Thứ Bảy, 14 tháng 4, 2018

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT


1. Các vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật dân sự ưu tiên sự thỏa thuận của các bên trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có sự thỏa thuận của các bên thì trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp quy định tại khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự 2015.
Trong thực tế xảy ra các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật dân sự có hướng giải quyết sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sựu 2015: Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất; Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sửdụng đất.

Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại Điều 326 Bộ luật dân sự 2015: Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất; Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao.
2. Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng việc thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức thế chấp tài sản. Thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay tại tổ chức tín dụng được hiểu là một cá nhân hay một pháp nhân có nhu cầu vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng. Tuy nhiên tổ chức và cá nhân cũng có thể dùng tài sản thuộc quyền sử dụng của mình để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng đó là trường hợp họ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đặc điểm của loại tài sản này là khó chuyển dịch hoặc không thể chuyển dịch được nên pháp luật quy định những tài sản này phải đăng ký quyền sở hữu.
a. Đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất
Đối với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, pháp luật quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có quyền đem thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn.
Những tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư được nhà nước Việt Nam cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị đất thuê đã trả tiền thuê đất gắn liền với tài sản của mình đã xây dựng trên đất đó.
b. Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Bộ Luật dân sự và Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Đất phải đang trong thời hạn sử dụng.
 Hình thức của giao dịch đảm bảo bằng việc thế chấp quyền sử dụng đất: thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và phải được lập thành hợp đồng riêng nhằm đảm bảo thuận tiện cho thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Sau khi giao dịch đảm bảo được giao kết, các bên sẽ tiến hành thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, những trường hợp sau đây phải được công chứng, chứng thức:
(i) Văn bản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.
(ii) Văn bản thế chấp nhà ở. Những tình tiết, sự kiện được nêu trong giao dịch đảm bảo đã được công chứng hoặc chứng thực có giá trị chứng cứ không phải chứng minh. Người muốn bác bỏ các giá trị pháp lý đã được công chứng hoặc chứng thực phải xuất trình được các chứng cứ, chứng minh giao dịch đảm bảo đã được thực hiện trái với quy định của pháp luật.
Khi những giao dịch đảm bảo mà pháp luật quy định phải đăng ký thì tính hiệu lực của giao dịch đảm bảo được đăng ký theo luật định, trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch phải đăng ký giao dịch đảm bảo. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo là bắt buộc hay tự nguyện sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của giao dịch đảm bảo.
Thẩm quyền đăng ký giao dịch đảm bảo thế chấp quyền sử dụng đất: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường cung cấp thông tin, đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 3 Văn bản hợp nhất 8020/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành.
Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm: Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký phải phù hợp với thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo đảm quy định tại Điều 4 Văn bản hợp nhất 8020/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 10 Văn bản hợp nhất 8019/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành.
Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý quy định tại Điều 68 Văn bản hợp nhất 8019/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành như sau:
Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất.
Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm bằng việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
a. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
* Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở thì người yêu cầu đăng ký phải nộp các giấy tờ sau đây:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
Nếu không thuộc trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực) thì cần phải nộp:
+ Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực),
+ Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực).
* Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực (01 bản sao không có chứng thực).
* Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký:
Trường hợp đã đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên khác với tên ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, thì việc thực hiện đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký được thực hiện đồng thời với thủ tục chỉnh lý biến động đất đai (thay đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận).
Thẩm quyền giải quyết: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thay đổi tên của bên bảo đảm trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tên của bên nhận bảo đảm trong trường hợp mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính trước khi thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm. Trong trường hợp này, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước khi thực hiện đăng ký thay đổi.
b. Hệ quả của việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận. Sau khi ghi vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký quy định tại khoản 1 Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký văn bản thông báo vào Sổ địa chính; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký và thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.


 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét