PHÁP LUẬT GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

1. Quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Xuất phát từ nguồn gốc và mục đích của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nên quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ dành cho chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Không phải mọi hộ gia đình, cá nhân đều có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Quyền chuyển đổi này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc do nhà nước giao, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp từ người khác và họ chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp này với hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một địa bàn xã, phường, thị trấn. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước cho thuê đất không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình.

2. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 a. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định của pháp luật đất đai, việc sử dụng đất tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể chia thành hai trường hợp:

Đối với trường hợp sử dụng đất cho mục đích ở, tuy không phải tất cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013.

Đối với trường hợp sử dụng đất cho hoạt động đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc hình thức thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện về hình thức và nguồn gốc sử dụng đất sau:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải gắn với tài sản thuộc sở hữu của họ đã xây dựng trên đất.

b. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013, hoạt đông sử dụng đất tại Việt Nam của chủ thể nước ngoài có thể diễn ra trong hai trường hợp:

Trường hợp sử dụng đất cho quan hệ ngoài giao, tổ chức nước ngoài không hướng đến mục đích đầu tư mà giữ vai trò đại diện quốc gia của mình trong mối quan hệ với Việt Nam. Về cơ bản xuất phát từ bản chất của việc sử dụng đất phục vụ mục đích ngoại giao nên pháp luật đất đai không quy định quyền giao dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể này.

Trường hợp thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam với tư cách của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp liên doanh; doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư thì các doanh nghiệp này cũng phải chi trả một khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nhất định cho nhà nước. Khoản tiền đó là một phần trong nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, được đảm bảo bởi pháp luật đầu tư của Việt Nam. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước có quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất khi sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất hoặc hình thức thuê mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất:

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam có sử dụng đất tương ứng với hình thức giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất sử dụng đất góp vốn dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

c. Giới hạn trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nhiều hạn chế hơn so với chủ thể sử dụng đất trong nước, nhất là trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nhiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoàn toàn không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất trong trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng dự án đầu tư của mình theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Để được nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản, cũng như đảm bảo tiếp tục thực hiện dự án đã nhận chuyển nhượng.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được góp vốn vào vốn doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Quy định về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghệ, khu chế xuất cho dù thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm vẫn có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng được quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không quy định cụ thể về phạm vi cho thuê quy định tại Điều 174, Điều 183 Luật Đất đai 2013.

4. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất

Quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất vừa chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự với những quy định mang tính chất nguyên tắc chung, vừa chịu tác động của pháp luật của pháp luật đất đai trong việc xác định chủ thể có quyền thừa kế và nhận thừa kế trên cơ sở sự cho phép của nhà nước - chủ sở hữu đất đai. Chủ thể có quyền được pháp luật quy định chỉ có thể là cá nhân, không có chủ thể là pháp nhân như các giao dịch khác.

a. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật quốc tịch

Trường hợp nhận thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Họ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 luật Đất đai 2013.

b. Người nước ngoài

Người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

5. Quy định về tặng cho quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai có sự giới hạn đối với chủ thể nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Các chủ thể không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất:

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Trường hợp các chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất đối với những chủ thể do pháp luật quy định thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có quyền tặng, cho quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013:

-  Tặng cho nhà nước;

- Tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;

- Tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được nhận tặng cho của hộ gia đình cá nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình. Trường hợp tặng cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

6. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền trên đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam quy định tại Điều 183 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;

7. Quy định về góp vốn quyền sử dụng đất

Phạm vi góp vốn đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

                + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương tự như tổ chức kinh tế.

               + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: không bị hạn chế về chủ thể được nhận góp vốn.

Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam:

+ Đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013 thì góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

+ Đối với trường hợp nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì không có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh quy định tại Điều 184 Luật Đất đai 2013 thì có quyền góp vốn quyền sử dụng đất.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.