PHÁP LUẬT VỀ THUÊ VÀ CHO THUÊ NHÀ Ở

1. Những quy định chung về hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật dân sự

Thứ nhất, theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ hai, một số nội dung của hợp đồng thuê tài sản;

•           Về giá thuê: Theo Điều 473 Bộ luật dân sự 2015, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

•           Về thời hạn thuê: Theo Điều 474 Bộ luật dân sự 2015, thời hạn thuê cũng do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Thứ ba, bên thuê có quyền cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý thoe quy định tại Điều 475 Bộ luật dân sự 2015.

Thứ tư, về việc trả tiền thuê. Theo quy định tại Điều 481 Bộ luật dân sự 2015, bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ năm, về việc trả lại tài sản thuê. Theo quy định tại Điều 482 Bộ luật dân sự 2015, bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

2. Nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở

Nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, nội dung hợp đồng gồm có:

a) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;

c) Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

d) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

đ) Thời hạn cho thuê

Về thời hạn thuê, giá thuê và phương thức thanh toán tiền thuê được quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, các bên được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê thì phải thực hiện theo quy định đó.

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

f) Cam kết của các bên;

g) Các thỏa thuận khác;

h) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

i) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

j) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ Điều 131 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi bị thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 84 Luật Nhà ở 2014, bao gồm:

a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở;

b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở;

c) Bên thuê trả lại nhà ở đang thuê;

d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;

e) Bên thuê không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

g) Nhà ở cho thuê thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

h) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.

Trường hợp 2: Thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt trong trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Căn cứ Khoản 1, 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu còn trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở nhưng không thỏa thuận được về giá thuê nhà mới thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2014.

Bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

* Điều kiện thực hiện quyền: Theo quy định tại Khoản 4 ĐIều 132 Luật Nhà ở 2014, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

5. Quyền tiếp tục thuê nhà ở trong một số trường hợp đặc biệt

Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định các trường hợp đặc biệt nếu xảy ra thì bên thuê nhà được quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Trường hợp 1: Chủ sở hữu nhà ở chết

Bên thuê nhà được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng. Khi đó, người thừa kế của chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Trường hợp 2: Chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác

Bên thuê nhà được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng. Khi đó, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp 3: Bên thuê nhà ở chết

Nếu thời hạn thuê nhà vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

6. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình theo quy định tại Điều 130 Luật Nhà ở 2014. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.

7. Cho thuê nhà trong kinh doanh bất động sản

Căn cứ Điều 1 Luật Nhà ở 2014, đối với những giao dịch cho thuê nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Căn cứ Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

* Quyền của bên cho thuê nhà

Căn cứ Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên cho thuê nhà có các quyền sau:

1. Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.

5. Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.

6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên thuê có một trong các hành vi quy định tại Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;

b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;

d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.

7. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.

8. Các quyền khác trong hợp đồng.

* Nghĩa vụ của bên cho thuê

Căn cứ Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên cho thuê phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

1. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.

2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê.

3. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

4. Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.

5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

6. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

* Quyền của bên thuê nhà

Căn cứ Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà có các quyền sau:

1. Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

3. Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

4. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

5. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

6. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.

7. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

8. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê thực hiện một trong các hành vi quy định tại Khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;

c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.

9. Các quyền khác trong hợp đồng.

* Nghĩa vụ của bên thuê nhà

Căn cứ Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

4. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Mẫu hợp đồng cho thuê nhà có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai) được thực hiện theo Mẫu số 02 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.