Thứ Hai, 26 tháng 3, 2018

ĐIỀU KIỆN THỪA KẾ, TẶNG CHO, THẾ CHẤP, GÓP VỐN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT


1. Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Thừa kế quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
- Là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất;
- Không mang tính hàng hóa - tiền tệ;
- Là giao dịch đơn phương.

Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 179 và điểm b khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
- Trường hợp để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Chủ thể để thừa kế là cá nhân sử dụng đất; thành viên hộ gia đình được nhà nước giao đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở Việt Nam. Theo đó, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trong nước quy định tại điểm d khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013. Người Việt Nam định định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được mua nhà phải gắn liền với đất ở tại Việt Nam quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013.

Vấn đề sở hữu quyền sử dụng đất ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định điểm b khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở 2014.
Vấn đề thừa kế quyền sử đụng đất phải đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:
 - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Đối với trường hợp người nhận thừa kế không được quyền cấp giấy chứng nhận, cụ thể là tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định sau đây:
- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
- Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
* Hệ quả của việc thừa kế quyền sử dụng đất:
- Là một loại tài sản của người sử dụng đất. Do vậy đối với những chủ thể sử dụng đất có sự sống, chết về mặt sinh học, quyền sử dụng đất cũng được xem là di sản thừa kế và họ được để lại di sản này cho những người thừa kế.
- Là một loại giao dịch chuyển quyền sử dụngđất, làm thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất để thừa kế.
- Thừa kế quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở hành vi pháp lý đơn phương của người để thừa kế và được thể hiện bằng di chúc, hoặc thông qua sự phân chia theo quy định của pháp luật.
2. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên tặng cho) chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù và bên được tặng cho đồng ý nhận. Tặng cho quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
- Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất;
       - Không mang tính hàng hóa – tiền tệ;
       - Là quan hệ hợp đồng (thỏa thuận).
Đối với tổ chức kinh tế thì điều kiện tặng cho giống điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Về hình thức sử dụng đất: phải là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Về điều kiện tài sản trên đất: có công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất. Phạm vi tặng cho quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013:
            + Tặng cho Nhà nước.
           + Tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.
            + Tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì điều kiên có quyền: giống điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Sử dụng đất dưới hình thức giao đất thì không phân biệt giao đất không thu tiền hay có thu tiền sử dụng đất. Sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thì phải thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê. Phạm vi tặng cho quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013:
             + Các đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
             + Hộ gia đình, cá nhân.
             + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiên dự án đầu tư được tặng cho trong các trường hợp: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 183 Luật Đất đai 2013; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai 2013; Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại quy định tại điểm a khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai 2013. Phạm vi cho thuê bao gồm tặng cho Nhà nước; Tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; Tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Viêt Nam thì được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa; Cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho đất nông nghiệp chuyên trồng lúa và các điều kiện tặng cho khác quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013.
* Trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
* Hệ quả của việc tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại giao dịch chuyển quyền vì có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất. Nó hình thành trên cơ sở sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
- Trường hợp là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Việc tặng cho quyền sử dụng đất không mang tính chất trao đổi, mua bán, pháp luật có sự giới hạn đối với chủ thể nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
3. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao quyền sử dụng đất đó cho bên nhận thế chấp. Thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
       -  Là một loại giao dịch bảo đảm, không phải chuyển quyền sử dụng đất.
       - Có thể làm thay đổi chủ thể sử dụng đất khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.
Điều kiện để có quyền thế chấp quyền sử dụng đất là phải có tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 là đã bỏ quy định chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh.
Phạm vi thế chấp:
+ Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Tổ chức kinh tế; cá nhân.
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam quy định điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
* Hệ quả của việc thế chấp quyền sử dụng đất:
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất không phải là loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vì không có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất.
- Mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất được xác định là để vay vốn và đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán khoản vốn đã vay.
- Trong thế chấp, bên thế chấp trực tiếp khai thác, tiếp tục sử dụng diện tích đất đem thế chấp. Bên nhận thế chấp không nắm giữ đất đai mà chỉ nắm giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất của bên thế chấp.
4. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình liên kết với tài sản của các chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
       - Là hoạt động mang tính đầu tư
       - Có thể làm chuyển quyền sử dụng đất trong 02 trường hợp: Có hình thành nên pháp nhân mới từ việc góp vốn; Người sử dụng đất góp vốn vào một doanh nghiệp đang tồn tại để trở thành thành viên, cổ đông của doanh nghiệp.
Điều kiện có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Các chủ thể sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các chủ thể được pháp luật quy định:
Hộ gia đình, cá nhân có quyền dùng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác và với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa cho phép hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy phải góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, nhưng quyền của họ không bị giới hạn về chủ thể cùng tham gia quan hệ như trường hợp hộ gia đình, cá nhân.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương tự như tổ chức kinh tế. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: không bị hạn chế về chủ thể được nhận góp vốn.
* Hệ quả của việc góp vốn quyền sử dụng đất:
- Dẫn đến sự chuyển quyền sử dụng đất và thay đổi chủ thể sử dụng đất.
- Trong góp vốn bằng quyền sử dụng đất, lợi nhuận mà người góp bằng quyền sử dụng đất kỳ vọng không thể phát sinh tại thời điểm góp vốn và có hay không khoản lợi nhuận này là hoàn toàn tùy thuộc vào hoạt động đầu tư, nghĩa là đòi hỏi hoạt động đầu tư phải sinh lời.


 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét