1. Các vấn đề
pháp lý liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật dân sự ưu tiên sự thỏa
thuận của các bên trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không
có sự thỏa thuận của các bên thì trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản
gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất
cũng thuộc tài sản thế chấp quy định tại khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự 2015.
Trong thực tế xảy ra các trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc thế
chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật
dân sự có hướng giải quyết sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất mà
không thế chấp tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sựu
2015: Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đồng thời là
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn
liền với đất; Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không
đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền,
nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sửdụng đất.
Thế chấp tài sản gắn liền với đất
mà không thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại Điều 326 Bộ luật dân sự 2015: Trường
hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng
đất; Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền
với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục
sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được chuyển giao.
2. Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng việc thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một
trong những hình thức thế chấp tài sản. Thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản
vay tại tổ chức tín dụng được hiểu là một cá nhân hay một pháp nhân có nhu cầu
vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho
tổ chức tín dụng. Tuy nhiên tổ chức và cá nhân cũng có thể dùng tài sản thuộc
quyền sử dụng của mình để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng đó là trường hợp
họ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và không chuyển giao tài sản cho bên nhận
thế chấp. Đặc điểm của loại tài sản này là khó chuyển dịch hoặc không thể chuyển
dịch được nên pháp luật quy định những tài sản này phải đăng ký quyền sở hữu.
a. Đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất
Đối với thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất, pháp luật quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng
vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có quyền đem thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn.
Những tổ chức kinh tế trong nước
sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với giá trị tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư được nhà nước
Việt Nam cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị đất thuê đã trả tiền thuê đất gắn
liền với tài sản của mình đã xây dựng trên đất đó.
b. Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được dùng để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Bộ Luật dân sự và Luật Đất đai thì quyền sử
dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê
biên để đảm bảo thi hành án;
+ Đất phải đang trong thời hạn sử
dụng.
Hình thức của giao dịch đảm bảo bằng việc thế
chấp quyền sử dụng đất: thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và phải
được lập thành hợp đồng riêng nhằm đảm bảo thuận tiện cho thủ tục công chứng và
đăng ký giao dịch đảm bảo. Sau khi giao dịch đảm bảo được giao kết, các bên sẽ
tiến hành thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo:
Theo quy định của pháp luật hiện
hành, những trường hợp sau đây phải được công chứng, chứng thức:
(i) Văn bản thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền trên đất.
(ii) Văn bản thế chấp nhà ở. Những
tình tiết, sự kiện được nêu trong giao dịch đảm bảo đã được công chứng hoặc chứng
thực có giá trị chứng cứ không phải chứng minh. Người muốn bác bỏ các giá trị
pháp lý đã được công chứng hoặc chứng thực phải xuất trình được các chứng cứ,
chứng minh giao dịch đảm bảo đã được thực hiện trái với quy định của pháp luật.
Khi những giao dịch đảm bảo mà
pháp luật quy định phải đăng ký thì tính hiệu lực của giao dịch đảm bảo được
đăng ký theo luật định, trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch phải
đăng ký giao dịch đảm bảo. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo là bắt buộc hay tự
nguyện sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của giao dịch đảm bảo.
Thẩm quyền đăng ký giao dịch đảm
bảo thế chấp quyền sử dụng đất: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
tài nguyên môi trường cung cấp thông tin, đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc
trường hợp đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 3
Văn bản hợp nhất 8020/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về đăng ký giao dịch
bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành.
Nguyên tắc đăng ký, cung cấp
thông tin về giao dịch bảo đảm: Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển được đăng ký trên
cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ trong hồ sơ đăng
ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Nội dung kê khai trong đơn
yêu cầu đăng ký phải phù hợp với thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo
đảm quy định tại Điều 4 Văn bản hợp nhất 8020/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định
về đăng ký giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp quy định tại điểm c khoản 1 Điều
10 Văn bản hợp nhất 8019/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo
đảm do Bộ Tư pháp ban hành.
Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về
phương thức xử lý quy định tại Điều 68 Văn bản hợp nhất 8019/VBHN-BTP năm 2013
hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành như sau:
Trong trường hợp không có thỏa
thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
Trong trường hợp chỉ thế chấp tài
sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản
gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được
tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền
sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người
mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền
sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng
thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử
lý đồng thời với quyền sử dụng đất.
Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc
thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá
trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý
tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất
không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa
thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quyền và
nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển
giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm bằng việc thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
a. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì
người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc
đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản
chính);
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng
thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản
chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong
các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây
gọi chung là Giấy chứng nhận);
Văn bản thỏa thuận có công chứng,
chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc
tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với
đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
(01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực
kèm bản chính để đối chiếu);
Giấy tờ chứng minh trong các trường
hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp
người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có
chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng
minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm
theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
* Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong
tương lai không phải là nhà ở thì người yêu cầu đăng ký phải nộp các giấy tờ
sau đây:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản
chính);
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng
thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản
chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong
các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây
gọi chung là Giấy chứng nhận);
Nếu không thuộc trường hợp hợp đồng
thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết
kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế
chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực) thì cần phải nộp:
+ Giấy phép xây dựng theo quy định
của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư
theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực),
+ Giấy phép xây dựng theo quy định
của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư
theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực).
* Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với nhà ở
hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng
của mình, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản
chính);
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng
thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản
chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong
các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây
gọi chung là Giấy chứng nhận);
Giấy tờ chứng minh trong các trường
hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp
người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có
chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng
minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm
theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
Giấy phép xây dựng theo quy định
của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản
có công chứng, chứng thực (01 bản sao không có chứng thực).
* Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký:
Trường hợp đã đăng ký biện pháp bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi
tên khác với tên ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, thì việc thực hiện đăng ký
thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký được thực hiện đồng thời với thủ
tục chỉnh lý biến động đất đai (thay đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận).
Thẩm quyền giải quyết: Văn phòng
đăng ký đất đai xác nhận thay đổi tên của bên bảo đảm trong trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tên của bên nhận bảo đảm trong
trường hợp mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và hồ
sơ địa chính trước khi thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo
đảm. Trong trường hợp này, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký biện
pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước khi thực hiện
đăng ký thay đổi.
b. Hệ quả của việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Trường hợp đăng ký biện pháp bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn giải
quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm
đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
Sau khi ghi vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng
ký vào phiếu yêu cầu đăng ký quy định tại khoản 1 Điều 48 Nghị định
102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trường hợp đăng ký văn bản thông
báo về việc xử lý tài sản thế chấp, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng
ký văn bản thông báo vào Sổ địa chính; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu
yêu cầu đăng ký và thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho
các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét