PHÁP LUẬT GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

1. Quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Xuất phát từ nguồn gốc và mục đích của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nên quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ dành cho chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Không phải mọi hộ gia đình, cá nhân đều có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Quyền chuyển đổi này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc do nhà nước giao, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp từ người khác và họ chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp này với hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một địa bàn xã, phường, thị trấn. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước cho thuê đất không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình.

2. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 a. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định của pháp luật đất đai, việc sử dụng đất tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể chia thành hai trường hợp:

Đối với trường hợp sử dụng đất cho mục đích ở, tuy không phải tất cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013.

THỦ TỤC XIN PHÉP SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

1. Xác định chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì phải tuân theo pháp luật về quốc tịch và thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Theo quy định tại Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật quốc tịch Việt Nam năm 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày 26 tháng 6 năm 2014 Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam. Do đó, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà đã thôi quốc tịch Việt Nam thì không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam. Vì vậy ta có thể hiểu, cá nhân nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức nước ngoài quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 bao gồm tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Do đó, cá nhân người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

ĐIỀU KIỆN THỪA KẾ, TẶNG CHO, THẾ CHẤP, GÓP VỐN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Thừa kế quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

- Là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất;

- Không mang tính hàng hóa - tiền tệ;

- Là giao dịch đơn phương.

Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 179 và điểm b khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

- Trường hợp để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

- Chủ thể để thừa kế là cá nhân sử dụng đất; thành viên hộ gia đình được nhà nước giao đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở Việt Nam. Theo đó, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trong nước quy định tại điểm d khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013. Người Việt Nam định định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được mua nhà phải gắn liền với đất ở tại Việt Nam quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013.

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giao dịch quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của người sử dụng đất và của các chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với quyền sử dụng đất. Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Chuyển đối, chuyển nhượng, cho thuê, cho thê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật. Chuyển đổi quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

- Là hình thức đất đổi đất, không mang tính chất hàng hóa - tiền tệ;

- Cả hai bên đều có chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Không làm tích tụ, tập trung đất đai về một chủ thể.

* Điều kiện thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 169 và Điều 190 Luật Đất đai 2013:

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HẠN MỨC GIAO ĐẤT

Theo pháp luật hiện hành, hạn mức giao đất chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân và áp dụng đối với hoạt động giao đất của nhà nước. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp thuê đất của nhà nước và trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc đặt ra hạn mức giao đất không nhằm mục đích hạn chế việc tích tụ, tập trung đất đai của người sử dụng đất mà chỉ nhằm tạo ra sự công bằng cho người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất. Tùy thuộc vào loại đất mà thời hạn và hạn mức sử dụng đất được pháp luật quy định khác nhau.

1. Hạn mức giao đất nông nghiệp

Hạn mức giao đất là diện tích đất tối đa đối với mỗi loại đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền được giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.

Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013. Theo đó, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được xác định như sau:

+ Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long: không quá 03 héc ta.

+ Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác: không quá 02 héc ta.

Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm:

+ Đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: không quá 10 héc ta.

+ Đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi: không quá 30 héc ta.

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất bao gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Việc quy định thời hạn và gia hạn sử dụng đất nhằm mục đích khẳng định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và tạo điều kiện thuận lợi để nhà nước thực hiện điều chỉnh đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tùy thuộc vào trường hợp sử dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất khác nhau.

1. Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài

Ổn định lâu dài là việc nhà nước không đưa ra thời gian cụ thể mà chỉ thu hồi khi nào thuộc trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích khác và thuộc đối tượng phải thu hồi hoặc có các vi phạm về đất đai phải thu hồi. Các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài quy định tại Điều 125 Luật đất đai 2013, cụ thể:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

PHÁP LUẬT VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI

1. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai

Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai. Theo quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2013 hệ thống thông tin đất đai bao gồm các thành phần cơ bản sau:

- 

Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai;

- Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng;

- Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia:

Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử. Theo quy định tại khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2013 cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia bao gồm các thành phần:

- Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;

- Cơ sở dữ liệu địa chính;

- Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai;

- Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Cơ sở dữ liệu giá đất;

- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai;

- Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;

QUY TRÌNH THỰC HIỆN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 phải đủ các điều kiện sau:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy ngoài kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng thì phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Tổ chức được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Tổ chức được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch.

1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật được quy định tại Điều 117 Luật Đất đai 2013 thì hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:

Một là, đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Hai là, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản chính qui tại Việt Nam nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thì đất đai không chỉ là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội mà trong nền kinh tế thị trường, đất đai còn là một loại tài sản có giá trị rất lớn, biểu hiện ra bên ngoài bằng giá cả của những diện tích đất cụ thể.

1. Quy định pháp luật về giá đất

Giá đất theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Nếu xem xét từ góc độ nguồn hình thành giá đất thì giá đất được chia thành 2 loại: giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định.

a. Giá đất thị trường

Giá đất thị trường là giá đất hình thành thông qua các hoạt động của thị trường. Phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất cụ thể như sau:

       Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất phải đảm bảo khách quan. Việc xác định giá đất tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.