QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT

Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên có vai trò vô cùng quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của con người. Nhà nước là chủ sở hữu (đại diện đối với toàn bộ đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà chuyển giao từng thửa đất cho người sử dụng đất để trực tiếp sử dụng. Việc chuyển giao này được thực hiện thông qua các hình thức phân phối đất đai cụ thể được pháp luật quy định để đảm bảo cho đất đai được sử dụng có hiệu quả cao nhất, phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội. Người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất chính là các cách thức mà người sử dụng có được quyền sử dụng đất. Nó có thể là nhà nước giao, cho thuê đất; nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất... Nhưng dù xác lập của quyền sử dụng đất theo cách thức nào thì hình thức sử dụng của người sử dụng đất chỉ có thể thuộc một trong hai trường hợp: Giao đất hoặc thuê đất.

1. Căn cứ để giao đất

Giao đất là một trong những hình thức phân phối đất đai được áp dụng hiện nay. Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Giao đất nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất và nhà nước xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 có 2 đặc tính nổi bật sau

Thứ nhất, nhà nước giao đất bằng quyết định hành chính, cụ thể là ban hành quyết định giao đất.

Thứ hai, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Vì vậy người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất phải tuân thủ những yêu cầu mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đối với mọi trường hợp giao đất. Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc giao đất phải tuân thủ các căn cứ sau:

Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.

* Dự án đầu tư được nhà nước giao đất

Ngoài hai điều kiện quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, đối với các loại dự án đầu tư cần phải đáp ứng điều kiện giao đất cụ thể quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013:

-      Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác nhau. Nếu Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất. Nếu không thuộc Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cần có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ khi người sử dụng đất có từ 10 ha đất trồng lúa trở lên; từ 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Còn trường hợp người sử dụng đất có từ dưới 10 ha đất trồng lúa; từ dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì cần có văn bản Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

-      Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

-      Điều kiện đối với người được nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

Một là, có năng lực tài chính có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô đất sử dụng đất dưới 20 ha, nếu từ 20 ha trở lên thì vốn không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án. Bên cạnh đó, có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng.

Hai là, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.

Ba là, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Nội dung về điều kiện giao đất để thực hiện dự án đầu tư là một điểm mới trong Luật đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 vì quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 xảy ra tình trạng ồ ạt chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác làm giảm sút quỹ đất nông nghiệp, đe dọa an ninh lương thực quốc gia; Quy định được đề cập tại Luật Đất đai 2013 đã khắc phục tình trạng trên; đồng thời ngăn ngừa tình trạng có trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn giao đất, ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án, bỏ hoang đất đai gây lãng phí tài nguyên đất.

* Giao đất đối với đất đang có người sử dụng

Theo quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định giao đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng hai điều kiện sau:

-      Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

-      Thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.

Đây là điểm mới được quy định tại Luật Đất đai 2013 giúp việc bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng được thực hiện trên thực tế.

2. Hình thức giao đất

Tùy thuộc vào nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính mà hình thức giao đất được chia thành hai trường hợp: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Việc các định hình thức giao đất căn cứ vào các yếu tố loại chủ thể, mục đích sử dụng đất, diện tích sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân).

a. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Đối tượng được giao đất là phạm vi các chủ thể có thể được nhà nước giao đất. Đây là những trường hợp được hưởng ưu đãi tài chính về sử dụng đất. Việc ưu đãi quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 1013.

* Hỗ trợ cho một số trường hợp có điều kiện kinh tế khó khăn, cụ thể:

-      Đối với Hộ gia đình, cá nhân với mục đích là trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Vì vậy được giao đất nông nghiệp trong hạn mức hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013. Hạn mức giao đất là diện tích đất tối đa đối với mỗi loại đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân . Vì vậy phải tuân thủ điều kiện về diện tích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối: Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long tối đa 03 ha. Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác tối đa 02 ha.

-      Đối với tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính với mục đích là sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

* Do việc sử dụng đất của các chủ này không nhằm mục đích lợi nhuận về kinh tế mà vì lợi ích chung của xã hội, cụ thể:

-      Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên với mục đích là xây dựng trụ sở cơ quan, sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

-      Tổ chức với mục đích là xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của nhà nước.

-      Cộng đồng dân cư với mục đích sử dụng đất nông nghiệp; Cơ sở tôn giáo, mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp.

b. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013.

* Nhằm mục đích kinh doanh hoặc vì lợi ích cá nhân, không vì lợi ích chung, cụ thể:

-      Tổ chức kinh tế, mục đích thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

-      Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mục đích là thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

-      Tổ chức kinh tế, mục đích thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

* Mục đích sử dụng đất cần ổn định, lâu dài, cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân mục đích để ở.

3. Thẩm quyền giao đất

Thẩm quyền giao đất chủ yếu quy định cho ủy ban nhân dân các cấp, thẩm quyền này được xác định cụ thể tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất:

-      Thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong giao đất quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 được phân định theo loại chủ thể sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

-      Thẩm quyền của UBND cấp huyện trong giao đất quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Dất đai 2013 được quy định loại chủ thể là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

-      Trường hợp giao đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế người sử dụng đất được Ban khu kinh tế giao lại đất quy định tại Điều 150, Điều 151 Luật Đất đai 2013. Quyền là nghĩa vụ của Ban khu kinh tế không khác với quyền và nghĩa vụ của UBND tỉnh, UBND huyện. Quy định đặc biệt này nhằm giảm thủ tục hành chính trong việc đầu tư vào khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tất cả mọi thủ tục, kể cả trường hợp xác lập quyền sử dụng đất đảm bảo thuận lợi cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vào các khu vực quan trọng này.

-      Cảng vụ hàng không được giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 156 Luật Đất đai 2013 trong các trường hợp: Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay. Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.

Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất nêu ở trên không được ủy quyền. Quy định này nhằm đảm bảo cho việc giao đúng theo quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong hoạt động giao.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.