Thứ Bảy, 27 tháng 1, 2018

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT



Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên có vai trò vô cùng quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của con người. Nhà nước là chủ sở hữu (đại diện đối với toàn bộ đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà chuyển giao từng thửa đất cho người sử dụng đất để trực tiếp sử dụng. Việc chuyển giao này được thực hiện thông qua các hình thức phân phối đất đai cụ thể được pháp luật quy định để đảm bảo cho đất đai được sử dụng có hiệu quả cao nhất, phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội. Người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất chính là các cách thức mà người sử dụng có được quyền sử dụng đất. Nó có thể là nhà nước giao, cho thuê đất; nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất... Nhưng dù xác lập của quyền sử dụng đất theo cách thức nào thì hình thức sử dụng của người sử dụng đất chỉ có thể thuộc một trong hai trường hợp: Giao đất hoặc thuê đất.

Thứ Năm, 25 tháng 1, 2018

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH XIN THUÊ ĐẤT

1. Hồ sơ thuê đất
Thủ tục hành chính để được cho thuê đất là thứ tự các bước, các công việc mà các cơ quan có thẩm quyền và người sử dụng đất phải thực hiện để chuyển giao đất từ nhà nước đến người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 195 Luật Đất đai 2013.
Về cơ bản, thủ tục này được thực hiện dưới hình thức người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận kết quả tại một cơ quan nhất định. Theo quy định tại Chương II Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì đối với hồ sơ cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, người xin thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:
thu-tuc-xin-thue-dat
-           Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BTNMT.
-           Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Người xin thuê đất có quyền yêu cầu và cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất.
Tuy theo từng trường hợp thuộc thẩm quyền của các cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất mà pháp luật yêu cầu thêm một số thành phần hồ sơ và người xin thuê đất có nghĩa vụ phải hoàn chỉnh hồ sơ:
+          Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì cần có thêm bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư và văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.
+          Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình thì cần có thêm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình tôn giáo.

Thứ Hai, 22 tháng 1, 2018

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC XIN THUÊ ĐẤT

thu-tuc-xin-thue-dat
Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên có vai trò vô cùng quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của con người. Nhà nước là chủ sở hữu (đại diện đối với toàn bộ đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà chuyển giao từng thửa đất cho người sử dụng đất để trực tiếp sử dụng. Việc chuyển giao này được thực hiện thông qua các hình thức phân phối đất đai cụ thể được pháp luật quy định để đảm bảo cho đất đai được sử dụng có hiệu quả cao nhất, phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội. Người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất chính là các cách thức mà người sử dụng có được quyền sử dụng đất. Nó có thể là nhà nước giao, cho thuê đất; nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất... Nhưng dù xác lập của quyền sử dụng đất theo cách thức nào thì hình thức sử dụng của người sử dụng đất chỉ có thể thuộc một trong hai trường hợp: giao đất hoặc thuê đất.

Thứ Tư, 17 tháng 1, 2018

PHÁP NHÂN LÀ GÌ?

Theo điều 74 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) định nghĩa: “Pháp nhân là tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật, có cơ cấu tổ chức, có tài sản độc lập với cá nhân , pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình và nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một các độc lập”.

1. Điều kiện được xem là pháp nhân
a)         Được thành lập theo quy định của BLDS, luật doanh nghiệp.
b)         Có cơ cấu theo quy định của pháp luật: phải có cơ quan điều hành, tổ chức, nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan điều hành của pháp nhân được quy định trong điều lệ của pháp nhân hoặc trong quyết định thành lập pháp nhân.
c)         Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của chính pháp nhân đó.
d)         Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp lý một cách độc lập.
2. Phân loại pháp nhân
a) Pháp nhân thương mại
Điều 75 BLDS 2015 : “Pháp nhân thương mại là pháp nhân có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận và lợi nhuận được chia cho các thành viên, bao gồm doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế khác....”
•           Doanh nghiệp được hiểu theo khoản 7 điều 4 luật doanh nghiệp : “là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh”.
Các loại hình được xem là pháp nhân thương mại:
-           Công ty TNHH 1 TV
-           Công ty TNHH 2 đến 50 TV
-           Công ty hợp doanh
-           Công ty cổ phần
Trường hợp ngoại lệ : đối với loại hình  doanh nghiệp tư nhân cũng là một doanh nghiệp được thành lập theo pháp luật doanh nghiệp nhưng không được xem là pháp nhân vì nó không thỏa mãn 4 điều tại điều 74 BLDS 2015, nó không độc lập với chủ sở hữu và trách nhiệm của chủ sở hữu đối với doanh nghiệp tư nhân là trách nhiệm vô hạn.

Chủ Nhật, 14 tháng 1, 2018

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các doanh nghiệp này phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng.
mua-ban-nha-thuong-mai

1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở nhưng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trình tự, thủ tục thực hiện như lần đầu chuyển nhượng (Khoản 4 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD).
c) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

Thứ Năm, 11 tháng 1, 2018

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2014, đối với những giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
1. Giao dịch mua bán nhà đối với nhà ở có sẵn
a. Nguyên tắc mua bán nhà đối với nhà ở có sẵn
Nguyên tắc mua bán nhà trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Thứ nhất, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đối với mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
-        Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
-        Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
Thứ ba, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ Nhật, 7 tháng 1, 2018

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ VÀ CHO THUÊ NHÀ Ở

1. Những quy định chung về hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật dân sự
phap-luat-thue-cho-thue-nha-o
Thứ nhất, theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ hai, một số nội dung của hợp đồng thuê tài sản;
•           Về giá thuê: Theo Điều 473 Bộ luật dân sự 2015, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
•           Về thời hạn thuê: Theo Điều 474 Bộ luật dân sự 2015, thời hạn thuê cũng do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Thứ Ba, 2 tháng 1, 2018

NỘI DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

Thứ nhất, theo Điều 430 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Thứ hai, một số nội dung trong hợp đồng mua bán tài sản:
phap-luat-hop-dong-mua-ban
Về giá và phương thức thanh toán. Theo Điều 433 Bộ luật dân sự 2015, giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.
Về thời hạn thực hiện hợp đồng. Theo Điều 434 Bộ luật dân sự 2015, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Về địa điểm giao tài sản. Theo Điều 435 Bộ luật dân sự 2015, địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 277 Bộ luật dân sự 2015. Trong trường hợp là nhà ở thì địa điểm giao tài sản là nơi có nhà ở.
Về phương thức giao tài sản. Theo Điều 436 Bộ luật dân sự 2015, tài sản được giao theo phương thức do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua. Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần mà bên bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Về bảo hành. Theo quy định tại Điều 446 Bộ luật dân sự 2015, bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật. Trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của vật mua bán thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền theo quy định tại Điều 447 Bộ luật dân sự 2015.
Thứ ba, về thời điểm chịu rủi ro. Nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, căn cứ theo Khoản 2 Điều 441 Bộ luật dân sự 2015, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ tư, về việc mua trả chậm, trả dần. Theo Điều 453 Bộ luật dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ năm, chuộc lại tài sản đã bán. Căn cứ Điều 454 Bộ luật dân sự 2015, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.


 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.