Theo chủ đầu tư, một nhóm khách hàng mua căn hộ dự án Tân Bình Apartment tìm mọi cách khiến chủ đầu tư chậm tiến độ nhằm “hưởng lợi” từ điều khoản phụ lục hợp đồng mua bán đã ký kết. Họ trong chờ chủ đầu tư sẽ phải đền bù thiệt hại với số tiền càng lớn nếu tính theo thời gian chậm bàn giao nhà.
Khách hàng cố tình tạo mâu thuẫn?
Dự án Tân Bình Apartment (số 32 Hoàng Bật Đạt, Phường 15, quận Tân Bình, TP HCM) một lần nữa khiến dư luận quan tâm, khi mới đây chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình (Công ty Tân Bình) nộp đơn khởi kiện một số khách hàng mua căn hộ tới Trung tâm Trọng tài Quốc tế (VIAC). Theo chủ đầu tư, động thái trên nhằm thực hiện đúng các quy định pháp luật, loại bỏ hành vi trục lợi chính sách từ việc mua nhà ở xã hội.
Công ty Tân Bình cho biết, hầu hết các khách hàng bị khởi kiện đều là những người có hành vi ngăn cản chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án. Không những vậy, nhóm khách hàng này còn có biểu hiện gian dối hồ sơ để được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội tại dự án.
Đặc biệt, nhận thấy “kẽ hở” trong phụ lục hợp đồng mua bán là nếu không bàn giao căn hộ chậm nhất vào ngày 30/11/2017 thì chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại với số tiền không nhỏ, một số khách hàng mua căn hộ dự án đã thực hiện nhiều hành động khác nhau với mục đích làm cho dự án càng chậm tiến độ.
Một nhóm khách hàng tạo ra mẫu thuẫn có chủ đích với chủ đầu tư
Đại diện Công ty Tân Bình cho biết, minh chứng rõ nhất cho việc nhóm khách hàng này tìm đủ mọi cách khiến dự án chậm tiến độ là khi chủ đầu tư muốn hoàn thiện phần tum mái che thang máy tòa nhà nhằm phục vụ sửa chữa và bàn giao, nhóm khách hàng trên tiếp tục khiếu kiện đông người đến Sở Xây dựng nhằm ngăn cản việc hoàn thiện để bàn giao.
Ngoài ra, nhóm khách hàng này còn thường xuyên căng băng rôn, khiếu nại đông người nhằm cản trở việc hoàn thiện các thủ tục của dự án, buộc cơ quan chức năng liên tục tiến hành thanh tra, kiểm tra.
Thậm chí, nhóm khách hàng còn gửi đơn khởi kiện đến VIAC về việc chậm bàn giao và được tuyên thắng kiện. Qua đó, chủ đầu tư phải bồi thường cho mỗi trường hợp lên đến hàng trăm triệu đồng. Song song đó, các khách hàng yêu cầu cơ quan chức năng phong tỏa toàn bộ tài sản dự án, tài sản của cá nhân, ngăn chặn xuất nhập cảnh đối với các lãnh đạo công ty có liên quan.
“Một mặt khởi kiện công ty, yêu cầu bồi thường và phong tỏa, không cho thực hiện dự án; Một mặt khiếu kiện đến cơ quan quản lý Nhà nước yêu cầu chủ đầu tư phải sớm bàn giao nhà. Họ cố tình tạo ra hai luồng mong muốn và mục đích mâu thuẫn, trái ngược nhau để dự án rơi vào bế tắc, tiếp tục bị chậm tiến độ", Công ty Tân Bình thông tin.
Càng chậm bàn giao khách hàng càng "siêu lợi nhuận"
Dự án Tân Bình Apartment vốn là dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, từ việc kêu gọi của Chính phủ về đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội, Công ty Tân Bình đã chuyển đổi một phần sang dự án nhà ở xã hội. Lúc bấy giờ, giá bán nhà ở xã hội do Sở Xây dựng TP HCM thẩm định và duyệt giá là 11.970.000đ/m2 sàn căn hộ (đã bao gồm VAT).
Với các căn hộ nhà ở xã hội tại khu vực quận Tân Bình có diện tích từ 56m2 - 68m2, thời điểm năm 2016 người mua chỉ bỏ ra số tiền từ 900 triệu đến 1 tỷ đồng đã có một căn với đầy đủ nội thất. Bên cạnh đó, người mua còn được hỗ trợ gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ với lãi suất chỉ 5%/năm, tối đa một hợp đồng được hỗ trợ vay lên tới 600 triệu đồng. Như vậy, chỉ cần từ 200 - 350 triệu đồng, người mua đã có thể sở hữu một căn hộ nhà ở xã hội không khác lắm so với khu nhà ở thương mại tại địa bàn trung tâm quận Tân Bình.
Công ty Tân Bình đang nổ lực hoàn thành dự án
Do vừa thi công vừa phải làm các thủ tục chuyển đổi nên dự án Tân Bình Apartment bị chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán đã ký với khách hàng trước đó. Để giải quyết việc này, chủ đầu tư đã tổ chức buổi đối thoại với khách hàng, đi đến thống nhất chung về thời hạn bàn giao căn hộ chậm nhất vào ngày 30/11/2017. Điều này được bổ sung thành phụ lục trong hợp đồng mua bán.
Thực tế, người mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án, ai cũng mong chủ đầu tư sớm hoàn thiện và bàn giao nhà đúng tiến độ, nhất là dự án nhà ở xã hội, đối tượng mua là những người có thu nhập thấp, không có chỗ ở phải đi thuê nhà, phải vay mượn, dành dụm tiền cả đời để mua.
“Tuy nhiên, tại dự án nhà ở xã hội Tân Bình Apartment, có nhóm khách hàng lại có “nhu cầu” hết sức phi lý: Nhận nhà càng chậm càng tốt. Bởi càng chậm bàn giao thì khách hàng càng được nhận số tiền bồi thường lớn. Ngoài ra, giá căn hộ cũng tăng cao theo thời gian. Ban đầu, khách hàng chỉ cần bỏ ra số tiền từ 200 - 350 triệu đồng, sau 5 năm nhóm khách hàng này nhận được căn nhà trị giá khoảng 2,5 tỉ đồng và khoản bồi thường lên đến 700 triệu đồng.
Chính vì “siêu lợi nhuận” như thế nên nhóm khách hàng mua nhà tại dự án Tân Bình Apartment mới đưa ra khẩu hiệu "Khởi kiện để nhận nhà chậm, sẽ được nhận thêm một chiếc ôtô trị giá 500 triệu đến 700 triệu” để lôi kéo thêm nhiều người tham gia”, Công ty Tân Bình cho biết.
Chủ đầu tư đầu tư “van nài” để hoàn thành trách nhiệm.
Dự án Nhà ở - nhà ở xã hội Tân Bình Appartmenttại được thực hiện theo chính sách kêu gọi của Chính Phủ chuyển đổi khối nhà ở thương mại sang khối nhà ở xã hội. Sau 05 năm đầu tư xây dựng, với các hành vi phá quấy của nhóm khách hàng trên, khối nhà ở xã hội chiếm diện tích 2072m2 đã thiệt hại toàn bộ khu đất trị giá gần 200 tỉ đồng, kèm theo việc mất hàng trăm tỷ cho việc xây dựng bị thua lỗ và thời gian tháo dỡ, công trình đình chỉ kéo dài, vay nợ ngân hàng, bồi thường khiếu kiện, cá nhân các lãnh đạo bị cấm xuất nhập cảnh mất tự do khi đi công tác nước ngoài, các cán bộ nhân viên của Công ty không có việc làm lương thấp dần dần đã phải bỏ công ty, doanh nghiệp mấp mé trên bờ vực phá sản.
Dẫu vậy, doanh nghiệp vẫn phải gắng gượng, van nài mong muốn hoàn thành nốt các thủ tục pháp lý dự án để hoàn thành trách nhiệm bàn giao nhà cho các khách hàng.
Theo Thạc sỹ - Luật sư Võ Mộng Thu, Luật sư thành viên Công ty luật Long Phan PMT (Đoàn Luật sư TP HCM): Trong các vụ tranh chấp, nếu các bên không còn thể thoả thuận hoặc hoà giải với nhau để giải quyết thì nên sớm đưa ra Cơ quan tài phán để giải quyết theo quy định pháp luật. Việc kéo dài tranh chấp mà không được giải quyết sẽ càng gây thiệt hại cho các bên, thậm chí giá trị thiệt hại cao hơn nhiều lần giá trị tranh chấp. Mặt khác dễ dẫn đến hướng ứng xử theo kiểu càng gây thiệt hại, gây càng nhiều tổn thất kinh tế cho nhau, biến việc tranh chấp thành việc “triệt hạ” hoạt động bên kia,…
Về hướng xử lý, tuỳ theo phạm vi yêu cầu của từng bên, Cơ quan tài phán sẽ giải quyết căn cứ theo quy định pháp luật, quyền và nghĩa vụ, lỗi để xác định trách nhiệm dân sự từng bên, xác định pháp lý về giao dịch. Trong đó, các quyền và lợi ích hợp pháp được Cơ quan tài phán căn cứ theo quy định pháp luật để bảo vệ và chấp nhận, với những yêu cầu không hợp pháp sẽ không bao giờ được pháp luật bảo vệ.
Với vụ việc trên, việc yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với chủ đầu tư không được thay đổi hiện trạng dự án để hoàn thiện dự án là có sự mâu thuẫn giữa quyền và nghĩa vụ của chính người yêu cầu, tự gây thiệt hại cho chính họ (không hoạt động nên không được nhận nhà) và cũng vô tình kéo theo phần thiệt cho nhiều người khác do không được nhận nhà. Thậm chí, thời gian áp dụng biện pháp ngăn chặn theo yêu cầu này sẽ được phản ánh khi xác định bồi thường thiệt hại là không được tính, do phải loại trừ thời gian này ra theo Điều 585 Bộ Luật Dân sự 2015 về nguyên tắc bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp không hợp lý, tự gây thêm thiệt hại cho chính mình.
Ngoài ra, căn cứ Điều 305 Luật Thương mại 2005 quy định về nghĩa vụ hạn chế tổn thất: “Bên yêu cầu bồi thường thiệt hại phải áp dụng các biện pháp hợp lý để hạn chế tổn thất kể cả tổn thất đối với khoản lợi trực tiếp đáng lẽ được hưởng do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra; nếu bên yêu cầu bồi thường thiệt hại không áp dụng các biện pháp đó, bên vi phạm hợp đồng có quyền yêu cầu giảm bớt giá trị bồi thường thiệt hại bằng mức tổn thất đáng lẽ có thể hạn chế được”.
Do đó, các bên nên lựa chọn biện pháp tối ưu, kể cả đến giai đoạn thi hành án, trong đó, phương án các bên cùng hiểu và có thể hoà giải dù chỉ một phần, hoặc toàn bộ vẫn là phương cách luôn được khuyến khích.
