Thẩm quyền Tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai – BẤT CẬP TỪ THỰC TẾ VÀ KIẾN NGHỊ XỬ LÝ

        Tóm tắt: Thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân (TAND) là một chế định quan trọng, được Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) dành nguyên một chương để quy định chi tiết các trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai thì vẫn chưa được quy định, hướng dẫn cụ thể. Dẫn tới khi áp dụng vào thực tiễn xét xử, Tòa án gặp nhiều lúng túng để xác định thẩm quyền, đùn đẩy hồ sơ qua lại. Bài viết này phản ánh thực trạng giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai và quan điểm đề xuất của tác giả để khắc phục các bất cập đã và đang xảy ra. 

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án

1. Quy định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai

1.1. Thế nào là tranh chấp liên quan đến đất đai

        BLTTDS năm 2015 không quy định, giải thích thế nào là tranh chấp liên quan đến đất đai. Xét hệ thống văn bản hướng dẫn, tại điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (HĐTPTANDTC) ban hành ngày 03/12/2012 về việc hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại tòa án cấp sơ thẩm” của BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS (Hiện nay văn bản này vẫn còn hiệu lực áp dụng) có nêu khái niệm theo dạng liệt kê các tranh chấp liên quan đến đất đai. Cụ thể, “Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của BLTTDS”. Về sau, Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của HĐTPTANDTC mà tác giả phân tích dưới đây cũng có liệt kê các tranh chấp liên quan đến đất đai.
        Nếu chỉ xét theo khía cạnh ý nghĩa thể hiện trên mặt câu chữ thì có thể hiểu tranh chấp liên quan đến đất đai là tất cả các loại tranh chấp trong đó có liên quan đến đất đai. Nếu hiểu theo nghĩa này, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rất rộng, trong đó bao gồm cả các tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ dân sự có liên quan đến đất như tranh chấp hợp đồng, tranh chấp di sản thừa kế, tranh chấp tài sản chung của vợ chồng…
        Tuy nhiên, xét thấy nếu hiểu theo nghĩa này thì phạm vi tranh chấp liên quan đến đất đai quá rộng lớn, gây khó khẳn trong việc quản lý giải quyết tranh chấp. Tác giả nhận thấy nên tách riêng tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai. Theo đó, tranh chấp liên quan đến đất đai chỉ bao gồm các loại tranh chấp quyền, nghĩa vụ giữa các bên phát sinh trong quan hệ giao dịch dân sự như hợp đồng, huyết thống, hôn nhân… có liên quan đến đất đai mà việc giải quyết tranh chấp này có thể gián tiếp tác động, ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất.

1.2. Phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai

        Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”.
Việc phân định hai loại tranh chấp này đã được Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) hướng dẫn gián tiếp thông qua Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017:
– Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.
– Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
        Như vậy, TANDTC đã có sự hướng dẫn phân định, không phải mọi tranh chấp có liên quan tới đất đai, tới quyền sử dụng đất đều được kết luận là tranh chấp đất đai. Việc phân định chính xác loại tranh chấp giúp cho việc xác định chính xác cơ quan có thẩm quyền giải quyết cũng như trình tự, thủ tục giải quyết.
        Vậy pháp luật đã quy định thẩm quyền giải quyết đối với loại vụ việc này như thế nào?

1.3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất

* Thẩm quyền theo vụ việc

        Dựa vào xác định loại quan hệ tranh chấp mà từ đó xác định vụ án này có thuộc thẩm quyền của Tòa án hay không. Nhiều người coi đây chỉ là bước thừa thãi, bỏ qua thẩm quyền theo vụ việc mà trực tiếp xem thẩm quyền theo cấp. Thông thường việc xác định thẩm quyền theo vụ việc là bước đệm để xác định thẩm quyền theo cấp Tòa án.
        Các tranh chấp liên quan đến đất đai phổ biến:
– Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự: hợp đồng đặt cọc đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất,…
– Tranh chấp về thừa kế tài sản: tranh chấp di sản thừa kế là quyền sự dụng đất (chia theo di chúc hay chia theo pháp luật)…
– Tranh chấp chia tài sản khi ly hôn; chia tài sản sau khi ly hôn khi tài sản này là đất đai
– Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân…

* Thẩm quyền theo cấp

        Căn cứ khoản 1 Điều 35 BLTTDS năm 2015 thì đối với các tranh chấp liên quan tới đất đai, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là TAND cấp huyện. Chỉ trừ một số trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, hoặc cần phải tiến hành ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì vụ việc sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa tỉnh.

* Thẩm quyền theo lãnh thổ

        Theo khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015, thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
(i) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự.
(ii) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự.
(iii) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
        Khi xem xét một vụ việc, đầu tiên phải xác định đối tượng tranh chấp của nó là gì, nếu trong trường hợp đối tượng là bất động sản (đất đai; nhà, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất) thì thẩm quyền giải quyết luôn là Tòa án nơi có bất động sản đó, không xét nơi cư trú, làm việc của bị đơn hay lựa chọn theo thỏa thuận của các bên.
        Chính vì yếu tố “tuyệt đối” như vậy, cộng thêm việc phân định các tranh chấp liên quan tới đất đai chưa được quy định rõ ràng khi áp dụng vào thực tế đã xảy ra nhiều mâu thuẫn, khó khăn trong việc xác định thẩm quyền Tòa án.

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

2. Thực tế áp dụng quy định về thẩm quyền giải quyết

        Hiện nay, khi giải quyết các loại tranh chấp liên quan đến đất đai, tồn tại hai luồng quan điểm khác nhau khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Cụ thể:
        Theo quan điểm thứ nhất: tranh chấp liên quan đất đai thực chất chỉ là tranh chấp liên quan tới giao kết dân sự giữa các bên như tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc tranh chấp thừa kế… – các bên chỉ mâu thuẫn, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong việc thực hiện giao dịch này, “đất” ở đây chỉ là đối tượng trong giao dịch của họ, chứ không là đối tượng trong tranh chấp. Do đó thẩm quyền giải quyết thuộc về TAND nơi bị đơn cư trú, làm việc.
        Quan điểm thứ hai: tranh chấp liên quan đất đai là các tranh chấp ít hay nhiều đều có ảnh hưởng tới quyền lợi, nghĩa vụ đối với đất, việc giải quyết tranh chấp này sẽ tác động gián tiếp tới việc có thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất hay không. Do đó, khi giải quyết tranh chấp này cần thuộc về thẩm quyền của TAND nơi có đất để giải quyết một cách đúng đắn, chính xác.
        Ví dụ: Trong vụ việc vụ án “tranh chấp hợp đồng đặt coc” giữa nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc D và bị đơn bà Trần Thị Thu S. Ngày 12/12/2018 nguyên đơn nộp đơn khởi kiện tại TAND quận GV, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất tọa lạc xã Tân Thạnh Đông, huyện C.C, TP.HCM giữa bà S và ông D; yêu cầu bà S trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng.
        TAND TP.HCM ban hành Công văn số 428/TATP v/v giải quyết tranh chấp về thẩm quyền giải quyết vụ án – xác định để có căn cứ giải quyết thì Tòa án phải thu thập chứng cứ để làm rõ: vì sao không thực hiện giao kết hợp đông; việc không thực hiện giao kết đó có thuộc trường hợp bất khả kháng, yếu tố khách quan hay do lỗi của ai… Để xác minh, thu thập chứng cứ thuận lợi thì tòa giải quyết vụ án này là TAND huyện C.C (thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 BLTTDS năm 2015).
        Tác giả bài viết đồng ý với quan điểm thứ nhất. Về bản chất, “đất” trong vụ việc này không phải đối tượng tranh chấp. Việc giải quyết tranh chấp không phải luôn ảnh hưởng, tác động tới quyền hợp pháp đối với “đất” này. Đồng thời, trong quá trình giải quyết không phải lúc nào cũng phân tích làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng, xác định người sử dụng đất hợp pháp … thì mới giải quyết được vụ việc.
        Thẩm quyền chính của tòa là giải quyết tranh chấp giữa các bên về quyền được xác lập trên cơ sở hợp đồng, di chúc, quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân… giữa các bên tranh châp về các quan hệ xác lập này, còn việc giải quyết quyền sử dụng đất thuộc về ai, ai có quyền, nghĩa vụ đối với đất thì được tòa giải quyết sau khi đã giải quyết xong tranh chấp chính,
        Trong tranh chấp liên quan đến đất đai, giữa các bên tồn tại quan hệ ràng buộc mà không phải thông qua đối tượng là đất đai. Khi giải quyết, các bên không bị rằng buộc bởi điều kiện tiên quyết là phải hòa giải tại UBND cấp xã thì mới được quyền khởi kiện như tranh chấp đất đai thông thường.

3. Bất cập và hệ lụy

3.1. Sự đùn đẩy về thẩm quyền

        Chính vì sự không phân định rõ ràng trong các văn bản pháp luật mà trong thực tiễn xét xử, cơ quan tiến hành tố tụng tự giải thích, định nghĩa riêng đối với “tranh chấp liên quan đất đai” dẫn tới việc mỗi cơ quan có cách xác định thẩm quyền riêng.
        Đối với tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trên giữa ông D và bà S, ban đầu ông D gửi đơn khởi kiện đến TAND Quận GV – nơi có bà S cư trú. Vụ án đã được TAND Quận GV thụ lý vào ngày 02/01/2019 và đến ngày 17/7/2019 do cần phải đợi kết quả thu thập chứng cứ. Đến 28/5/2020 bất ngờ TAND Quận GV lại ban hành quyết định chuyển hồ sơ vụ án sang lý do đối tượng tranh chấp là bất động sản tọa lạc tại huyện C.C, TP.HCM nên thuộc thẩm quyền của TAND huyện C.C, TP.HCM.
        Ngày 08/7/2020 TAND huyện C.C Thông báo về việc thụ lý vụ án. Tuy nhiên sau đó TAND huyện C.C lại chuyển hồ sơ ngược lại cho TAND quận GV vì đối tượng tranh chấp là số tiền đặt cọc mà không phải bất động sản nên Tòa án nơi bị đơn cư trú giải quyết theo thẩm quyền. Sau khi xin ý kiến của Chánh ánTAND TP. HCM thì TAND quận GV tiếp tục chuyển về cho phía TAND huyện C.C.
        Trong một vụ án khác, thẩm quyền giải quyết không phải chỉ giới hạn giữa hai Tòa án trực thuộc cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Thúy H và Công ty CP kinh doanh bất động sản KA. Ban đầu bà H gửi đơn khởi kiện đến TAND Quận TB, TP.HCM. Đến ngày 13/1/2022, TAND quận TB chuyển đơn khởi kiện của bà H cho TAND huyện TN, tỉnh Đồng Nai với lý do tranh chấp liên quan đến bất động sản tại xã Hưng Lộc huyện TN tỉnh Đồng Nai.
        Ngày 10/02/2022, TAND huyện TN tỉnh Đồng Nai gửi Thông báo chuyển hồ sơ tới TAND quận TB, TP.HCM (lý do: xác định đây là yêu cầu đòi lại tài sản không phải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – không cần phải thu thập chứng cứ liên quan đến việc chuyển nhựng quyền sử dụng đất giữa các bên (như giá trị pháp lý, trách nhiệm của các bên, xác định lỗi làm hợp đồng vô hiệu… ). Vì vậy TAND quận TB thụ lý là đúng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015.
        Ngày 10/3/2022, TAND Quận TB lại ra Thông báo chuyển đơn khởi kiện vì tranh chấp liên quan bất động sản ở xã An Ngãi, huyện LĐ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Cuối cùng, vụ án đã được TAND huyện LĐ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ra thông báo về việc thụ lý Vụ án số 61/TB-TLVA ngày 06/6/2022.

3.2. Thời gian giải quyết vụ án kéo dài

        Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 BLTTDS năm 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự liên quan đến đất đai thông thường kéo dài 04 tháng, trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại bất khả kháng thì cũng không kéo dài quá 06 tháng. Tuy nhiên thực tiễn, hiện nay các vụ án đang trong tình trạng bị tồn đọng, thời gian dài nhưng không có tiến triển.
      Vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông D và bà S: bắt đầu từ ngày 12/12/2018 thì đến 14/12/2021 mới được thụ lý đúng TAND có thẩm quyền theo hướng dẫn của Chánh án TAND TP.HCM và bắt đầu tiến hành các bước giải quyết tiếp theo theo thủ tục tố tụng dân sự. Vụ án kéo dài hơn 03 năm mà vẫn chưa được giải quyết triệt để.
        Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với Công ty cổ phần KA kéo dài hơn 01 năm mới chính thực được thụ lý giải quyết
        Trong trường hợp TAND TP.HCM không đưa ra công văn hướng dẫn, xác định thẩm quyền giải quyết mà để mặc cho TAND quận GV và TAND huyện C.C chuyển đơn qua lại như vậy thì tranh chấp này bao giờ mới được giải quyết? Trường hợp TAND huyện LĐ lại tiếp tục chuyển đơn lại cho TAND Quận TB thì thời hạn còn kéo dài bao lâu?
        Quyền và lợi ích của các đương sự không những không được bảo vệ mà còn bị xâm phạm nhiêm trọng, tốn kém chi phí, tiền của, công sức mà không có kết quả.

Hệ lụy từ việc xác định sai thẩm quyền giải quyết

3.3. Đương sự tốn kém và thiệt hại lớn trong quá trình theo đuổi giải quyết vụ án

        Điều này là hệ quả tất yếu của việc thời gian bị kéo dài. Thiệt hại của đương sự sẽ rất nhiều. Tuy nhiên, từ thực tiễn đồng hành cùng các đương sự, khách hàng, tác giả xin phép đưa một số thiệt hại cơ bản như sau:
Thứ nhất, thời gian và chi phí đi lại của đương sự (trong trường hợp đương sự tự mình thực hiện hoạt động tố tụng), chi phí thuê dịch vụ pháp lý từ luật sư để theo đuổi vụ kiện.
Thứ hai, các tranh chấp liên quan đến đất đai thường gắn liền với giá trị tài sản, mà cụ thể nhất là một khoản tiền. Khoản tiền này xét về quyền của đương sự thì khi thời gian giải quyết kéo dài, họ có quyền yêu cầu tòa án tính lãi suất. Tuy nhiên, trên thực tế, điều mà đương sự cần tòa án xem xét, xử lý là họ sớm lấy lại số tiền này hoặc dựa trên bản án/quyết định có hiệu lực, để yêu cầu cơ quan chức năng xem xét công nhận giao dịch hoặc công nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Từ thực tiễn đã ở nêu ở trên, đương sự phải chạy theo các văn bản chuyển tòa, thời gian cứ trôi đi và đương sự cũng không biết khi nào có thể lấy lại tiền hoặc buộc bên kia tiếp tục thực hiện giao dịch hoặc yêu cầu cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…..
Thứ ba, việc chuyển tòa khiến các quyền của đương sự bị “hạn chế”. Theo đó, trường hợp phát hiện thấy người bị kiện đang có dấu hiệu tẩu tán tài sản, né tránh trách nhiệm. Người yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì thủ tục giải quyết cũng không đảm bảo được tính khẩn cấp, cứu vãn được tài sản để đảm bảo thi hành án sau này. Bởi đơn cử việc tòa chuyển đơn khởi kiện đi cũng cần có thời gian. Công tác văn thư ở các cấp tòa hiện nay cũng đang rất khó khan. Kinh phí cho Thừa phát lại tống đạt, không phải tòa nào cũng đảm bảo. Nhiều trường hợp, cán bộ tòa án phải bỏ tiền túi để gửi hồ sơ hoặc tự mình trực tiếp tống đạt. Trong khoảng thời gian này, yêu cầu của đương sự… tạm thời chưa được xem xét.

4. Quan điểm của tác giả

        TANDTC cần ban hành một văn bản hướng dẫn thống nhất, cụ thể trường hợp tranh chấp liên quan tới đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nào. Trường hợp Tòa không có thẩm quyền những đã tiến hành thụ lý thì giải quyết như thế nào?
        Cần áp dụng linh hoạt, trong đó quy định rõ các trường hợp vụ án đang được xem xét, thụ lý, giải quyết trước khi có văn bản hướng dẫn thì xử lý như thế nào, trường hợp xảy ra sau văn bản hướng dẫn xử lý như thế nào?
        Thiết nghĩ, chúng ta vẫn nên theo hướng để TAND nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho các đương sự chính xác nhất.
        Đối với vướng mắc trong việc thu thập thông tin liên quan đến đất đai, bất động sản khác có trong vụ tranh chấp, xét thấy, theo quy định tại Điều 105 BLTTDS năm 2015, trong quá trình giải quyết Tòa án có thể ra quyết định ủy thác để Tòa án khác lấy lời khai của đương sự, người làm chứng, tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, tiến hành định giá tài sản hoặc các biện pháp khác để thu thập chứng cứ, xác minh các tình tiết của vụ việc dân sự. Do đó, đối với các tranh chấp liên quan đến đất mà bị đơn có nơi cư trú và phần “đất liên quan” là khác nhau thì Tòa án nơi bị đơn cư trú có thể ủy thác thu thập chứng cứ cho Tòa án khác xác minh các tình tiết có liên quan.

Tài liệu tham khảo:
1. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
2. Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;
3. Đặng Quang Dũng, Thực trạng về xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, https://tapchitoaan.vn/thuc-trang-ve-xac-dinh-tham-quyen-cua-toa-an-theo-lanh-tho-doi-voi-tranh-chap-ve-hop-dong-dat-coc6854.html, truy cập ngày 05/11/2022.

Nguồn: https://phapluatdansu.edu.vn/2022/11/11/09/24/tham-quyen-toa-an-giai-quyet-tranh-chap-lien-quan-den-dat-dai-bat-cap-tu-thuc-te-va-kien-nghi-xu-ly/