Có Nên Mua Đất Nông Nghiệp Làm Nhà?

Vấn đề phải xây được một cái nhà để “an cư lập nghiệp” luôn là vấn đề cần thiết và cấp bách đối với mỗi người. Tuy nhiên, khả năng tài chính của mỗi người lại khác nhau. Những người khả năng tài chính có hạn thường chọn phương án mua đất nông nghiệp để xây nhà. Liệu đây có phải giải pháp tối ưu khi tài chính có hạn? Trước hết, phải xem xét tính rủi ro và tính pháp lý của hành vi. Sau đó mới quyết định có nên mua đất nông nghiệp làm nhà không?

Quy định về việc xây nhà trên đất nông nghiệp

Có được phép xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.
Trong khi đó, đất ở lại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vậy, pháp luật có cho phép xây nhà trên đất nông nghiệp?
Theo luật đất đai quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, cấm sử dụng đất không đúng mục đích. Do đó, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng trong nông nghiệp mà không được phép xây nhà để ở.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là nếu bạn đã lỡ mua một mảnh đất nông nghiệp với dự định xây nhà trên đó hoặc bạn muốn tận dụng đất nông nghiệp sẵn có của mình để xây nhà thì sao? Điều này có được phép không? Câu trả lời là được phép.
Trong trường hợp này, bạn chỉ cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Vậy, khi bạn xây nhà trên đất ở thì bạn đã sử dụng đất đúng mục đích. Tuy nhiên, một lưu ý là phải tìm hiểu kỹ quy hoạch sử dụng đất của địa phương để biết được mảnh đất bạn muốn chuyển mục đích sử dụng có nằm trong quy hoạch được phép chuyển thành đất ở không? Nếu không nằm trong quy hoạch, bạn không chuyển mục đích sử dụng đất được thì bạn không được phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp đó.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Bước 1. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến Phòng Tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2. Phòng Tài nguyên môi trường thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Bước 3. UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Bước 4. Cơ quan có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.
Số tiền phải nộp: Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục đích sử dụng và trên cơ sở bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính, có thể được ghi nợ số tiền sử dụng đất bằng cách làm đơn xin ghi số tiền sử dụng đất phải nộp khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm, sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ thì phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Nếu trả nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Do vậy, để tránh trường hợp phải nộp số tiền sử dụng đất lớn thì hộ gia đình, cá nhân chỉ nên chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp mà mình dự tính xây nhà chứ không nên chuyển toàn bộ diện tích đất nông nghiệp mình đang có.


Tham khảo thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.