Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định
trong Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản
lý, sử dụng đất đai. Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu
kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra
mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch.
Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện
theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia
vào quan hệ pháp luật được quy định tại Điều 117 Luật Đất đai 2013 thì hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
Một là, đấu giá quyền sử dụng đất được thực
hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên tham gia.
Hai là, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải
đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu
giá tài sản.
2.
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất được
quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các
trường hợp sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp;
- Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối;
- Giao đất , cho thuê đất đối với đất nhà
nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp,
cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ
gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường
hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Quy định trường hợp ưu đãi nhất định như
không phải trả tiền sử dụng đất, đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất... thì sẽ
không đủ điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.
3.
Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất được
quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013, thuộc các trường hợp sau:
- Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng
đất;
- Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất theo quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai 2013;
- Sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có
nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều
129 Luật Đất đai 2013; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để
xây dựng trụ sở làm việc; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối
với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
- Sử dụng đất vào hoạt động khoáng sản;
- Sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở tái
định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ;
- Giao đất ở cho cán bộ, công nhân viên chức
chuyển nơi công tác (theo quyết định điều động của cơ quan thẩm quyền);
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ
khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở hoặc chưa được nhà nước giao đất ở;
- Các trường hợp đặc biệt khác do Thủ tướng
Chính phủ quyết định.
Trường hợp đấu giá không thành công: đối với
những trường hợp đấu giá nhưng không có người tham gia, chỉ có một người đăng
ký tham gia, hoặc đấu giá 2 lần không thành công thì nhà nước thực hiện quyền
giao đất hoặc cho thuê đất mà không qua đấu giá quyền sử dụng đất.
4.
Nghĩa vụ tài chính đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê được quy định tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 sửa đổi,
bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước như sau:
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một
năm. Giá khởi Điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số Điều chỉnh giá đất. Đơn
giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện Điều chỉnh
đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức Điều chỉnh
không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn
định liền kề trước đó.
Thứ hai, trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu
giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi Điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê được
xác định như sau:
+ Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất
của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá
đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ
đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với
tỉnh còn lại thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể
do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất
của địa phương do Sở Tài chính làm Thường trực hội đồng tổ chức thẩm định,
trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
+ Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất
của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá
đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng
đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại thì
giá đất khởi Điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do cơ quan tài
chính xác định theo phương pháp hệ số Điều chỉnh giá đất.
Thứ ba, trường hợp được Nhà nước cho thuê đất
nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ
ghi trong dự án đầu tư thì người thuê đất phải nộp cho Nhà nước Khoản tiền
tương ứng với mức tiền thuê đất phải nộp được xác định như sau:
+ Trường hợp được gia hạn thời gian sử dụng
theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai thì Khoản tiền tương ứng
với mức tiền thuê đất phải nộp cho thời gian chậm tiến độ được tính theo số tiền
thuê đất phải nộp hàng năm.
+ Trường hợp không thuộc đối tượng được gia
hạn thời gian sử dụng đất hoặc thuộc đối tượng được gia hạn thời gian sử dụng đất
nhưng không làm thủ tục để được gia hạn hoặc đã hết thời gian được gia hạn theo
quy định tại Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 nhưng vẫn không đưa đất vào
sử dụng và Nhà nước chưa có Quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật thì
phải nộp cho Nhà nước Khoản tiền được tính bằng với tiền thuê đất hàng năm đối
với Khoảng thời gian từ khi được giao đất đến thời Điểm chính thức có quyết định
thu hồi đất sau khi trừ đi thời gian xây dựng cơ bản được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác định khi được cho thuê đất.
Thời
gian xây dựng cơ bản được trừ tối đa không quá 03 năm đối với trường hợp được
Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 và không quá 02 năm đối với
trường hợp được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau.
+ Đơn giá thuê đất để xác định số tiền thuê
đất theo quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này được xác định trên cơ sở giá đất
tại Bảng giá đất, hệ số Điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá
thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thứ tư, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển Mục đích sử dụng đất sau khi nhận
chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất theo
quy định tại Điều 57, Điều 73 Luật đất đai 2013 thì việc xử lý tiền nhận chuyển
nhượng, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 của Nghị
định số 135/2016/NĐ-CP.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét