Chuyển đến nội dung chính

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?


Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật. Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động mang tính điều chỉnh về đất đai. Hoạt động này được thực hiện khi tình hình kinh tế xã hội có sự biến chuyển, dẫn đến nhu cầu đối với việc sử dụng đất có sự thay đổi.

1. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là một hoạt động mang tính điều phối đất đai. Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có các đặc điểm nổi bật sau:
- Việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.
- Người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Mang tính chuyển dịch hẳn theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật.

Vì vậy người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất phải tuân thủ những yêu cầu mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các căn cứ sau:
- Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
* Dự án đầu tư được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Ngoài hai điều kiện quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, đối với các loại dự án đầu tư cần phải đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013:
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác nhau. Nếu Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu không thuộc Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cần có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ khi người sử dụng đất có từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Còn trường hợp người sử dụng đất có từ dưới 10 héc ta đất trồng lúa; từ dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì cần có văn bản Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
- Điều kiện đối với người được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau: Có năng lực tài chính có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô đất sử dụng đất dưới 20 héc ta, nếu từ 20 héc ta trở lên thì vốn không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án. Bên cạnh đó, có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng; Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
Nội dung về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một điểm mới trong Luật đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 vì quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 xảy ra tình trạng ồ ạt chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác làm giảm sút quỹ đất nông nghiệp, đe dọa an ninh lương thực quốc gia; Quy định được đề cập tại Luật Đất đai 2013 đã khắc phục tình trạng trên; đồng thời ngăn ngừa tình trạng có trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn chuyển mục đích sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án, bỏ hoang đất đai gây lãng phí tài nguyên đất.
2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đời sống kinh tế xã hội, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật chia thành hai nhóm.
a. Chuyển mục đích phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Chuyển mục đích phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
b. Chuyển mục đích không phải xin phép
 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động. Tuy không quy định cụ thể trong Luật Đất đai nhưng được áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chồng trại chăn nuôi gia sác, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản sang, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chủ yếu quy định cho ủy ban nhân dân các cấp, thẩm quyền này được xác định cụ thể tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp pháp luật không đề cập đến quyền được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cũng không có thẩm quyền cho phép sử dụng đất đối với họ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền.
Luật Đất đai 2013 không quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Điều này có nghĩa là các chủ thể vừa nêu không được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm mục đích khằng định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và tạo điều kiện thuận lợi để nhà nước thực hiện điều chỉnh đất đai theo quy hoạch sử dụng đất.
Về nguyên tắc, khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì thời hạn sử dụng đất của họ có thể thay đổi theo hướng: xác định lại theo thời gian sử dụng của loại đất sau khi chuyển mục đích. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2013:
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp là 50 năm;
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
- Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.


 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.

Nhận xét

Bài đăng phổ biến từ blog này

Xác định quan hệ trong tranh chấp đất đai

          Trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai, việc bất đồng quan điểm, mâu thuẫn, xung đột ý kiến là điều khó tránh khỏi. Khi xảy ra mâu thuẫn về mặt lợi ích, xung đột về quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai sẽ được gọi là tranh chấp đất đai. Quan hệ tranh chấp đất đai I. Những vấn đề lý luận liên quan đến tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai         Đất đai là loại tài sản đặc biệt, là tài nguyên của quốc gia được nhà nước giao cho người dân để sử dụng, quản lý. Đất đai không thuộc sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân. Điều này đã được quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và quy định cụ thể tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.         Trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào các chủ thể cũng có

Thủ tục hòa giải bắt buộc trước khi khởi kiện

Tranh chấp đất đai vốn là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây cũng là  một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất hiện nay. Khi phát sinh tranh chấp, hòa giải là phương án giải quyết ban đầu nhằm hạn chế tối đa những mâu thuẫn. Việc hòa giải có thể do các bên tự thương lượng hoặc thông qua một bên trung gian thứ ba trước khi khởi kiện nếu buộc phải giải quyết tại một cơ quan tài phán trong một số trường hợp nhất định. Trong bài viết này, ThS - Luật sư Phan Mạnh Thăng sẽ chia sẻ cụ thể về vấn đề trên. Hòa giải tranh chấp đất đai Khái niệm và đặc điểm của hòa giải tranh chấp đất đai Khái niệm Hòa giải là một trong các phương pháp giải quyết trong tranh chấp đất đai. Theo đó bên thứ ba sẽ đóng vai trò là trung gian giúp đỡ các bên tìm ra giải pháp để giải quyết tranh chấp. Bằng cách thương lượng, thuyết phục cùng với thiện chí của các bên thì tranh chấp sẽ được giải quyết một cách ôn hòa. Đặc điểm         Hiện nay về hò

Milo Và Ovaltine – Cuộc Chiến Pháp Lý Về Cạnh Tranh Không Lành Mạnh

Mới đây, cộng đồng mạng chia sẻ 2 pano quảng cáo ngoài trời của 2 thương hiệu đồ uống với nội dung đối lập nhau. Trong khi thương hiệu Nestle Milo đặt slogan “Nhà vô địch làm từ Milo” với tôn màu chủ đạo là xanh lá cây thì bên kia đường thương hiệu sữa Ovaltine với tấm biển quảng cáo màu đỏ có in hình 2 mẹ con chỉ tay sang phía “đối thủ” kèm theo dòng chữ ”Chẳng cần vô địch, chỉ cần con thích”. Vấn đề này rốt cuộc là sao? Mời các bạn theo dõi bài viết. Tìm hiểu cuộc chiến pháp lý giữa hai thương hiệu đồ uống Cạnh tranh quảng cáo Milo Và Ovaltine có lành mạnh không? Nestle Việt Nam đã có công văn gửi Cục Văn hóa cơ sở Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch và Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng Bộ Công Thương để đề nghị xử lý vụ việc cạnh tranh không lành mạnh và vi phạm luật quảng cáo. Đối tượng mà Nestle “tố” là Công ty Frieslandcampina, đơn vị sở hữu thương hiệu Ovaltine và đang thực hiện chiến dịch truyền thông cho Ovaltine. Với nội dung công văn phía Nestle ghi rõ là Ovalti