Căn
cứ Điều
159 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) thì quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp
nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác; bao gồm: quyền đối
với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng và quyền bề mặt.
1.
Quyền
đối với bất động sản liền kề
Bất động sản là dạng tài sản cố định, không di dời được.
Vì vậy, đôi khi muốn thực hiện quyền trên bất động sản của mình, chủ thể trong
quan hệ dân sự có quyền trên bất động sản thuộc sở hữu của người khác.
1.1.
Khái
niệm
Theo
Điều
245 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề là "quyền được thực hiện trên một bất động
sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một
bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng
quyền)".
Căn
cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên địa thế tự nhiên, theo
quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc (Điều 246 BLDS 2015).
Quyền
đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được
chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có
quy định khác (Điều 247 BLDS 2015).
1.2.
Nguyên
tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Căn
cứ Điều
248 BLDS 2015, việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề trước
hết theo thỏa thuận của các bên; trong trường hợp các bên không có thỏa thuận
thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
(i) Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc
khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động
sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
(ii) Không được lạm dụng quyền đối
với bất động sản chịu hưởng quyền;
(iii) Không được thực hiện hành vi
ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở
nên khó khăn.
1.3.
Quyền
và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với bất động sản liền kề
1.3.1.
Quyền
của chủ sở hữu đối với bất động sản liền kề
Quyền
của chủ sở hữu đối với bất động sản liền kề bao gồm:
Thứ nhất, quyền về cấp, thoát nước qua bất
động sản liền kề;
Theo
Điều
252 BLDS 2015, quyền này được quy định như sau:
-
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải
qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải
dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng
nước chảy.
-
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho
chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây
thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống
vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì
người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
Thứ hai, quyền về tưới nước, tiêu nước
trong canh tác;
Theo
Điều
253 BLDS 2015, quyền này được quy định như sau: Người có quyền sử dụng
đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người
sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho
việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử
dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi
thường.
Thứ ba, quyền về lối đi qua;
Theo
Điều
254 BLDS 2015, quyền này được quy định như sau:
-
Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu
khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ
sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp
lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị
vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu
bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
-
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu
có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác xác định.
-
Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng
khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy
định tại Khoản 2 ĐIều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù.
Thứ
tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.
Theo Điều 255 BLDS 2015, quyền này được
quy định như sau: Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện,
thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý,
nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại
thì phải bồi thường.
1.3.2.
Nghĩa
vụ của chủ sở hữu đối với bất động sản liền kề
Nghĩa
vụ của chủ sở hữu đối với bất động sản liền kề bao gồm:
Thứ nhất, nghĩa vụ trong việc thoát nước
mưa;
Theo
Điều
250 BLDS 2015, chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường
dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được
chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Thứ hai, nghĩa vụ trong việc thoát nước
thải.
Theo
Điều
251 BLDS 2015, chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống
ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải
không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường
công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.
Ngoài
ra, chủ sở hữu còn có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại khi thực hiện quyền đối với
bất động sản liền kề mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
1.4.
Thay
đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
1.4.1.
Thay
đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Căn
cứ Điều
249 BLDS 2015, thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản được
quy định như sau: Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản
chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng
quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ
sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản
hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.
1.4.2.
Chấm
dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền
đối với bất động sản liền kề bị chấm dứt trong các trường hợp quy định tại Điều
256 BLDS 2015, bao gồm:
(i) Bất động sản hưởng quyền và bất
động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người;
(ii) Việc sử dụng, khai thác bất độngsản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;
(iii) Theo thỏa thuận của các bên;
(iv) Trường hợp khác theo quy định của
luật.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét