Bước 01: Kiểm toán dự án
Căn cứ pháp lý: Quy trình
kiểm toán dự án đầu tư xây dựng công trình ban hành đính kèm Quyết định số
02/2017/QĐ-KTNN ngày 13/03/2017.
Mục đích kiểm toán:
- Tình
hình thực hiện dự án: Tên dự án, chủ đầu tư dự án; mục tiêu đầu tư, quy mô đầu
tư; tổng mức đầu tư, ngày khởi công, ngày hoàn thành;
- Việc
chấp hành pháp luật, chính sách, chế độ trong quản lý dự án đầu tư và các văn bản
pháp luật khác có liên quan;
- Tình
hình công nợ và vật tư, thiết bị tồn đọng.
Bước 02: Xin chấp thuận chủ trương cho phép chuyển nhượng
a. Đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc
đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu
tư)
Cơ quan giải quyết: Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền –
Phòng Đầu tư trực thuộc Sở Kế hoạch – Đầu tư của tỉnh nơi có dự án.
Theo quy định tại Điều 12 Nghị định
76/2015/NĐ-CP thì hồ sơ xin chấp thuận chủ trương cho phép chuyển nhượng dự án cụ thể
bao gồm:
Phía chuyển nhượng:
1- Đơn đề nghị cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08a
và 08b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;
2- Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị
cho chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản cho phép đầu tư hoặc
văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng
thực);
- Quyết định phê duyệt dự án, quy
hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
3- Báo cáo quá trình thực hiện dự
án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và
09b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Phía nhận chuyển nhượng:
- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục
ban hành kèm theo Nghị định này;
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 3 Nghị định này (bản sao
có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức
kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Văn bản chứng minh có vốn thuộc
sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất
đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo
quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ
chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ
sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm
trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối
với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ
thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về
số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của
tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về
kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.
b. Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định
chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)
Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ
hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo như đã nêu ở
trên này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi chuyển nhượng dự án.
Thời hạn giải quyết:
Đối với dự án do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết
định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày
nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối quy định tại Khoản 1 Điều này có trách
nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định
theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.
Trường hợp không đủ điều kiện cho
phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển
nhượng biết rõ lý do.
Đối với dự án do Thủ tướng Chính
phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư,
văn bản chấp thuận đầu tư) thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng,
Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý
chuyên ngành và tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 Nghị định này để
báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bước 03: Ký hợp đồng chuyển nhượng
Theo sự thỏa thuận của các bên,
việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng có thể được thực hiện trước hoặc sau khi có
văn bản cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng
dự án có thể thực hiện thành nhiều giai đoạn như ký văn bản thỏa thuận hứa chuyển
nhượng và hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, MOU (Biên
bản ghi nhớ), Hợp đồng đặt cọc… trước khi ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng
dự án.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày
có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền (theo Mẫu số 11 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị
định này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất
động sản phải được công chứng theo pháp luật công chứng.
Điều 53 Luật kinh doanh Bất động
sản quy định: Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
phải có các nội dung chính sau đây:
-
Tên, địa chỉ của các bên;
-
Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
-
Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
-
Giá chuyển nhượng;
-
Phương thức và thời hạn thanh toán;
-
Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
-
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
-
Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên
quan đến quyền sử dụng đất;
-
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
-
Phạt vi phạm hợp đồng;
- Giải quyết tranh chấp;
- Các trường hợp chấm dứt thực hiện
hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Bước 04: Thanh toán phí chuyển nhượng và bàn giao dự án
a. Thanh toán phí chuyển nhượng:
Căn cứ vào tình hình thực tế khi
tiến hành các thủ tục pháp lý mà các bên có thể thỏa thuận về phương thức và
giai đoạn thanh toán cho phù hợp, đảm bảo quyền, lợi ích của đôi bên;
Các mốc cần xem xét để đàm phán
tiến độ thanh toán như sau:
- Ký
thỏa thuận bản thỏa thuận hứa chuyển nhượng và hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng
nguyên tắc chuyển nhượng, MOU (Biên bản ghi nhớ), Hợp đồng đặt cọc (Nếu có);
- Thời
điểm nhận văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền;
- Thời
điểm ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng dự án;
- Thời
điểm kiểm toán xong dự án chuyển nhượng;
- Thời
điểm bàn giao dự án;
- Thời
điểm đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (Có biên nhận đã nộp hồ sơ hoặc đã nhận Giấy chứng nhận);
- Thời
điểm điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư (Có biên nhận hoặc thời điểm nhận giấy
chứng nhận);
* Rủi ro khi thanh toán: Cấn trừ công nợ, thủ tục ký quỹ ngân hàng,
LC, ngân hàng thanh toán…
b. Bàn giao dự án
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có
trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn
giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển
nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo
danh mục hồ sơ.
Trước khi làm thủ tục bàn giao,
chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu
có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03
số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa
phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có)
về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các
bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về
quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ
đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước
khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Bàn giao dự án gồm hai phần:
- Bàn
giao hồ sơ dự án bao gồm nhưng không giới hạn toàn bộ hồ sơ pháp lý bắt đầu từ
giai đoạn xin chủ trương đầu tư xây dựng đến khi chuyển nhượng dự án, gồm hồ sơ
kiểm toán, hồ sơ công nợ, hồ sơ xây dựng (thiết kế, thi công, bảo trì, bảo
hành, các loại giấy phép…), hồ sơ kinh doanh đối với toàn bộ hoạt động kinh
doanh của dự án, hồ sơ đối tác, liên doanh, liên kết…
- Bàn
giao hiện trạng mặt bằng dự án, bao gồm nhưng không giới hạn ở biên bản hiện
trường dự án, bản vẽ, danh mục kiểm kê tài sản, chính sách nhân sự dự án từ khi
bắt đầu hoạt động, kinh doanh cho đến nay…
Bước 05: Điều chỉnh các loại giấy phép, giấy chứng nhận
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất.
Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai
2014, khi chuyển nhượng dự án – Đồng nghĩa với việc thay đổi chủ sở hữu đối với
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất thì phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động.
Trong trường hợp hiện trạng thực
tế của dự án có thay đổi so với hiện trạng trên Giấy chứng nhận đã được cấp thì
phải tiến hành thủ tục đo vẽ nội nghiệp và xin cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ quan thực hiện thủ tục:
Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh nơi dự
án hoạt động.
Hồ sơ thực hiện đối với trường
hợp đăng bộ (đăng ký biến động):
- Đơn
đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản
gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp
đồng chuyển nhượng dự án;
- Tờ
khai lệ phí trước bạ;
- Biên
lai thuế sử dụng đất mới nhất;
- Biên
bản họp Đại hội đồng cổ đông (Hội đồng thành viên) về việc chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị
quyết Đại hội đồng cổ đông (Hội đồng thành viên) về việc chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy
chứng nhận đầu tư (đã đăng ký điều chỉnh);
- Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng;
- Các
văn bản khác có liên quan.
Thời gian thực hiện: 30
ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
Hồ sơ thực hiện đối với trường hợp
đăng ký cấp mới GCNQSDĐ:
- Đơn
đăng ký cấp mới quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Bản
vẽ nội nghiệp đối với diện tích đất, tài sản gắn liền với đất;
- Hồ
sơ xây dựng, sửa chữa hiện trạng tài sản gắn liền với đất (Nếu có);
- Bản
gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp
đồng chuyển nhượng dự án;
- Tờ
khai lệ phí trước bạ;
- Biên
lai thuế sử dụng đất mới nhất;
- Biên
bản họp Đại hội đồng cổ đông (Hội đồng thành viên) về việc chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị
quyết Đại hội đồng cổ đông (Hội đồng thành viên) về việc chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy
chứng nhận đầu tư (đã đăng ký điều chỉnh);
- Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng;
- Các
văn bản khác có liên quan.
Thời gian thực hiện: 45
ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Chưa tính thời gian đo vẽ và xin dấu nội nghiệp).
*Thực hiện nghĩa vụ thuế:
Cơ quan thực hiện thủ tục:
Chi cục thuế nơi dự án hoạt động.
Hồ sơ khai thuế:
- Tờ
khai thuế thu nhập doanh nghiệp;
- Tờ
khai lệ phí trước bạ;
- Tờ
khai thuế sử dụng đất;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản
sao hợp đồng chuyển nhượng dự án;
- Bản
sao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đã điều chỉnh);
- Bản
sao giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng;
- Các
văn bản khác có liên quan.
* Giấy chứng nhận đầu tư:
Cơ quan thực hiện thủ tục:
Sở Kế hoạch – Đầu tư cấp tỉnh.
Hồ sơ bao gồm:
- Văn
bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư (Theo mẫu);
- Báo
cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư
(Theo mẫu);
- Hợp
đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương
đương;
- Bản
sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá
nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị
pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nhận chuyển
nhượng;
- Bản
sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu
có);
- Bản
sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư:
báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của
công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực
tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu
tư.
Ghi chú: Bản sao hợp lệ theo quy
định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 118/2015/NĐ-CP: bản sao được cấp từ sổ gốc hoặc
bản sao được chứng thực từ bản chính bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc bản
sao đã được đối chiếu với bản chính hoặc bản in từ cơ sở dữ liệu quốc gia đối với
trường hợp thông tin gốc được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư,
đăng ký doanh nghiệp và đầu tư.
Số lượng hồ sơ:
- 01
bộ hồ sơ đối với: (i) dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu
tư và không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư; (ii) dự án được cấp Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư mà nhà
đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận
hành.
- 04
bộ hồ sơ (01 bản chính + 03 bản sao) đối với dự án đầu tư thuộc diện điều chỉnh
quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố.
- 08
bộ hồ sơ (01 bản chính + 07 bản sao) đối với dự án đầu tư thuộc diện điều chỉnh
quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.
Thời hạn giải quyết:
- Trong
thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với thủ tục thay
đổi nhà đầu tư đối với dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu
tư và thuộc không diện quyết định chủ trương đầu tư.
- Trong
thời hạn 20 ngày + 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với thủ
tục thay đổi nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc diện điều chỉnh quyết định
chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố.
- Trong
thời hạn 25 ngày + 22 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với thủ
tục thay đổi nhà đầu tư đối với dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận
đăng ký đầu tư và thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính
phủ.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét