Thứ Năm, 15 tháng 2, 2018

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?


Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật. Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động mang tính điều chỉnh về đất đai. Hoạt động này được thực hiện khi tình hình kinh tế xã hội có sự biến chuyển, dẫn đến nhu cầu đối với việc sử dụng đất có sự thay đổi.

1. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là một hoạt động mang tính điều phối đất đai. Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có các đặc điểm nổi bật sau:
- Việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.
- Người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Mang tính chuyển dịch hẳn theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật.

Vì vậy người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất phải tuân thủ những yêu cầu mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các căn cứ sau:
- Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
* Dự án đầu tư được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Ngoài hai điều kiện quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, đối với các loại dự án đầu tư cần phải đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013:
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác nhau. Nếu Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu không thuộc Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cần có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ khi người sử dụng đất có từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Còn trường hợp người sử dụng đất có từ dưới 10 héc ta đất trồng lúa; từ dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì cần có văn bản Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
- Điều kiện đối với người được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau: Có năng lực tài chính có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô đất sử dụng đất dưới 20 héc ta, nếu từ 20 héc ta trở lên thì vốn không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án. Bên cạnh đó, có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng; Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
Nội dung về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một điểm mới trong Luật đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 vì quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 xảy ra tình trạng ồ ạt chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác làm giảm sút quỹ đất nông nghiệp, đe dọa an ninh lương thực quốc gia; Quy định được đề cập tại Luật Đất đai 2013 đã khắc phục tình trạng trên; đồng thời ngăn ngừa tình trạng có trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn chuyển mục đích sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án, bỏ hoang đất đai gây lãng phí tài nguyên đất.
2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đời sống kinh tế xã hội, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật chia thành hai nhóm.
a. Chuyển mục đích phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Chuyển mục đích phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
b. Chuyển mục đích không phải xin phép
 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động. Tuy không quy định cụ thể trong Luật Đất đai nhưng được áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chồng trại chăn nuôi gia sác, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản sang, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chủ yếu quy định cho ủy ban nhân dân các cấp, thẩm quyền này được xác định cụ thể tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp pháp luật không đề cập đến quyền được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cũng không có thẩm quyền cho phép sử dụng đất đối với họ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền.
Luật Đất đai 2013 không quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Điều này có nghĩa là các chủ thể vừa nêu không được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm mục đích khằng định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và tạo điều kiện thuận lợi để nhà nước thực hiện điều chỉnh đất đai theo quy hoạch sử dụng đất.
Về nguyên tắc, khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì thời hạn sử dụng đất của họ có thể thay đổi theo hướng: xác định lại theo thời gian sử dụng của loại đất sau khi chuyển mục đích. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2013:
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp là 50 năm;
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
- Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.


 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét