1. Điều kiện của người sử dụng đất thực hiện xây dựng công trình trên đất
Người sử dụng đất được thực hiện
việc xây dựng công trình trên đất khi có các điều kiện sau đây:
- Trước khi khởi công xây dựng
công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng 2014 đối với đối tượng phải được xin
phép khi xây dựng công trình và nhà ở, trừ trường hợp những công trình, nhà ở
được miễn giấy phép xây dựng;
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, xác định có đất thổ cư hoặc đất chuyên dùng.
- Đất không có tranh chấp;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
2. Chủ thể và đối tượng xây dựng công trình; nhà ở trên đất
Cá nhân trong nước phải đáp ứng
điều kiện quy định tại Điều 8 Luật nhà ở 2014: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Mục đích xây dựng để ở hoặc để kinh doanh.
Đối với tổ chức trong nước thì xây
dựng công trình để kinh doanh, làm cơ sở kinh doanh, cho người lao động ở.
Đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thì xây dựng công trình để đầu tư kinh doanh; để ở; Phải được phép
nhập cảnh vào Việt Nam. Nếu người Việt Nam định cư ở người ngoài được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở thương mại thì được phép bán nền để
tự tổ chức xây dựng nhà ở.
Đối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài quy định tại Điều 159 Luật nhà ở 2014: Tổ chức, cá nhân người nước ngoài
đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước
ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh
vào Việt Nam.
3. Hiện trạng thửa đất
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công
bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được
tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định
của pháp luật (bao gồm xây dựng mới nhà ở, công trình).
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng
đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục
đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền
của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng
cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công
trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định
của pháp luật.
Khi tiến hành cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, cơ quan địa chính phải tiến hành đo đạc,
xác minh diện tích đất thực tế, xác định đất không có tranh chấp và thống nhất
diện tích trên thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi nộp
đơn xin cấp giấy phép xây dựng.
4. Cấp giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản
pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa
chữa, cải tạo, di dời công trình quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng
2014 bao gồm:
Giấy phép xây dựng có thời hạn là
giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng
trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Giấy phép xây dựng theo giai đoạn
là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của
dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện
xong.
Việc cấp giấy phép xây dựng là nhằm
tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (dưới đây gọi là chủ đầu
tư) thực hiện việc xây dựng các công trình nhanh chóng, thuận tiện; Đảm bảo quản
lý việc xây dựng theo quy hoạch và việc tuân thủ các quy định của pháp luật có
liên quan; Là căn cứ để giám sát thi công, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng,
lập hồ sơ hoàn công và đăng ký sở hữu hoặc sử dụng công trình.
a. Đối tượng phải xin phép khi xây dựng công trình và nhà ở
- Nhà ở riêng lẻ của nhân dân
không thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng;
- Các công trình thuộc các dự án
của tư nhân, tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp nhà nước, không sử dụng vốn
ngân sách nhà nước hoặc vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư
phát triền của nhà nước;
- Các công trình của cơ quan ngoại
giao và tổ chức quốc tế, các công trình tôn giáo.
b. Những công trình, nhà ở được miễn giấy phép xây dựng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 89
Luật xây dựng 2014, những công trình, nhà ở được miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình bí mật nhà nước,
công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai
đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
- Công trình thuộc dự án đầu tư
xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ
tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
- Công trình xây dựng tạm phục vụ
thi công xây dựng công trình chính;
- Công trình xây dựng theo tuyến
ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về
hướng tuyến công trình;
- Công trình xây dựng thuộc dự án
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng
theo quy định của Luật Xây dựng 2014;
- Nhà ở thuộc dự án phát triển đô
thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới
500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt;
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp
đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không
làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn
công trình;
- Công trình sửa chữa, cải tạo
làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu
cầu về quản lý kiến trúc;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật ở
nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực
chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
- Công trình xây dựng ở nông thôn
thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng
được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo
tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy
phép xây dựng có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ
sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi,
lưu hồ sơ.
c. Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định
53/2017/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng thuộc một
trong các loại sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Giấy tờ về đất đai đối với trường
hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy tờ về việc xếp hạng di
tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
- Hợp đồng thuê đất được giao kết
giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao
thông;
- Văn bản của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng
đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai.
d. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Theo quy định tại Điều 40 Nghị định
59/2015/NĐ-CP, điều kiện cấp giấy phép xây dựng:
* Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
+ Thuộc khu vực có quy hoạch phân
khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa
thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Phù hợp với quy mô công trình
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của
công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
+ Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ
công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn,
nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá
dỡ.
* Điều kiện riêng đối với từng loại công trình, nhà ở:
Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng
có thời hạn phải đáp ứng điều kiện:
+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
+ Bảo đảm an toàn cho công trình,
công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định pháp luật;
+ Thiết kế xây dựng công trình đã
được thẩm định, phê duyệt;
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây
dựng phù hợp với từng loại giấy phép.
Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng
điều kiện:
+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
+ Bảo đảm an toàn cho công trình,
công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường theo pháp luật quy định;
+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ
được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng .
Khi hết thời hạn mà kế hoạch thực
hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng
có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng
công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây
dựng có thời hạn.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng
trong đô thị tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng
được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết theo
quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì giấy phép quy hoạch xây dựng hoặc
thông tin quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp là cơ sở để
xem xét cấp giấy phép xây dựng.
5. Khởi công xây dựng
Chủ đầu tư tiến hành khởi công
xây dựng khi đủ điều kiện về khởi công quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng
2014.
Trước khi khởi công xây dựng công
trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp theo quy định của Luật Xây dựng 2014, trừ trường hợp công trình được miễn
giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi
công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại
địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Thời hạn khởi công công trình
không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
Trước thời điểm giấy phép xây dựng
hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu
tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia
hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia
hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ
đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
Chủ đầu tư có nghĩa vụ nộp đầy đủ
hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng. Chịu trách nhiệm về tính chính xác,
trung thực của nội dung hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp
phép xây dựng theo Điều 63 Luật xây dựng 2014 thì tùy theo tính chất, quy mô
công trình bao gồm những tài liệu sau đây:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng công
trình;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét