xử lý tài sản.
• Soạn thảo hồ sơ khởi kiện, đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và các văn bản pháp lý liên quan.
• Đại diện khách hàng làm việc tại tòa án và các cơ quan có thẩm quyền.
• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong các thủ tục tố tụng.

Luật sư tư vấn về đất đai

Ngân hàng chỉ được phép bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý quy định. Trong trường hợp phát hiện ngân hàng xử lý tài sản không đúng quy định, người có quyền lợi liên quan cần chủ động sử dụng các biện pháp pháp lý như khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý một cách thuận lợi và tuân thủ đúng quy định. Quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.

Nguồn: Ngân hàng được bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện?

>>> Xem thêm:

• Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất 
• Có được kiện đòi lại đất đã cho người khác mượn để thế chấp ngân hàng hay không?